地籍調査の対象地が共有地で、共有者の一人が死亡しているにもかかわらず相続登記がされていない場合は、登記記録上の名義人と、現在確認すべき関係者が一致しないことがあります。登記記録に亡くなった共有者の氏名が残っていても、その共有持分に関する地籍調査への対応は、相続関係、遺言、遺産分割、相続放棄などを踏まえて整理しなければなりません。
この状態を「名義人が亡くなっているので立会いができない」とだけ捉えると、相続人の探索、通知、代表者の選定、委任状の確認、境界資料の収集が後手に回ります。一方、連絡が取れた相続人が一人いるからといって、その人が当然に他の相続人を代表できるわけでもありません。対応権限を確認しないまま進めると、後から別の関係者から説明不足や権限不足を指摘されるおそれがあります。
地籍調査は、主に市町村などが一筆ごとの土地の所有者、地番、地目を調査し、境界の位置と面積を測量するものです。調査成果は登記所へ送付され、地図や登記記録の表題部に反映されることがありますが、地籍調査だけで遺産分割や相続による所有権移転登記が完了するわけではありません。地籍ポータル
本記事では、地籍調査の実施主体や受託業務の担当者が、共有者の死亡と相続登記未了を把握した場面を想定し、確認の順序を5つの手順に分けて解説します。戸籍等を取得できる範囲や通知方法は、実施主体の法的根拠、内部規程、個別案件の事情によって異なるため、最終的には最新の法令、地籍調査作業規程準則、運用基準、自治体の手順に従うことが前提です。
地籍調査で共有者の死亡未登記が問題になる理由
共有者が死亡して相続登記がされていない土地では、登記記録だけを見ても、現在の所有者等に当たり得る人を確定できません。たとえば、登記記録上は甲と乙が各2分の1の持分で共有し、乙が死亡している場合、乙の氏名は相続登記がされるまで登記記録に残り得ます。しかし、地籍調査の通知や筆界確認を誰に求めるかは、乙の相続関係を調べたうえで判断する必要があります。
相続人が複数いるときは、相続財産は遺産分割まで共同相続人の共有に属します。ただし、各人の相続分は遺言による指定、法定相続分、相続放棄などの影響を受けるため、「必ず法定相続分どおりの共有である」と早合点してはいけません。遺言や遺産分割の内容が対象土地に及ぶかも含め、確認できた資料に基づいて整理します。e-Gov 法令検索+1
登記上は共有者が二人でも、死亡した共有者に配偶者、子、代襲相続人などがいれば、現在確認すべき人が多数に増えている可能性があります。さらに、その相続人も死亡していれば数次相続となり、世代ごとに調査が必要です。連絡が取れた親族だけを関係者として扱うと、通知漏れや委任権限の不足につながります。
もう一つの難しさは、境界を知っている人と、地籍調査に権限を持って対応する人が同じとは限らないことです。現地で長く土地を管理してきた親族が境界標や過去の工事を詳しく知っていても、その人が相続人でなかったり、他の相続人から委任を受けていなかったりする場合があります。反対に、相続人であっても遠方に居住し、土地の位置や利用状況を把握していないことがあります。
このため、死亡未登記案件では、境界に関する情報提供者、通知を受ける所有者等、現地または図面で筆界を確認する人、代理権を持つ人を分けて記録することが重要です。土地に詳しいことを権限の根拠にせず、権限があることを戸籍関係資料、遺言、遺産分割協議書、登記記録、委任状などで確認します。
存命中の共有者も、死亡した共有者の持分について当然に代理権を持つわけではありません。存命中の共有者は、自分の持分に関する所有者等として重要な関係者ですが、亡くなった共有者の相続人を無条件に代表できる立場ではありません。現地事情の説明と、相続人側の意思確認を切り分ける必要があります。
手順1 登記記録と対象地の共有関係を確認する
最初の手順は、対象となる土地と登記記録上の共有関係を筆ごとに整理することです。相続人の調査を急いでも、所在、地番、対象範囲、共有持分を取り違えていれば、必要な戸籍や通知対象者も変わってしまいます。
まず、土地の所在、地番、地目、地積、登記上の共有者の氏名と住所、持分、受付年月日、登記原因などを確認します。全部事項証明書だけで経緯が分かりにくいときは、閉鎖事項や過去の登記事項を確認する必要が生じることもあります。同じ名義人が周辺の複数筆を所有していても、筆ごとに共有者、持分、取得原因が異なる可能性があるため、一括して扱わないことが大切です。
隣り合う二筆のうち、一筆は夫婦共有、もう一筆は親族三人の共有ということもあります。また、一部の土地だけ相続登記が済み、別の土地には亡くなった人の名義が残っている場合もあります。固定資産関係資料や現地の利用状況が一体に見えても、登記上は複数筆に分かれている可能性があるため、必ず筆単位で照合します。
次に、死亡したとされる人と登記名義人が同一人物であるかを確認します。登記上の住所が古い場合は、戸籍の附票、住民票の除票その他の公的資料によって住所のつながりを確認することがあります。同姓同名の別人を調査対象にしないため、生年月日、旧住所、親族関係など、利用できる情報を突き合わせます。
実務では、課税資料、庁内情報、地域関係者からの聞き取り、返送郵便などをきっかけに死亡が判明することがあります。しかし、「近所の人が亡くなったと言っている」「納税関係の送付先が親族になっている」といった事情だけで、死亡日や相続人を確定することはできません。これらは調査の端緒として扱い、公的資料と照合します。
共有持分の確認も必要です。持分割合によって筆界の位置が直接決まるわけではありませんが、どの持分について相続が発生し、誰の権限確認が必要かを整理する基礎になります。過去の相続登記が一部だけ行われている場合や、持分移転が重なっている場合は、現在の持分を単純計算だけで判断せず、登記の変遷を読み取ります。
調査区域内に同じ被相続人名義の土地が複数ある場合は、対象筆の一覧を作ると効率的です。一人の相続人へ筆ごとに重複した連絡をする事態を防ぎ、相続人側にも対象土地の全体像を説明しやすくなります。ただし、隣接しているから同じ権利関係だと決めつけず、各筆の記録を個別に確認します。
この段階の内部資料には、登記上の共有者、死亡確認の根拠、死亡年月日、相続人調査の進捗、通知状況、対象筆との関係を記録します。戸籍、住所、連絡先などは個人情報であるため、閲覧権限、保存場所、持ち出し、送付、廃棄のルールを定め、受託者を含めて必要な範囲を超えて共有しないようにします。
手順2 戸籍関係資料から相続人の範囲を確認する
対象筆と死亡した共有者が特定できたら、次に相続人の範囲を確認します。ここで重要なのは、現在連絡が取れている親族、土地を管理している親族、固定資産税を事実上負担している親族だけを相続人とみなさないことです。
法定相続人となり得る人は、配偶者と、順位に従う子、直系尊属、兄弟姉妹などです。子の代襲相続、養子縁組、複数回の婚姻、認知などによって、当初の聞き取りより相続人が増えることがあります。相続放棄や欠格、廃除、遺言の内容によって扱いが変わることもあるため、家族の説明だけで最終判断をしません。
一般的な相続登記では、被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍、除籍、改製原戸籍などが相続関係の確認資料になります。ただし、地籍調査の実施主体が行う所有者等の探索と、当事者が相続登記を申請するための書類収集は、目的も取得権限も同一とは限りません。行政内部で利用できる資料、請求根拠、受託者が閲覧できる範囲を確認し、担当者個人の判断で戸籍等を取得しないようにします。
相続人が判明したら、氏名だけでなく現在の住所や連絡可能性も確認します。戸籍で続柄が分かっても、通知先が分からなければ現地調査や図面等調査の案内を送れません。戸籍の附票、住民票関係資料その他利用可能な公的情報を照合し、発送日、送付方法、返戻理由、再調査の経過を管理します。
通知が返送された場合、直ちに所在不明と決めつけるのは適切ではありません。住所変更、住居表示の変更、施設入所、海外転居、郵便物の保管期限経過など、返戻には複数の原因があります。返戻表示を確認し、実施主体が利用できる情報と照合したうえで、次の探索手順へ進みます。
相続人の一人がすでに死亡している場合は、その人の相続関係も確認します。これが数次相続です。最初の被相続人の配偶者と子を確認しただけでは足りず、その後に死亡した相続人についても、現在の承継関係につながる範囲で調査が必要になります。
数次相続では同姓同名や似た氏名が登場しやすいため、氏名だけで整理すると誤認が生じます。生年月日、死亡年月日、配偶者、親子関係、旧住所などを相続関係図と時系列表にまとめ、どの相続を経て対象持分に関与するのかを明確にします。
ただし、地籍調査担当者の役割は、誰が最終的に土地を取得すべきかを決めることではありません。通知対象者や筆界確認に関わる所有者等を確認するため、資料上把握できた相続関係を整理するものです。相続人間で遺産の帰属に争いがある場合、その結論を地籍調査側で判断せず、必要に応じて法務担当や法律専門職への相談につなげます。
手順3 遺言や遺産分割の有無と対応権限を確認する
法定相続人の候補が分かっても、死亡した共有者の持分を誰が承継したかは、遺言、遺産分割、相続放棄、既に完了した相続登記などによって変わります。相続人へ連絡するときは、相続関係の説明だけでなく、対象土地に関する処理状況も確認します。
相続人から「長男が土地を継ぐことになっている」と説明された場合でも、口頭の説明だけで他の相続人を通知や確認の対象から外すことは避けます。遺言書、遺産分割協議書、調停調書、審判書、相続登記後の登記事項証明書など、承継関係を確認できる資料があるかを尋ねます。
遺産分割協議書がある場合は、対象土地が正確に特定されているかを確認します。所在や地番が違う、家屋しか記載されていない、旧地番のままである、包括的な記載の解釈に確認を要するなど、地籍調査対象筆との対応が明確でない場合があります。担当者が文書の法的有効性を断定するのではなく、対象筆との対応関係が読み取れるかを確認し、不明なら専門部署へ照会します。
相続登記を申請中と説明された場合も、申請したという事実だけで処理済みとしません。申請対象筆や受付状況を確認し、登記完了後は最新の登記記録で所有者と持分を再確認します。別の土地だけを申請している場合や、補正中で結果が確定していない場合もあります。
相続放棄については、「財産を受け取らないと家族内で決めた」という説明と、家庭裁判所で行う相続放棄を区別します。相続人から放棄したとの申出があったときは、相続放棄申述受理証明書など、実施主体の手順で必要とされる確認資料があるかを案内します。担当者が放棄の有効性や熟慮期間の起算点を判断することは避けます。
相続人に未成年者や成年被後見人などが含まれる場合は、法定代理人や成年後見人等の権限を確認します。同じ代理人が他の相続人も兼ねるなど利益相反のおそれがある場合は、特別代理人等の要否が問題になることがあるため、担当者だけで進めず、法務担当や専門家に確認します。
海外在住者がいる場合は、通知や書類返送に時間がかかることを前提にします。本人確認、署名証明、翻訳、委任状の形式などは居住国や実施主体の取扱いによって異なり得るため、立会日直前に一律の書類を求めるのではなく、早期に必要事項と期限を案内します。
一人の相続人が土地を管理し、税負担相当額を支払っている場合でも、その事情だけで単独所有者または全員の代表者と確定するわけではありません。現実の管理者は重要な連絡先や情報提供者ですが、対象持分の承継や他の相続人を代理する権限は別に確認します。
この手順の目的は、遺産分割や遺言の適否を審査することではなく、誰に通知し、誰がどの立場で筆界確認や回答を行うのかを明確にすることです。資料の意味が不明な場合や、相続人間に争いがある場合は、地籍調査の期限と必要資料だけを説明し、権利判断は法務局、司法書士、弁護士などの適切な相談先へつなげます。
手順4 立会方法と代表者への委任を確認する
相続人と権限関係を整理したら、現地調査、図面等調査、代理人対応のどの方法で進めるかを検討します。相続人全員が現地へ集まる方法だけが選択肢ではありませんが、一部の人が出席しただけで全員の確認を得たことにするのも適切ではありません。
共有者や相続人が複数いる場合、所有者等として整理された全員から委任を受けた代理人が現地調査等へ対応することができます。国土交通省の案内でも、共有者や相続人が複数いる場合は、全ての所有者等からの委任により代理人が対応できるとされています。地籍ポータル
ただし、親族間で「この人に任せている」という口頭の了解だけでは、委任の範囲を確認できません。実施主体が定める様式や記載事項に従い、対象土地、委任する行為、委任者と受任者、作成年月日などが分かる書面を準備してもらいます。押印、本人確認書類、原本提出の要否は自治体の運用によって異なるため、独自の追加条件を設けず、所定の手順に従います。
委任の範囲も明確にします。現地への出席だけを委任するのか、筆界案の確認、資料の受領、意見の提出まで委任するのかで、代理人が行える行為は変わります。委任内容が曖昧なまま署名や回答を受けると、後日「現地案内だけを頼んだ」「筆界の確認までは任せていない」と争われるおそれがあります。
代表者は土地に詳しい人であることが望ましい場合もありますが、情報量と代理権は別の問題です。権限を持つ相続人または代理人が確認を行い、現地に詳しい親族や存命中の共有者が情報提供者として同行する方法もあります。記録には、誰が権限に基づいて回答し、誰が現地事情を説明したのかを分けて記載します。
立会い前には、対象筆の位置、登記上の共有関係、死亡未登記の状況、相続人探索の結果、通知状況、委任状の提出状況を担当者間で共有します。現場に着いてから権限不足が判明すると、その日の確認を完了できず、再調整が必要になります。
現地では、境界標、塀、擁壁、側溝、道路、水路、畦畔、樹木、土地利用の境目などを確認します。しかし、現況の構造物や利用境がそのまま筆界を示すとは限りません。公図、地積測量図、過去の立会記録、用地測量資料、換地図、境界確認書、工事記録などを総合的に照合します。
亡くなった共有者が生前に境界確認へ参加した資料が残っている場合は、筆界案を検討する重要な資料になり得ます。過去の署名書類、測量図、境界標の設置記録、工事前後の写真などがないかを確認します。ただし、過去資料があるだけで現在の筆界確認を省略できると決めつけず、その資料の作成目的、対象筆、隣接地、測量精度を確認します。
所在が判明している所有者等に現地調査等の通知を複数回行っても反応がない場合は、一定の要件の下で筆界案を送付し、到達後20日間に意見の申出がなければ確認を得たものとみなす手続があります。所在不明所有者等についても、客観的資料から筆界案を作成し、公告期間内に意見がなければ進められる場合があります。これは自動的に適用される簡易手続ではなく、通知回数、送付方法、筆界案の根拠、公告など所定の要件を満たす必要があります。地籍ポータル+1
したがって、相続人全員の現地立会いが得られないときに、直ちに調査不能と決めることも、一人の回答だけで完了させることも避けます。現地調査、図面等調査、代理、無反応者へのみなし確認、所在不明者への公告など、適用可能な手続を実施主体の責任で選び、誰に何を通知し、どの根拠で次の工程へ進んだかを記録します。
手順5 調査記録を残して相続登記への対応を案内する
最後の手順は、死亡未登記を把握してから筆界確認に至るまでの経過を記録し、地籍調査と相続登記を区別して関係者へ説明することです。
記録には、死亡の事実を把握した時期、確認に使用した資料、相続人として把握した人、通知先、発送日、返戻の有無、電話や面談の内容、代表者の選任状況、委任状の提出状況、現地立会者、図面等調査の回答者、筆界案の根拠資料を残します。
連絡記録では、「相続人が了承した」「家族が同意した」といった抽象的な表現を避けます。誰が、いつ、どの立場で、どの筆について、どの図面を見て、何を回答したのかを具体的に記載します。境界が分からない、判断できない、他の親族へ確認したいという回答も、そのまま記録します。
書面を送付した場合は、送付資料の控えを保存します。図面を修正して再送した場合は、旧版と新版を区別し、どの図面に対する回答かを追跡できるようにします。図面番号、作成日、修正日、修正内容を管理すると、担当者が交代しても経緯を把握しやすくなります。
地籍調査の成果により、地番、地目、地積などの表題部情報や地図が更新されることはありますが、死亡した共有者から相続人への所有権移転登記が地籍調査によって自動的に行われるわけではありません。相続人には、地籍調査への回答と相続登記は目的も手続も異なることを説明します。
相続登記は2024年4月1日から申請が義務化されています。相続や遺言により不動産の所有権を取得したことを知った相続人は、原則としてその取得を知った日から3年以内に申請する必要があります。施行日前の相続も対象で、施行日前に取得を知っていた案件の期限は原則として2027年3月31日です。遺産分割が後から成立した場合は、その成立日から3年以内に遺産分割の内容に沿った登記が必要になります。正当な理由なく義務に違反した場合は、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。法務省+2法務局+2
遺産分割がまとまらず、通常の相続登記を期限内に行うことが難しい場合には、相続人申告登記を利用できることがあります。これは、登記名義人について相続が開始したことと、自分が相続人であることを申し出る制度です。ただし、申出をした人の持分や不動産の最終的な帰属を公示する登記ではなく、売却や担保設定には別途相続登記が必要です。遺産分割成立後の登記義務も別に生じます。法務省+1
地籍調査担当者が、相続人に特定の登記方法を断定的に勧めることは避けます。登記方法、遺産分割、相続放棄、遺言の有効性、代理権などの法的判断を求められた場合は、法務局や司法書士、弁護士などへの相談を案内し、地籍調査で必要な回答期限と提出資料を明確にします。
調査の進行を優先するあまり、相続登記の完了を地籍調査への参加条件のように説明することも適切ではありません。相続登記未了でも、相続人等を探索し、権限と手続を確認しながら地籍調査を進められる場合があります。地籍調査に必要な確認と、相続人自身が行う登記手続を分けて案内します。
死亡未登記の土地で準備したい境界資料
共有者が死亡未登記の土地では、相続人が現地の境界を知らないことが珍しくありません。そのため、通常の立会い以上に、出所と作成目的が明確な境界資料を準備する必要があります。
まず確認したいのは、登記所に備え付けられた地図または公図、地積測量図、登記事項証明書などです。地積測量図がある場合も、作成年代、作成目的、座標値の有無、隣接地との整合、分筆や地積更正との関係を確認します。古い図面は現在の構造物や座標系と単純に一致しない場合があるため、現地へ機械的に当てはめません。
次に、自治体や土地所有者が保管する過去の境界確認書、道路や水路との官民境界資料、用地取得資料、区画整理や土地改良の図面、換地関係資料、分筆時の測量成果、工事図面などを確認します。対象地側の資料がなくても、隣接地側の測量成果から筆界に関する情報を得られることがあります。
現地では、境界標の種類、材質、状態、周囲の状況を記録します。標識が傾いている、移動している、構造物の改修で埋まっている、仮杭が残っている可能性があるため、見つけた杭を直ちに正しい筆界点と断定しません。周辺の複数点や図面との整合を確認します。
存命中の共有者や近隣所有者から聞き取りをする場合は、その人がいつから土地を知っているか、過去の境界立会いへ参加したか、何を根拠に境界を認識しているかを確認します。「昔からここだった」という説明でも、本人が見てきた事実なのか、家族から聞いた伝聞なのかで資料価値が異なります。
写真を使用するときは、撮影日、撮影位置、撮影方向、対象境界点を記録します。境界標だけを接写した写真では、周辺との位置関係が分かりません。遠景、中景、近景を組み合わせ、道路、建物、擁壁、電柱などの固定物との関係を示します。
相続人へ図面を送る場合は、専門的な測量図だけでなく、位置案内図や現地写真を添えると理解しやすくなります。土地を訪れたことがない相続人でも、実家、道路、河川、隣接建物などとの位置関係が分かれば、保管資料を探したり、現地に詳しい親族へ確認したりしやすくなります。
重要なのは、資料の数ではなく、作成者、作成日、作成目的、対象範囲が分かることです。作成者不明の手書き図面、日付のないメモ、口頭説明も手掛かりにはなりますが、それだけで筆界を確定したものとして扱わず、他の資料と照合します。
数次相続が発生している場合の注意点
共有者の死亡から長期間が経過していると、その相続人も死亡し、数次相続が発生していることがあります。数次相続では、関係者が世代ごとに増えるため、一つの戸籍確認漏れが複数人への通知漏れにつながります。
たとえば、登記名義人が死亡した時点で配偶者と子二人が相続人で、その後に配偶者と子の一人が死亡している場合、最初の相続だけを見て手続を進めることはできません。後に死亡した相続人についても相続関係を確認し、現在の所有者等に当たり得る人へつなげます。
数次相続では、最初の被相続人との続柄だけを一覧にすると混乱します。どの人の相続人として関与するのか、どの死亡を契機に持分を承継した可能性があるのかを、相続開始日ごとに分けて整理します。遺言、遺産分割、相続放棄が各段階にある場合は、その影響を段階ごとに確認します。
同じ人が複数の経路から持分を承継することもあります。氏名だけでなく、生年月日、住所、配偶者、親子関係を照合し、同一人物であることを確認します。旧字体、改姓、転籍、住居表示変更がある場合も、別人として重複登録しないよう注意します。
古い相続では、戸籍の保存状況や身分関係の複雑さにより、相続人を完全に特定できない場合があります。その場合は推測で補わず、確認できた範囲、確認できなかった事項、使用した資料、次に必要な調査を記録します。確認不能部分が地籍調査に与える影響は、実施主体の責任者や法務担当と協議します。
数次相続が判明したときに、連絡が取れた一人へ他の相続人探索を全面的に任せることも避けます。親族情報の提供を依頼することはできますが、行政側は利用可能な公的資料と所定の探索手順に基づいて確認します。
相続人側から家系図や連絡先一覧が提供された場合は、有力な手掛かりになります。ただし、提供資料だけで相続関係を確定せず、公的資料と照合します。家系図に記載のない養子、前婚の子、死亡した兄弟姉妹の代襲者などがいる可能性もあります。
実務担当者が避けたい判断と進め方
死亡未登記案件で避けたいのは、存命中の共有者が土地を管理していることを理由に、その人だけで亡くなった共有者側の確認まで完了させることです。管理の実態は筆界調査の参考になりますが、相続人を代表する権限とは別です。
相続人の一人から「ほかの親族も反対しない」と聞き、それだけで全員の意思確認が済んだと扱うことも危険です。正式な委任を受けていなければ、その説明は伝聞にとどまる可能性があります。委任状の有無と委任範囲を確認します。
反対に、相続人全員が現地へ来なければ一切調査できないと決めつけることにも注意が必要です。代理人、図面等調査、無反応所有者等へのみなし確認、所在不明所有者等への公告など、法令と運用に基づく方法があります。ただし、これらの手続は丁寧な探索や通知を省略するためのものではありません。
無反応者への手続があることを理由に、最初から説明を簡略化するのも適切ではありません。通知を受け取っても、地籍調査の目的、対象土地、回答方法が分からず反応できない相続人がいます。位置図、現地写真、筆界案、回答期限、問い合わせ先を分かりやすく示します。
地籍調査で筆界が確認できれば相続問題も解決すると説明することも避けます。筆界の調査と、誰が共有持分を取得するかという遺産分割は別の問題です。筆界が明らかになることで相続登記の準備が進みやすくなる場合はありますが、相続人間の合意が自動的に成立するわけではありません。
相続人間に争いがある場合、実務担当者が一方の主張を採用して所有者を決めることもできません。過去の管理、税負担、占有状況は事情の一つですが、それだけで権利帰属を確定しません。地籍調査で確認できる事項と、民事上の権利争いを分けます。
死亡未登記側の相続人間で境界認識が一致していても、隣接地の所有者等が異なる認識を持つことがあります。共有地側の内部調整だけでなく、境界を挟む双方の資料と説明を確認し、片側だけの主張で筆界を決めないようにします。
担当者の記憶だけで経緯を管理することも避けます。死亡未登記案件は長期化し、年度をまたいで担当者が変わることがあります。口頭引継ぎだけでは、通知済みの人へ同じ資料を再度求めたり、提出済みの委任状を見落としたりするため、筆ごとの記録を残します。
地籍調査を止めないための情報管理
死亡未登記案件を円滑に進めるには、相続人探索が完了するまで他の作業を全て止めるのではなく、並行して進められる作業を整理します。相続関係の確認に時間がかかる間も、登記資料、過去の測量成果、現地の境界標、隣接地側の資料を収集できます。
対象筆ごとに、登記確認、死亡確認、相続人候補の確認、住所確認、通知、返戻、回答、委任、現地調査、図面等調査、筆界案、最終処理という進捗を管理すると、どこで止まっているかを把握しやすくなります。
関係者一覧と境界資料一覧は分けて管理します。関係者一覧には戸籍や住所などの個人情報が含まれる一方、境界資料は測量担当者や現地担当者が閲覧する必要があります。業務上必要な人だけが必要な情報へアクセスできるよう、閲覧権限を分けます。
電話で聞き取った内容は、できるだけ当日中に記録します。後から書くと、「兄が代表する」と言ったのか、「兄に相談する」と言ったのかが曖昧になります。相手の発言、提出資料の内容、担当者の判断を分けて記載します。
回答期限は、地籍調査の工程と相続人の事情の両方を考えて設定します。遠方居住者や海外在住者がいる場合は、通常案件と同じ期間では難しいことがあります。一方、期限を示さなければ回答が先延ばしになるため、期限の理由、回答方法、期限を過ぎた場合の次の手続を説明します。
現地写真、境界点、関連文書は、対象筆と関連付けて保存します。似た地番や同姓同名の案件を取り違えないよう、調査地区、地番、境界点番号、撮影日、資料版数などの命名規則を統一します。
相続人から遺言書、遺産分割協議書、過去の測量図などが後から届いた場合は、それまでの筆界案や通知対象者の整理に影響するかを再確認します。一度作成した立会計画を固定せず、追加資料に応じて見直します。
地籍調査の終了後も、どの関係者へ何を説明し、どの資料に基づいて処理したかを追える状態にしておくと、成果の閲覧時や後日の照会に対応しやすくなります。ただし、個人情報を必要以上に長期間保有せず、保存期間、移管、廃棄は法令と組織規程に従います。
まとめ
地籍調査の対象となる共有地で共有者が死亡未登記の場合は、登記記録に残る名義人だけを基準に立会いや図面確認を進めることはできません。最初に対象筆、共有者、持分、死亡の事実を整理し、利用可能な公的資料から現在の所有者等に当たり得る人を確認します。
次に、遺言、遺産分割、相続放棄、相続登記の状況を確認し、誰がどの権限で地籍調査へ対応するのかを明確にします。代表者が対応する場合は、所有者等として整理された人から必要な委任を受け、委任の対象土地と範囲を明記します。
現地に詳しい人、土地を管理している人、相続人、代理人は同じ人物とは限りません。境界情報を提供する立場と、権限に基づいて確認する立場を分けて記録することが、後日の異議や手戻りを防ぎます。
また、全員の現地立会いが得られないからといって、直ちに調査を断念するわけではありません。代理、図面等調査、無反応所有者等へのみなし確認、所在不明所有者等への公告など、要件を満たす手続を検討します。ただし、一部の相続人の回答だけで全員の確認があったと扱うことも避けます。
地籍調査と相続登記は別の手続です。筆界や地積が整理されても、亡くなった共有者から相続人への名義変更は自動的には完了しません。相続人には申請義務と相談先を案内しつつ、地籍調査担当者は遺産分割や権利帰属を独自に判断しないことが重要です。
死亡未登記案件では、現地写真、境界標、図面、通知履歴、委任状、聞き取り記録を筆ごとに関連付けて管理します。スマートフォンや現場用端末で取得した写真、位置情報、メモを所定の業務システムへ整理しておけば、相続人への説明、担当者間の引継ぎ、立会い後の確認を進めやすくなります。