地籍調査と公拡法を別の手続として整理する
地籍調査の実施中または完了後の土地を売却するときは、境界や面積の確認と、公有地の拡大の推進に関する法律に基づく手続の確認を分けて進める必要があります。公有地の拡大の推進に関する法律は、実務上「公拡法」と呼ばれ、一定の土地を有償で譲り渡そうとする場合に、地方公共団体等が公共目的で取得する必要性を検討できるよう、事前届出や買取り協議の仕組みを設けています。
地籍調査は、主に市町村等が一筆ごとの土地について所有者、地番、地目を調査し、筆界と地積に関する測量を行い、地籍図と地籍簿を作成するものです。成果は閲覧や認証などの手続を経た後に登記所へ送付され、登記記録や登記所備付地図の更新に利用されます。ただし、地籍調査の途中で作成された図面や面積計算書は、認証後の最終成果とは限りません。
一方、公拡法の届出要否は、地籍調査を実施したかどうかだけで決まるものではありません。土地の所在区域、都市計画施設等との関係、譲渡する面積、契約の内容、土地所有者、届出後の経過期間などを組み合わせて判断します。地籍調査が完了しても公拡法の届出が自動的に済むわけではなく、地籍調査担当部署が公拡法の手続まで個別に案内するとも限りません。
また、公拡法の買取り協議は、地方公共団体等が一方的に売却価格や売却の成立を決定する手続ではありません。買取り協議を行う旨の通知があった場合には、正当な理由がない限り協議に応じることが求められますが、価格や条件について合意できなければ協議が成立しないこともあります。届出対象であることと、地方公共団体等への売却が必ず成立することは別の問題です。
実務では、地籍調査の資料を公拡法判断の基礎資料として使いながら、公拡法の対象区域、面積要件、届出除外事由、提出先、契約可能日を別途確認します。特に契約予定日が決まっている案件では、届出後の譲渡制限期間を見込まずに日程を組むと、契約締結日や決済日を見直すことになりかねません。
「地籍調査中だから公拡法の対象になる」「登記面積が基準未満だから届出は不要」といった単純な判断は避ける必要があります。最初に二つの制度を分け、地籍調査の確定状況と公拡法の適用条件をそれぞれ確認することが、安全な土地取引の出発点です。
事前確認1 対象区域と面積要件を特定する
最初に確認するのは、譲渡予定地が公拡法の届出対象となり得る区域にあるか、予定する有償譲渡の面積が適用される基準以上かという点です。
代表的な対象には、都市計画施設の区域内の土地、都市計画区域内で道路法上の道路区域や河川法上の河川予定地など一定の区域にある土地、生産緑地地区内の土地があります。これらについては、政令上の基準を踏まえ、条例により対象面積が引き下げられている地域があります。一般的に二百平方メートルを基準とする案内が多い一方、自治体によって百平方メートル以上の範囲で異なる基準が定められている場合があり、防災再開発促進地区ではさらに別の扱いがあり得ます。
これらに該当しない土地でも、市街化区域内で五千平方メートル以上の土地を有償譲渡しようとするときは、届出対象となるのが原則です。また、区域区分が定められていない都市計画区域では、一万平方メートル以上が基準となるのが原則です。市街化調整区域については、面積が大きいという理由だけで一般の大規模土地として届出対象になるわけではありませんが、都市計画施設の区域内など別の要件に該当すれば届出が必要になることがあります。
面積基準は全国の条文だけを見て判断せず、土地が所在する自治体の最新の条例、規則、案内を確認します。市の区域では市が事務を行い、町村区域でも権限移譲の有無により提出先や運用が異なることがあります。都道府県の案内と市町村の案内が並存している場合は、実際の提出先となる窓口の最新情報を優先して確認することが重要です。
区域の確認では、敷地の大部分が区域外でも、一部が都市計画施設の区域などに含まれていれば、取引面積全体を基礎に届出要否を判断する運用があります。都市計画道路の計画線が敷地の端を通っている場合や、都市計画公園の区域が一部だけ重なる場合は、見た目の重なりが小さいことを理由に対象外と決めず、自治体の都市計画担当部署と公拡法担当窓口に確認します。
地籍調査地域では、古い公図と現地の形状が一致しないことがあります。都市計画図へ公図を重ねただけでは、区域線との位置関係を正確に判断できない場合があるため、地籍図、地籍図案、現況測量図、筆界点座標なども参照します。ただし、地籍調査の座標を用いて図面を重ねた結果は有力な確認資料にはなっても、都市計画施設の正式な区域を行政に代わって確定するものではありません。区域線付近では、都市計画決定図書や所管部署の回答を確認します。
複数筆をまとめて譲渡するときは、一筆ごとの面積だけでなく、契約単位と土地の一体性を確認します。隣接する複数筆を一つの契約で一体として譲渡する場合、一筆ごとは基準未満でも、合計面積で基準以上となることがあります。反対に、道路を挟む土地や利用計画が別の土地では、単純に全筆を合算しない運用もあります。契約書を分ければ当然に対象外になるというものでもないため、取引の実態を示して確認することが必要です。
面積要件の判断では、登記面積と実測面積のどちらを用いるかも確認します。実測地積が判明している場合は実測地積で届出要否を判断し、届出書には登記面積と実測面積を所定の方法で記載するよう案内する自治体があります。地籍調査で計算された面積がまだ認証前であるときは、その面積が確定値ではないことを明示したうえで窓口に相談します。
基準面積に近い土地では、登記面積だけで対象外と結論づけるのは危険です。地籍調査後に面積が増える場合も減る場合もあるため、地籍調査の進行状況、取引予定範囲、分筆予定面積をまとめて確認します。
事前確認2 地籍調査成果と取引面積を照合する
二つ目の確認項目は、地籍調査成果と、届出書や契約書で特定する土地の所在、地番、地積、譲渡範囲が整合しているかという点です。
公拡法の土地有償譲渡届出書では、譲渡しようとする土地の所在、地番、地目、地積、予定対価の額、譲渡の相手方などを記載します。地籍調査により地番、地目、地積などが変更される予定であるにもかかわらず、古い登記情報だけで届出書や契約書を作成すると、添付図面や後日の登記資料との不整合が生じる可能性があります。
まず、最新の登記事項証明書、登記所備付地図または公図、地積測量図の有無を確認します。地籍調査の資料として地籍図、地籍簿、認証前の地籍図案や地籍簿案、面積計算書、筆界点座標などが利用できる場合は、資料の作成日と確定状況を確認したうえで照合します。すべての資料を同じ効力のものとして扱わず、現行登記、認証後成果、認証前資料を区別することが重要です。
地籍調査成果が登記へ反映済みであれば、通常は更新後の登記事項証明書と登記所備付地図を基礎にします。地籍調査の認証や登記所への送付が済んでいても、証明書や地図の更新時期に差が生じる場合があるため、取得日を確認します。登記への反映前であれば、現行の登記面積と地籍調査後の予定面積が併存するため、両方の資料を公拡法担当窓口に示して記載方法を確認します。
地籍図と地籍簿の案が閲覧に供されている段階では、誤り等の申出を踏まえて訂正される可能性があります。閲覧中の面積や地番を確定情報として契約書へ記載する場合は、変更の可能性を契約当事者間で共有し、契約書の土地表示や精算方法について専門家と検討する必要があります。
土地の一部だけを譲渡する場合は、分筆前の土地全体と譲渡予定部分を明確に区別します。分筆登記前に届出を行うときは、分筆予定図や実測図で譲渡範囲を示すよう求められることがあります。どの地番と面積を届出書へ記載するかは自治体の運用によるため、分筆予定図を添えて事前確認を行います。
分筆予定面積が届出基準付近にある場合は、面積計算の根拠と図面の作成者を確認します。概算面積だけで届出不要と判断し、後の確定測量で基準以上となれば、契約日程に影響するおそれがあります。基準に近いときは、届出が必要となる場合を前提に余裕のある工程を組むほうが安全です。
地籍調査により従来の認識と異なる筆界位置が確認された場合は、面積だけでなく、都市計画施設の区域線や道路区域との位置関係も見直します。ただし、地籍調査が調査する筆界と、道路区域、河川区域、都市計画施設の区域は同じ概念ではありません。筆界が明らかになったからといって、行政上の区域まで自動的に確定するわけではありません。
図面を重ね合わせるときは、縮尺、座標系、基準日、図面の精度を記録します。縮尺の小さい都市計画図を拡大して公図と見比べただけでは、数十センチメートルや数メートルの差を正確に判断できないことがあります。重なりが疑われるときは、都市計画担当部署が保有する正式図書を確認し、照会日と回答内容を案件記録に残します。
実務では、資料名、取得日、作成主体、対象地番、面積、座標系、認証や登記反映の状況を整理しておくと、後から数値が変わった場合にも判断経過を説明しやすくなります。
事前確認3 譲渡内容と契約時期を確認する
三つ目の確認項目は、予定する取引が公拡法上の有償譲渡に該当するか、契約締結までに届出と譲渡制限期間を確保できるかという点です。
典型的な対象は売買ですが、契約に基づき対価を伴って土地所有権を移転するものであれば、交換、代物弁済、売買予約なども有償譲渡に該当し得ます。贈与や寄付のような無償譲渡、相続、収用や競売など本人の任意の契約によらない移転は、通常の売買とは異なる扱いになります。契約の名称ではなく、対価の有無と土地所有権が移転する仕組みで確認します。
共有地では、共有持分だけの譲渡と、共有者全員による土地全体の譲渡を分けて考えます。一般に持分の一部だけの譲渡は土地全体の有償譲渡とは異なる扱いとされますが、共有者全員が一括して有償譲渡する場合は届出対象となり得ます。信託受益権の譲渡も、通常は債権譲渡として扱われる一方、契約内容によって実質的に土地所有権の移転と同視される場合があるため、契約書案を示して確認します。
届出が必要な場合は、有償譲渡の契約を締結する前に手続を行います。行政は届出を受理した日から原則として三週間以内に、買取り協議を行う地方公共団体等の有無を通知します。そのため、自治体が「契約締結予定日の三週間前まで」の提出を案内している場合は、その案内に従い、書類補正に要する日数も見込んで早めに提出します。
届出後は、一定期間、届出に係る土地を予定していた第三者へ譲り渡すことが制限されます。買取り協議を行わない旨の通知があれば、その通知後に譲渡できます。買取り協議を行う旨の通知があった場合は、通知の日から三週間を経過する日までが原則的な制限期間となり、その期間内に協議が成立しないことが明らかになったときは、その時点で制限が終わります。
この制限は、単に所有権移転登記を待てばよいという意味ではありません。自治体の案内では、制限期間中の売買契約等を不可としているため、契約書へ停止条件を付ければ常に適法になると自己判断しないことが重要です。契約を先に作成する必要がある場合は、公拡法担当窓口と不動産取引に詳しい専門家へ確認します。
届出後に買取り協議を行わない旨の通知を受けた土地などは、公拡法上の譲渡制限期間が経過した日の翌日から一年間、同じ届出者が譲渡する場合に再届出が不要となる制度があります。この期間内であれば、譲渡相手方や予定対価が変わっただけで直ちに再届出が必要となるとは限りません。ただし、届出後に所有者が変わった場合、譲渡する土地の範囲を追加した場合、別の土地を含める場合などは、従前の届出を利用できない可能性があります。通知日だけでなく、譲渡制限期間の終了日、届出者、対象土地の同一性を確認します。
生産緑地については、二〇二四年九月十九日施行の改正により、生産緑地法に基づく買取りの申出をした所有者が、市町村長から買い取らない旨の通知を受けた場合、その通知があった日の翌日から一年間、同じ所有者が当該生産緑地を有償譲渡するときは、公拡法の事前届出が不要となる仕組みが設けられています。所有者が変わっている場合や対象土地が同一でない場合は適用できないことがあるため、通知書と土地表示を照合します。
契約予定日から逆算するときは、届出書の作成期間だけでなく、自治体による事前確認、補正、正式受理、通知書の交付方法、買取り協議が指定された場合の期間まで考慮します。買主や価格が未確定で届出書を完成できない段階でも、区域と面積要件の確認は先行できます。
事前確認4 提出書類と自治体窓口を確認する
四つ目の確認項目は、提出先、様式、添付書類、提出部数、提出方法、正式な受理日を確認することです。
公拡法の届出は、土地が所在する市町村の担当窓口へ提出するのが一般的ですが、市の区域と町村の区域、権限移譲の有無によって、届出の宛先や通知を行う行政機関が異なります。自治体のウェブサイトに掲載された案内を確認したうえで、地籍調査中、複数筆、分筆前、区域線付近などの事情がある案件は、提出前に担当窓口へ相談します。
法令上の届出様式に加え、一般的な添付資料として、土地の位置を示す図面、周辺状況が分かる図面、公図等の写しが求められます。自治体によっては、登記事項証明書、実測図、都市計画図、委任状、契約書案などの提出を求めることがあります。提出部数、押印や署名の要否、郵送や電子申請の可否も自治体ごとに異なるため、他地域で使用した書類一式をそのまま流用しないようにします。
地籍調査中の土地では、現行の登記事項証明書や公図に加え、地籍図案、地籍簿案、現況測量図、面積計算書、筆界点座標などを補足資料として提示すると、差異を説明しやすくなります。ただし、認証前の資料には「確定前」「閲覧前」「閲覧中」などの状態を明記し、正式成果と誤認されないようにします。
届出書の地積欄は、自治体の記載要領に従います。実測地積が判明している場合でも、所定欄には登記面積を記載し、実測面積を括弧書きや別紙で示す運用があります。複数筆の場合は、各筆の地番、地目、登記面積、実測面積、対象区域との関係を別紙で整理すると確認が円滑です。
都市計画施設の区域が一部にかかる場合は、筆界と区域線、譲渡範囲が区別できる図面を用意します。図面には方位、縮尺、作成日、出典を記載し、地籍調査の図面が確定成果か案かも示します。独自に作成した重ね図だけを正式な区域証明として扱わず、行政確認の補足資料として使用します。
提出方法を決めるときは、送信日や発送日ではなく、いつ正式に受理されたかを確認します。電子申請を閉庁日に行った場合、郵送書類が到着した場合、添付不足で補正を求められた場合などは、想定日が受理日にならないことがあります。契約日を管理する担当者は、受理日が分かる控えや受付完了通知を保存します。
通知書を受領した後は、買取り協議を行わない旨の通知か、買取り協議を行う地方公共団体等を指定する通知かを確認します。「通知を受けた」という事実だけで手続完了と判断せず、通知内容、通知日、譲渡制限の終了日を契約担当者、仲介担当者、登記担当者へ共有します。
届出をせずに対象土地を有償譲渡した場合、虚偽の届出をした場合、譲渡制限に違反した場合は、五十万円以下の過料の対象となることがあります。契約締結後に届出漏れが判明しないよう、社内の契約承認前に公拡法確認を必須化することが重要です。
地籍調査の進行段階に応じて確認方法を変える
地籍調査中の土地で公拡法を確認するときは、地籍調査がどの段階にあるかを把握します。
調査準備の段階では、登記記録、公図、既存測量図、道路台帳などが中心資料となります。この時点では、現地の境界標や占有状況と資料が一致しないことがあるため、面積や形状を確定値として扱わないようにします。
一筆地調査の段階では、土地所有者等への確認を通じて筆界が調査されます。売却や分筆を予定している場合は、譲渡予定範囲に筆界未定の部分がないか、隣接地との確認がどこまで進んでいるかを確認します。地籍調査は所有権に関する私法上の争いを一方的に解決する手続ではなく、確認できない筆界が残ることもあります。
地籍測量と地積測定の段階では、筆界点の座標と計算面積が示されるようになります。公拡法の基準面積に近い案件では、この段階で予定面積を確認し、基準以上となる可能性があれば届出準備を進めます。
地籍図と地籍簿の案が作成された後は、関係者が確認する閲覧手続が行われます。閲覧中に訂正される可能性があるため、届出や契約資料へ使用する場合は、案であることと基準日を明記します。
成果が認証され登記所へ送付された後は、登記記録と地図の更新状況を確認します。地籍調査が完了したとの連絡だけで、最新の登記事項証明書へ直ちに反映済みとは限りません。契約準備中に地番や地積が更新された場合は、届出書、契約書、重要事項説明資料、登記申請資料の土地表示を再点検します。
売却を急ぐ案件では、地籍調査、公拡法届出、分筆登記、契約、決済、所有権移転登記を一つの工程表にまとめます。どの手続が確定面積を必要とし、どの手続が契約前に終わっていなければならないかを整理すると、書類の作り直しや日程変更を減らせます。
公拡法以外の土地取引手続も並行して確認する
公拡法の届出を終えても、土地取引や開発に必要な手続がすべて完了するわけではありません。
一定規模以上の土地取引では、国土利用計画法に基づく事後届出が必要になる場合があります。公拡法が売主による契約前の届出を中心とするのに対し、国土利用計画法の届出は契約後に土地を取得した者が行うのが原則で、面積基準や期限も異なります。
都市計画施設の区域内で建築を行う場合は、都市計画法に基づく許可が必要になることがあります。公拡法で買取り協議を行わない旨の通知を受けても、都市計画施設に関する建築制限や事業認可による制限がなくなるわけではありません。
農地の売買や転用では農地法、生産緑地では生産緑地法の手続を確認します。道路、河川、公園、港湾施設などに接する土地では、各管理法令に基づく区域確認、境界確認、占用や工事承認が関係することがあります。
開発や造成を予定している場合は、開発許可、宅地造成及び特定盛土等規制法に基づく許可や届出、森林関係法令、文化財保護、景観条例などの確認も必要です。必要な手続は土地の所在地と事業内容で変わるため、売却、取得、造成、建築という目的ごとに整理します。
公拡法対象地で起きやすい実務上の見落とし
公拡法で起きやすい見落としは、敷地の一部だけが都市計画施設の区域に入っているのに、敷地の大部分が区域外であることを理由に対象外と判断することです。区域線付近では、正式図書と行政確認が必要です。
次に多いのは、複数筆を一筆ずつ確認し、契約単位や一体性を検討していないことです。一筆ごとには基準未満でも、一体の土地を一つの契約で譲渡する場合は、合計面積が問題になります。
登記面積だけで判断し、実測面積や地籍調査後の予定面積を確認しないことも見落としにつながります。基準面積に近い案件ほど、どの面積を用いるかを自治体へ確認する必要があります。
契約書案を完成させてから公拡法の確認を始めることも危険です。届出は契約前に必要で、届出後にも譲渡制限期間があります。売却方針を決めた段階で区域と面積を調べます。
地籍調査担当部署への確認だけで公拡法も確認済みだと考えることも避けます。地籍調査担当者が筆界や地積を説明できても、公拡法の届出要否を判断する所管とは限りません。
通知書を受け取った後、内容を確認せず「手続完了」と共有することも問題です。買取り協議を行わない通知と、協議団体を指定する通知では、その後の譲渡可能時期が異なります。
過去の取引で届出不要だったことを理由に、今回も不要と判断してはいけません。土地の範囲、面積、所有者、都市計画の状況、条例、届出除外事由は取引ごとに確認します。
古い案内資料を使い続けることも避けます。法改正、条例改正、権限移譲、電子申請の導入、必要部数の変更などがあり得るため、提出時点の公式案内を確認します。
調査結果と届出状況を社内で管理する方法
公拡法の確認結果は、担当者個人の記憶やメールだけに残さず、案件資料として保存します。
土地の所在、地番、所有者、登記面積、実測面積、地籍調査の段階、都市計画区域、市街化区域等の区分、都市計画施設との重なり、取引内容、契約予定日を一つの管理票にまとめます。
公拡法については、確認した自治体、担当部署、確認日、適用した区域要件と面積基準、届出要否、提出日、受理日、通知日、通知内容、譲渡制限の終了日、一年間の再届出不要期間を記録します。
電話で確認した場合は、質問内容と回答の要点を記録し、区域線が問題となる案件では確認に使用した図面も保存します。口頭回答だけで判断が難しい場合は、窓口へ図面を提出し、回答方法を相談します。
地籍調査の資料は、作成日と確定状況が分かる名称で保存します。認証前の地籍図案と認証後の地籍図を同じファイル名で管理すると、誤った資料を契約や届出に使うおそれがあります。
契約承認の社内手続には、公拡法確認欄を設けます。届出対象外の場合でも、誰が、いつ、どの資料と基準で対象外と判断したかを記録します。届出対象の場合は、通知内容と譲渡制限終了日が確認できるまで契約承認を進めない仕組みが有効です。
現地写真を保存するときは、境界標、道路との接続、区域線が近いと考えられる位置、現況地目、利用状況が分かるようにします。撮影位置、方向、撮影日を図面と対応させると、後日の行政照会や担当者交代でも状況を再現しやすくなります。
まとめ
地籍調査中または地籍調査後の土地を有償譲渡するときは、地籍調査と公拡法を別の手続として確認します。
第一に、土地が都市計画施設の区域、生産緑地地区、市街化区域、区域区分のない都市計画区域など、どの区域にあるかを確認し、自治体が定める最新の面積基準を調べます。敷地の一部だけが対象区域に入る場合や、複数筆を一体で譲渡する場合も見落とせません。
第二に、登記面積、実測面積、地籍調査の計算面積、契約対象面積を照合します。認証前の地籍図案や面積は確定成果と区別し、分筆前の一部譲渡では譲渡範囲を図面で示します。
第三に、売買、交換、代物弁済など取引の実質を確認し、契約締結前に届出を行える工程を組みます。通知の種類と譲渡制限期間、届出後の一年間の扱い、生産緑地の特例も正確に管理します。
第四に、提出先、様式、添付書類、提出部数、正式受理日を自治体窓口で確認します。地籍調査中の土地では、現行登記と認証前資料の違いを説明できるように準備します。
公拡法の届出要否は、土地の面積だけでなく、区域、契約単位、有償譲渡の内容、所有者、時期によって変わります。地籍調査成果は重要な判断資料ですが、公拡法の手続を代替するものではありません。基準に近い土地や区域線付近の土地では自己判断を避け、最新の公式情報と所管窓口の確認を基に契約日程を管理することが重要です。