地籍調査と農地転用の関係を整理する
農地を住宅、駐車場、資材置場、事業所、道路などに利用する計画がある土地で地籍調査が実施される場合、地籍調査と農地転用は目的の異なる制度として整理する必要があります。
地籍調査は、主に市町村などが主体となり、一筆ごとの土地について所有者、地番、地目を調査し、筆界の位置と面積を測量して、地籍図と地籍簿に取りまとめる調査です。成果は所定の手続を経て登記所へ送付され、登記記録や地図の整備に利用されます。ただし、所有者等の確認が得られず、客観的資料によっても筆界を確認できない場合には、筆界未定として処理されることがあります。地籍調査が始まれば、すべての境界が必ず確定するとは限りません。
一方、農地転用は、農地を農地以外の用途に変更するために、農地法などに基づいて行う許可または届出の手続です。現地で耕作されていない、長期間使われていない、周囲が宅地化しているといった事情だけで、自由に住宅敷地や駐車場へ変更できるわけではありません。農地に該当するかどうかは、登記上の地目だけで一律に決まるものではなく、現況や利用経緯を踏まえて判断されるため、計画段階で農業委員会などの担当窓口へ確認することが重要です。
地籍調査で筆界や面積が調査されたとしても、それだけで農地転用の許可や届出が完了するわけではありません。また、農地転用の相談を進めていても、予定地の範囲や面積がまだ整理されていなければ、申請図面や事業計画の修正が必要になることがあります。
特に注意したいのは、地籍調査前に公図や登記記録から想定していた土地の形状や面積と、調査で確認された内容に差が生じる場合です。建物、進入路、排水設備、駐車区画などが、調査後に把握した筆界の内側へ収まらなくなる可能性があります。反対に、筆界や面積に関する情報が整理されることで、計画を具体化しやすくなる場合もあります。
そのため、農地転用予定地で地籍調査が行われるときは、単に境界立会いへ参加するだけでなく、区域区分、筆界や面積、権利関係、必要となる転用手続、転用後の土地利用計画を関連付けて確認することが大切です。
確認項目1 土地の区域区分と農地の扱い
最初に確認したいのは、対象地がどのような区域に位置し、制度上どのように扱われているかです。同じ農地であっても、都市計画上の区域、農業振興地域における位置付け、農地転用許可制度上の農地区分などによって、転用の可否や必要な手続が異なります。
まず確認したいのが、農業振興地域の農用地区域に含まれているかどうかです。農用地区域は、市町村の農業振興地域整備計画において、農用地等として利用すべき土地として定められた区域です。農用地区域内の農地は、農地転用が原則として認められにくく、転用計画を進めるには、農用地利用計画の変更による農用地区域からの除外が必要になる場合があります。
農用地区域からの除外は、土地所有者が申し出れば当然に認められる手続ではありません。農振法上の要件を満たす必要があり、転用の必要性、農用地区域外に代替できる土地がないか、農地の集団性や農作業の効率へ支障を与えないか、農業用施設や用排水へ影響しないかなどが検討されます。市町村の計画変更に関係するため、随時受け付けではなく、申出時期が定められている地域もあります。
実務では農用地区域を通称で呼ぶことがありますが、通称だけで判断するのは避けた方が安全です。公開地図や農地情報は事前確認の参考になりますが、情報の更新時期や表示精度に限界があります。最終的には、対象地の地番を示したうえで、市町村の農業振興地域担当部署などに確認します。
次に、都市計画上の区域も確認します。市街化区域、市街化調整区域、非線引き都市計画区域、都市計画区域外など、土地が置かれている条件によって、農地転用以外に必要となる開発、建築、造成、道路などの手続が変わることがあります。
市街化区域内の農地では、農地法第4条または第5条に基づく届出の対象となる場合があります。ただし、市街化区域内であれば、届出を出さずに工事へ着手できるという意味ではありません。届出は農業委員会で適法に受理されるまでは効力が生じないため、受理通知などにより手続状況を確認してから進める必要があります。また、建築、開発、道路、排水、造成、盛土などに関する別の許可や届出が必要になることもあります。
市街化区域以外の農地を転用する場合は、法令上の例外を除き、原則として農地転用許可が必要です。許可の可否は、農地の営農条件や周辺の市街地化の状況に応じた立地基準と、事業実施の確実性や周辺農地への影響などに関する一般基準によって審査されます。
農地転用許可制度上では、農用地区域内農地、甲種農地、第1種農地、第2種農地、第3種農地などの区分があり、区分によって許可の考え方が異なります。農用地区域の内外だけを確認して終わらせず、対象地がどの農地区分に該当する可能性があるかも事前相談で確認することが重要です。
地籍調査によって地番、地目、筆界、面積に関する情報が整理されると、区域図との照合を行いやすくなります。ただし、区域界と筆界が一致するとは限りません。転用予定地が複数筆にまたがっていたり、一筆の一部だけが農用地区域に含まれていたりする可能性もあります。
一筆の一部だけを転用する計画では、申請対象部分を図面で明確にする必要があります。案件や登記手続の進め方によっては、分筆を求められたり、許可後または事業完了後に分筆や地目変更の登記が必要になったりすることがあります。地籍調査の段階から転用予定範囲を図面に示し、区域界と筆界の関係を確認しておくと、後の手戻りを減らせます。
区域区分の確認が不十分なまま設計や契約を進めると、後から農用地区域からの除外要件を満たさないことが分かったり、想定した用途では許可の見込みが立たなかったりすることがあります。地籍調査の実施通知を受けた時点で、農地転用の担当窓口にも計画を共有し、制度上の位置付けを先に整理しておくことが安全です。
確認項目2 境界・地番・面積・権利関係
二つ目の確認項目は、土地の筆界、地番、面積、所有者、利用権などの基礎情報です。農地転用の事業計画を作成する際には、どの土地を、どの範囲で、どの程度の面積だけ転用するのかを明確にしなければなりません。
地籍調査では、土地所有者等への確認や資料調査を通じて一筆ごとの筆界を調べ、その結果に基づいて測量が行われます。従来の公図や登記記録は、地域によって現地とのずれを含むことがあり、図面上の形状と実際の利用状況が一致しない場合があります。ただし、地籍調査は現在の使用状況に合わせて希望どおりに境界を引き直す手続ではありません。登記所の資料、過去の測量図、境界標、地形、占有の経緯などを総合して筆界を調査します。
農地転用予定地では、筆界の位置が想定と異なるだけでも計画に影響することがあります。建物と境界の離隔、進入路の幅、駐車区画、擁壁の位置、排水施設の配置などが、調査で確認された土地の範囲に収まるかを確認しなければなりません。
農地の周囲には、畦畔、水路、農道、法面などが存在することがあります。現地で一体に見えていても、別の地番である場合や、市町村、土地改良区、国、隣接所有者などが所有または管理する土地である場合があります。長年にわたり耕作者が草刈りや維持管理をしてきたとしても、その事実だけで所有権や筆界が決まるわけではありません。
水路や農道を転用予定地の一部として扱ってしまうと、進入路や排水計画が成立しない可能性があります。反対に、自分の土地だと思っていなかった畦畔部分が同じ筆に含まれていることもあります。現地の見た目だけで判断せず、地籍調査資料、登記事項証明書、公図、地積測量図、過去の境界確認書などを組み合わせて確認します。
土地の面積についても注意が必要です。農地転用の申請面積は、事業計画の規模や配置計画と整合していなければなりません。地籍調査の成果が所定の手続を経て登記へ反映され、登記面積が修正される場合には、転用関係書類の面積や図面との整合を確認する必要があります。
すでに農地転用の事前相談や申請を進めている土地で地籍調査が行われる場合は、申請時に使用した地番、面積、図面を地籍調査担当者へ示します。同時に、地籍調査の成果によって登記上の表示や面積に変更が生じた場合、申請書の補正、図面の差し替え、変更申請、報告などが必要かを農業委員会または許可担当部署へ確認します。
所有者の確認も欠かせません。登記上の所有者が亡くなっており、相続登記が完了していない土地では、地籍調査で確認を求められる者、農地転用の申請者、土地を利用する事業者の関係が複雑になります。相続人の範囲や手続の進行状況を早めに整理する必要があります。
共有地の場合は、転用、売買、賃貸借、分筆などの内容に応じて、共有者の同意や申請への関与が必要になります。誰の同意が必要かは行為の内容や権利関係によって異なるため、共有者の一人だけで進められると決めつけず、農業委員会、法務局、司法書士、土地家屋調査士などへ確認します。
抵当権、地上権、賃借権、利用権などが存在する土地では、農地転用手続とは別に、権利者との調整が必要になることがあります。第三者が耕作している場合は、所有者だけで計画を進めず、農地台帳、契約書、利用権設定の状況などを確認します。農地の賃貸借を解約する際に、別の許可や通知が関係する場合もあります。
地籍調査の立会いは、農地転用のための契約交渉や権利調整を行う場ではありません。ただし、土地所有者や隣接関係者が現地を確認する機会になるため、転用予定範囲と筆界の関係に認識の違いがないかを把握するきっかけにはなります。
このとき、転用予定だからという理由で、希望する事業範囲に合わせて筆界を動かそうとしてはいけません。筆界は、将来の土地利用計画に合わせて当事者が自由に変更できるものではないからです。所有権の範囲について隣接者と合意することと、公法上の筆界を確認することも同じではありません。
転用計画は、地籍調査で確認された筆界や、別途行った境界確認測量の結果を踏まえて調整するのが基本です。隣地の一部を利用しなければ計画が成立しない場合は、筆界確認とは切り分けて、売買、交換、賃貸借、通行や排水に関する権利設定などを検討します。
確認項目3 農地転用の手続と申請主体
三つ目に確認すべきなのは、どの手続が必要で、誰が申請者または届出者になるのかという点です。農地転用予定という言葉だけでは、適用される手続を判断できません。所有者が自ら転用するのか、土地の売買や賃貸借などを伴うのかによって、農地法上の条文と当事者が異なります。
農地の所有者が自ら農地を農地以外のものにする場合は、原則として農地法第4条に基づく許可または届出が関係します。農地を転用する目的で所有権を移転したり、賃借権その他の使用収益権を設定したりする場合は、原則として農地法第5条に基づく許可または届出が関係します。
例えば、農地所有者が自ら住宅や駐車場を整備する計画と、事業者が土地を取得して施設を整備する計画とでは、申請者や準備する書類が異なります。親族間の土地利用であっても、所有権の移転、使用貸借、賃貸借などがあるかを確認しなければなりません。
市街化区域内の農地では届出の対象となる場合がありますが、それ以外の地域では法令上の例外を除き原則として許可が必要です。許可権者は都道府県知事または農林水産大臣の指定を受けた市町村などであり、申請書は一般に農地の所在する市町村の農業委員会を経由して提出します。ただし、案件の規模や地域の事務分担によって窓口や手続が異なるため、事前相談で確認することが必要です。
申請主体を確認するときは、現在の所有者だけでなく、転用後に事業を実施する者も明確にします。土地所有者と事業者が異なる場合は、土地の権利をどのように移転または設定するのか、許可や届出の効力と契約の効力をどのように対応させるのかを整理します。
売買契約や賃貸借契約を先に締結する場合は、農地転用の許可が得られなかった場合や、届出が受理されなかった場合の扱いを契約で明確にしておくことが重要です。許可の見込みを確認しないまま代金支払いや工事契約を進めると、計画中止時の負担が大きくなる可能性があります。
農地転用予定地の一部だけを利用する場合には、申請対象範囲を正確に示す必要があります。建物敷地、通路、駐車場、排水施設、造成範囲、法面、擁壁、工事後も非農地として利用する部分などを図面に表します。
必要性が説明できない余剰部分まで広く転用する計画にすると、事業の確実性や規模の妥当性を説明しにくくなることがあります。反対に、実際には造成や施設利用を行う部分を申請範囲から外すと、許可範囲外の転用となるおそれがあります。工事用通路や仮設ヤードについても、利用期間や復旧方法を含めて担当窓口へ確認します。
地籍調査の成果が登記へ反映される前に申請する場合は、使用する図面、地番、面積、現況の対応関係を慎重に確認します。既存の測量図があっても、地籍調査で異なる筆界案が示されたり、筆界未定となったりする可能性があるため、地籍調査担当者と農地転用担当者の双方へ計画の進行状況を伝えておくと安全です。
農地転用は、申請書を提出しただけで工事へ着手できる制度ではありません。許可が必要な案件では許可前に転用行為へ着手せず、市街化区域内の届出案件でも、農業委員会による受理を確認してから進めます。
許可や有効な届出を得ずに造成、砕石敷き、資材の継続的な搬入や保管、駐車場利用、建築工事などを始めると、違反転用として是正の対象になるおそれがあります。違反転用に対しては、工事その他の行為の停止、是正措置、原状回復などを命じられる場合があります。将来許可を受けられる可能性がある土地であっても、先に着手してよいことにはなりません。
地籍調査に必要な境界標の設置や測量のための一時的な草刈りと、農地を非農地として利用する造成や舗装は性質が異なります。ただし、一時的な資材置場や工事用地でも農地転用手続が必要になる場合があるため、地籍調査中であることを理由に自己判断で利用を始めないよう注意します。
確認項目4 転用後の事業計画と周辺への影響
四つ目の確認項目は、転用後に何を整備し、どのように利用するのかという事業計画です。農地転用の審査では、転用目的、施設配置、造成方法、排水方法、資金計画、工事時期、事業の実現可能性などが確認されます。
地籍調査で筆界と面積に関する情報が整理されたら、その内容を土地利用計画図や配置図へ反映します。建物、駐車場、通路、排水施設、法面、擁壁、緑地などが対象地の範囲内に収まり、事業が敷地内で完結するかを確認します。
計画図を作る際は、平面的な筆界だけでなく、高低差や水の流れにも注意します。農地は、周辺農地や農業用水路と一体となって、かんがいや排水が行われている場合があります。対象地を盛土したり舗装したりすると、雨水の流れが変わり、隣接農地への流入、道路への流出、水路の負担増加などが生じる可能性があります。
転用後の雨水をどこへ流すのか、既存水路へ接続できるのか、放流先の管理者との協議や占用、工事承認などが必要かを確認します。生活排水や事業排水が生じる施設では、雨水とは別に処理方法を検討します。
農業用水路は、見た目が一般的な側溝に似ていても、土地改良区などが管理していることがあります。無断で排水管を接続したり、乗入口を設けるために水路へふたを設置したりすると、管理上の問題が生じます。水路の所有者と管理者が異なる場合もあるため、登記事項や地籍調査資料だけで判断せず、管理主体へ確認します。
接道条件も重要です。農地に農道が接していても、転用後の建築や事業用車両の通行に利用できるとは限りません。道路の種類、幅員、所有者、管理者、通行権、建築基準法上の道路該当性、乗入口の設置条件などを調べます。
建物を建てる計画では、農地転用の見込みだけでなく、予定する建築物を建てられるかも確認します。農地転用の許可が得られても、都市計画法、建築基準法、条例その他の規制によって建築できなければ、事業目的を達成できません。
市街化調整区域では、農地転用とは別に、開発行為や建築行為に関する許可が問題になることがあります。農業用施設、農家住宅、一般住宅、店舗、倉庫、事業所などでは扱いが異なる可能性があるため、農地転用担当部署だけでなく、都市計画や建築の担当部署にも相談します。
造成を行う場合は、盛土、切土、擁壁、法面、排水施設の計画を確認します。土地の場所や造成規模によっては、宅地造成及び特定盛土等規制法、都市計画法、砂防関係法令、自治体条例などに基づく許可や届出が必要になる場合があります。土砂の搬入元、造成高、隣地との高低差、工事中の土砂流出防止なども整理します。
農地転用許可では、周辺農地の営農条件に支障を与えるおそれがないかが審査されます。農業用水、排水、農道、農作業車両の通行、日照、通風などへの影響を抑える計画が必要です。
例えば、境界付近に高い擁壁や建物を設ける場合は、隣接農地の日照や排水への影響が問題になる可能性があります。駐車場や資材置場では、砂利や土砂の流出、車両の出入り、夜間照明、騒音、粉じんなどにも配慮します。
地籍調査の立会い時には、周辺農地の所有者や耕作者と顔を合わせることがあります。ただし、立会いへの参加や筆界案への確認は、転用計画への同意を意味しません。筆界に関する確認と、排水設備、擁壁、工事車両、騒音などへの同意は分けて取り扱う必要があります。
隣接者の承諾書が必要かどうかは、自治体の取扱いや事業内容によって異なります。承諾書の提出が不要であっても、周辺への影響が見込まれる計画では、工事内容や排水方法を事前に説明することでトラブルを防ぎやすくなります。
事業計画の実現性も重要です。資金不足や設計未了のために長期間着工できない計画では、申請目的に供することが確実であると認められない可能性があります。工事費、施設整備費、土地取得費などの資金をどのように確保するか、許可後いつ着工し、いつ完了するかを具体化します。
地籍調査の成果を待つ必要がある場合は、その期間を事業工程に組み込みます。筆界や面積が整理されていない段階で配置を固定しすぎず、調査結果や関係部署との協議に応じて調整できる余地を残しておくことが現実的です。
地籍調査と農地転用の予定を調整するタイミング
農地転用予定地で地籍調査が行われる場合、どちらの手続を先に進めるべきか迷うことがあります。すべての案件に共通する一つの順番があるわけではありません。地籍調査の進捗、転用計画の緊急性、筆界の状況、区域区分、申請内容などを踏まえて調整します。
地籍調査が始まったばかりで、現地調査や測量まで時間がある場合でも、農地転用の事前相談は進められます。対象地が転用可能な区域か、農用地区域からの除外が必要か、予定用途に制度上の問題がないかを確認しておけば、地籍調査後の申請準備を進めやすくなります。
ただし、事前相談で一定の見通しが示されても、許可や届出の受理が保証されるわけではありません。筆界、面積、事業内容、周辺条件などが変われば、改めて審査や協議が必要になります。
一方、隣地との筆界に争いがある、転用予定地の一部が水路や農道と重なって見える、登記面積と現況に大きな差がある、筆界未定となる可能性があるといった場合は、申請図面を固定する前に、地籍調査の進捗と取扱いを確認した方が安全です。
すでに農地転用許可を受けている土地で地籍調査が行われる場合は、許可を受けた地番、面積、配置図と、地籍調査で確認されている内容を比較します。差が生じるときは、自己判断で工事範囲を変更せず、変更手続、補正、報告または再申請が必要かを許可担当部署へ確認します。
農用地区域からの除外、農地転用、開発、建築、道路、水路、造成など、複数の手続が必要な計画では、それぞれの受付時期、前提条件、処理順序を関係部署と共有することが重要です。一つの手続が終わってから次を考えると、全体工程が大幅に延びることがあります。
地籍調査担当部署は、農地転用の許可見込みを判断する窓口ではありません。反対に、農業委員会や農地転用担当部署が地籍調査上の筆界を決めるわけでもありません。担当部署ごとの役割を理解し、共通の図面と最新の情報を使って並行して相談します。
現地立会いで確認しておきたいポイント
地籍調査の現地立会いでは、筆界の位置を確認することが中心になります。農地転用を予定している場合でも、立会いを転用計画の承認手続と混同しないことが重要です。
まず、既存の境界標、畦畔、石積み、擁壁、水路、農道、樹木、塀など、筆界を検討する手掛かりを確認します。過去の地積測量図、境界確認書、売買時の図面、工事図面、古い写真などがある場合は、事前に地籍調査担当者へ提示できるよう準備します。
次に、転用予定範囲と筆界の関係を確認します。土地全体を転用するのか、一部だけを転用するのかによって、必要な申請図面や分筆の検討が変わります。転用予定線が筆界と一致しない場合は、現地の仮の目印だけで申請範囲を決めず、必要に応じて測量成果に基づく求積図などを作成します。
水路や農道に接している場合は、筆界が水路の中心、側壁、法肩、外側などのどこにあるかを資料と現地で確認します。施設ごとに筆界や管理範囲の考え方が異なるため、一般論だけで決めつけないことが大切です。
土地に高低差がある場合は、筆界の平面位置だけでなく、造成後の法面、擁壁の基礎、排水施設がどこまで広がるかも意識します。地上の構造物が敷地内に見えても、基礎や排水管が隣地へ越境することがあるため、設計時に余裕を持たせます。
地籍調査で境界標を設置する場合は、将来の造成工事との関係も担当者へ伝えます。工事によって境界標の撤去や移設が必要になったときは、無断で取り除かず、復元方法や記録方法を地籍調査担当者や土地家屋調査士などへ相談します。
立会い時に隣接者から転用計画について質問された場合は、許可済みまたは着工確定であるかのような説明を避けます。「計画段階である」「関係部署へ相談中である」「許可や届出の手続前である」など、現在の状況を正確に伝えます。
事前にそろえておきたい資料
地籍調査と農地転用の確認を効率よく進めるには、土地、権利、区域、事業計画に関する資料を一か所にまとめておくと便利です。
基本となるのは、登記事項証明書、公図、地積測量図、過去の境界確認書、売買契約書、賃貸借契約書、相続関係書類などです。地籍調査の案内資料、調査図素図、立会い通知などが届いている場合は、それらも一緒に保管します。
農地に関しては、農業委員会へ確認した農地台帳上の情報、農業振興地域や農用地区域の確認資料、過去の農地転用許可書、届出受理通知書、工事完了報告書などがあるかを調べます。以前に一部転用が行われている土地では、許可または届出の範囲と現在の利用範囲が一致しているかを確認します。
転用計画については、土地利用計画図、配置図、造成計画図、排水計画図、求積図、縦横断図、事業工程、資金計画などを準備します。初期段階では概略図でも構いませんが、建物、通路、駐車場、排水施設、法面、擁壁などの位置関係が分かるようにします。
現況写真も有効です。土地全体、接道部分、水路、隣接農地、境界標、高低差が分かるように撮影し、撮影位置と方向、撮影日を記録します。地籍調査前後や工事前後の状況を比較できるようにしておけば、関係者への説明や問題発生時の確認に役立ちます。
資料の作成日や取得日にも注意します。古い公図や測量図だけで計画すると、現在の登記情報や現況と一致しない可能性があります。最新版の資料を取得するとともに、古い資料も筆界や利用の経緯を確認する資料として残しておきます。
地籍調査中に計画変更が生じた場合の対応
農地転用計画は、地籍調査の進行によって変更が必要になることがあります。面積が想定と異なった、筆界線の位置が予定と異なった、水路や農道が別筆であることが分かった、筆界未定となったといった場合は、申請や設計への影響を整理します。
最初に確認するのは、転用申請または届出の対象地番、面積、転用範囲です。申請前であれば、最新の情報に合わせて書類を作成します。申請中であれば、補正や差し替えが可能かを担当部署へ確認します。
許可後または届出受理後の場合は、変更の程度によって取扱いが異なります。面積、施設配置、排水方法、事業目的、事業者、工期などを変更するときは、変更承認、再申請、再届出、報告などが必要かを確認します。
地籍調査で把握した土地の範囲が当初想定より狭い場合は、無理に当初計画を維持せず、施設規模や配置を見直します。筆界を越えて工事を行えば、隣地への越境だけでなく、許可または届出の対象範囲外の転用となるおそれがあります。
想定より利用可能な範囲が広いように見える場合でも、許可や届出の対象範囲が自動的に広がるわけではありません。手続をしていない部分まで造成や利用を広げないよう注意します。
地籍調査で地目に関する情報が整理されても、農地法上の農地該当性が自動的に決まるわけではありません。登記上は畑でも現地が宅地のように使われている土地や、登記上は宅地でも現に耕作されている土地では、登記地目だけで農地転用手続の要否を判断できない場合があります。現況と利用経緯を整理し、農業委員会へ確認します。
農地転用予定地で起こりやすい誤解
地籍調査と農地転用を同時に進める現場では、制度の違いから誤解が生じることがあります。
代表的なのは、地籍調査で地目や筆界を確認したため、農地転用も認められたと考えることです。地籍調査による土地の表示や筆界の調査と、農地法に基づく転用許可または届出は別の手続です。地籍調査成果が登記へ反映されても、農地転用手続が不要になるとは限りません。
次に多いのが、耕作していない土地は農地ではないという誤解です。草が生えている、長期間作物を作っていない、農機具が入りにくいといった事情だけで、直ちに農地法の対象外になるわけではありません。現況、耕作可能性、利用経緯などを踏まえ、農業委員会に確認する必要があります。
農地転用の申請中であれば工事を始められるという誤解も危険です。許可が必要な案件では許可前に着手せず、市街化区域内の届出案件でも受理前に転用行為を始めないことが基本です。短期間の資材置場や駐車利用であっても、利用方法によっては一時転用を含む手続が必要になる場合があります。
市街化区域内は農地転用手続が不要という考え方も正確ではありません。許可ではなく届出となる場合でも、農業委員会への届出と受理が必要です。さらに、建築、開発、道路、排水、造成などの手続は別に確認しなければなりません。
地籍調査の立会いで隣接者が筆界を確認したため、転用計画にも同意したと考えるのも避けるべきです。筆界の確認と事業計画への同意は目的が異なります。工事内容や排水計画について説明や同意が必要な場合は、別の協議や書面によって確認します。
農地転用許可を取得すれば、どのような用途にも自由に変更できるわけでもありません。許可は申請した事業計画を前提としているため、許可後に目的、施設内容、配置、面積などを変更する場合は、担当部署へ確認する必要があります。
登記地目を変更すれば農地転用手続が完了するという誤解もあります。農地転用の許可または届出、実際の転用行為、登記地目の変更は、それぞれ別の段階で行われます。登記地目だけを変更して農地法上の規制を回避することはできません。
まとめ
地籍調査が行われる農地で転用を予定している場合は、区域区分、筆界と権利関係、転用手続の種類、転用後の事業計画という四つの項目を確認することが重要です。
地籍調査は、一筆ごとの所有者、地番、地目を調査し、筆界の位置と面積を測量する調査です。農地転用は、農地を農地以外の用途へ変更するための許可または届出であり、両者は目的も担当部署も異なります。また、地籍調査で筆界を確認できない場合は筆界未定となることがあるため、調査開始だけをもって境界や面積が必ず確定すると考えないことが大切です。
農用地区域内の農地は原則として転用が認められにくく、転用計画によっては農用地区域からの除外が必要です。市街化区域内では届出となる場合がありますが、受理前に着手できるわけではなく、建築や造成などの手続まで不要になるものでもありません。
筆界や面積が整理されていない段階では、転用予定範囲を安易に広く設定せず、地籍調査や測量の結果に応じて事業計画を修正できるようにします。水路、農道、畦畔、法面などが別の土地や別の管理範囲である可能性も考え、現地と資料を照合します。
許可または届出が必要な場合は、手続が有効になる前に工事や利用変更を始めないよう注意します。地籍調査中であっても、造成、舗装、資材置場、駐車場としての利用などを自己判断で先行させることは避けます。
現地確認では、境界標や地形だけでなく、転用後の施設配置、排水経路、接道、高低差を記録しておくと、申請図面や設計の精度を高められます。位置情報付きの写真や測量記録を利用する場合も、記録の精度、座標系、撮影時点、法的な境界資料との関係を明確にし、補助資料として扱うことが重要です。
最終的な手続や必要書類は、土地の所在、農地区分、事業内容、面積、自治体の取扱いによって異なります。地籍調査担当部署、農業委員会、農業振興地域担当部署、都市計画や建築の担当部署などへ早めに相談し、同じ図面と最新情報を共有しながら進めることが、手戻りや違反転用を防ぐ基本です。