住所と地番が違うのはなぜか
地籍調査の準備を進めていると、普段使っている住所と、土地の登記事項証明書や登記所備付地図に記録された地番が異なることがあります。しかし、住所と地番は同じ目的で付けられた番号ではありません。番号が一致しないだけで、登記の誤りや土地の取り違えがあると判断することはできません。
地番は、登記上の土地を一筆ごとに識別するための番号です。一筆とは、登記記録上、一つの土地として扱われる単位をいいます。土地の登記事項証明書、登記所備付地図、地図に準ずる図面、地積測量図などを調べる際は、原則として所在と地番を組み合わせて対象地を特定します。
一方、日常生活で用いる住所には、住居表示によるものと、土地の地番を基礎とするものがあります。住居表示実施区域では、一般に町名、街区符号、住居番号などにより建物等の場所を表示します。街区方式の住居番号は建物の主な出入口の位置を基準に付けられるため、土地の地番とは別の数字になるのが通常です。住居表示に関する法律も、街区符号と住居番号を用いる方式を定めています。([e-Gov 法令検索][1])
たとえば、建物の住所が「一丁目2番3号」であっても、敷地となる土地の地番が「一丁目120番5」であることは十分にあり得ます。この場合の「2番3号」は住居表示上の街区符号と住居番号であり、「120番5」は登記上の土地を特定する地番です。
住居表示が実施されていない地域では、地番を用いた表記が住所として使われることがあります。それでも、分筆、合筆、町名変更、市町村合併、旧表記の継続使用などにより、古い契約書や郵便物の表記と現在の登記上の所在・地番が一致しない場合があります。地番を基礎とする住所だからといって、現在の登記記録と必ず同じ表記になるとは限りません。
一つの住宅敷地が複数筆で構成されていることもあります。建物敷地、庭、駐車場、進入路、私道持分などが別々の土地として登記されていても、使用する住所は通常一つです。住所だけでは、敷地に何筆の土地が含まれているかを判断できません。
反対に、一筆の広い土地に複数の建物がある場合、建物ごとに異なる住居番号が付くことがあります。同じ地番と複数の住所が関係する場合もあるため、住所と地番を一対一で対応させる考え方は適切ではありません。
地籍調査は、主に市町村などが一筆ごとの土地について所有者、地番、地目を調査し、筆界の位置と面積を測量して、地籍図と地籍簿に取りまとめるものです。住所は現地の建物や街区を探す手掛かりにはなりますが、調査対象の土地は地番単位で整理する必要があります。([地籍ポータル][2])
地籍調査では住所より地番の確認が重要
地籍調査で確認する境界は、土地の登記単位を区画する筆界です。日常的に使われる「敷地の境」や、当事者間で認識している所有範囲と、登記上の筆界が常に一致するとは限りません。そのため、建物の住所や現地の利用状況だけで対象筆や筆界を決めることはできません。
特に注意したいのは、一つの住所に複数の地番が関係している場合です。外観上は一体の住宅敷地でも、公図上では建物敷地、庭、駐車場、通路などが複数筆に分かれていることがあります。地籍調査では、それぞれの筆について登記情報や位置関係を確認する必要があります。
住所だけを基準に資料を集めると、主な宅地だけを確認し、細長い進入路、道路沿いの残地、共有私道、隣接する所有地などを見落とすおそれがあります。私道持分のように、現地では道路として使われているため所有地として意識されにくい土地もあります。
住所検索で地図上に表示される点にも注意が必要です。検索結果は建物の入口、建物の代表点、街区の中心付近などを示すことがあり、土地の中心や筆界点を示すものではありません。民間の地図サービスで表示された位置だけを根拠に対象地番を確定するのは避けるべきです。
現地の塀、側溝、擁壁、生垣、舗装の継ぎ目なども、筆界と一致しているとは限りません。構造物が所有地の内側に設置されている場合や、施工上の都合で筆界から離れている場合があります。既存の境界標らしきものが見つかっても、資料や周囲の点との整合を確認せずに筆界点と断定することはできません。
したがって、住所から現地の候補位置を把握した後、関係する地番を抽出し、登記事項証明書、登記所備付地図、地積測量図、課税資料、住居表示資料、現地状況を照合する流れが必要です。
地番が十分に整理されていないまま現地確認を行うと、土地所有者が説明している敷地と、調査担当者が確認している筆が食い違うおそれがあります。事前に所在・地番の一覧を作り、公図上の位置と現況利用を対応させることが重要です。
確認資料1 土地の登記事項証明書
最初に確認したい資料は、土地の登記事項証明書です。土地の登記記録の表題部には、所在、地番、地目、地積などが記録されます。権利部では所有権に関する事項や、設定されている場合には抵当権、地役権などの権利関係を確認できます。([法務省][3])
対象地を確認するときは、地番の数字だけでなく、所在と地番を一体で記録します。同じ市区町村内でも、町名や字が異なれば同じ数字の地番が存在し得るためです。日常の住所では省略される字名が、登記上の所在に含まれていることもあります。
次に、地目と地積を確認します。現地が住宅敷地として使われていても、登記上の地目が宅地以外の場合があります。また、現況が空き地でも登記地目が宅地のままという場合もあります。現況と登記地目の違いだけで直ちに誤記と判断せず、利用経緯や登記手続の状況を確認します。
登記地積と現在の実測面積が一致しない場合もあります。古い測量成果に基づく土地、複雑な形状の土地、地籍調査未実施地域などでは差が生じることがあります。ただし、面積差だけから筆界の位置や所有範囲を判断することはできません。
所有者欄も重要です。現地居住者、建物所有者、土地の登記名義人が同一とは限りません。借地、共有、法人所有、相続登記未了などの場合があるため、表札や郵便受けだけで土地所有者を決めつけないようにします。
一つの住所に複数の地番が関係している場合は、判明した地番ごとに登記事項証明書を確認します。建物が建つ筆だけでなく、庭、駐車場、進入路、私道、共有地なども含めて一覧化します。
現在の登記事項証明書だけで土地の変遷が分からない場合は、閉鎖登記簿、旧土地台帳、過去の登記申請関係資料などが参考になる場合があります。ただし、取得や閲覧の可否、保存状況、手続は資料によって異なります。古い地番を現在の地番と同一視せず、分筆・合筆の経緯を時系列で整理することが必要です。
確認資料2 地図証明書で取得する地図または公図
二つ目は、登記所の地図証明書で確認できる地図または地図に準ずる図面です。法務省は、地図証明書を「地図又は地図に準ずる図面、いわゆる公図の証明書」と案内しています。正式には、精度や法的な位置付けが異なる「地図」と「地図に準ずる図面」を区別して扱うことが大切です。([法務省][4])
これらの図面には土地の区画と地番が表示され、対象地と周辺筆の配置を調べる基礎資料になります。住所から地番を探す際は、道路、交差点、水路、隣接建物、既知の地番などを手掛かりに、候補筆を絞り込みます。
図面を見ると、現地では一体に見える敷地が複数筆に分かれていることがあります。建物敷地と進入路が別筆、庭の一部だけが別筆、道路沿いに細長い残地があるといったケースです。
反対に、現地では塀や舗装で分割されて見えても、登記上は一筆の場合があります。利用区分、占有状況、構造物の位置と、登記上の土地単位は同じとは限りません。
確認するのは対象筆の形だけではありません。隣接地番、道路・水路との接続、無地番地や細長い筆の有無、筆同士のつながりも確認します。現地で道路として使われていても、登記上は私道や共有通路などの民有地である場合があります。
地図に準ずる図面、いわゆる公図は、作成時期や作成方法によって精度が異なります。図面を拡大して線の位置を読み取ったり、図上距離を定規で測ったりした結果だけで、現地の筆界位置を決めることはできません。
登記所の図面と航空写真、住宅地図、建物図形を重ねたときにずれが見える場合もあります。座標の有無、図面精度、画像の幾何補正、撮影条件などが異なるため、重ね合わせのずれだけで一方が誤りと断定するのは適切ではありません。
地図または公図は、地番配置と隣接関係を確認する基礎資料として使い、地積測量図、現地の標識、地籍調査資料、関係者からの資料、測量結果などと総合して判断します。
確認資料3 地積測量図と土地所在図
三つ目は、地積測量図と土地所在図です。これらは登記所で図面証明書として請求できる資料です。法務省も、土地所在図と地積測量図を図面証明書の対象として案内しています。([法務省][4])
地積測量図は、土地表題登記、分筆、地積更正など、一定の表示に関する登記の申請に伴って提出される図面です。作成年代や登記原因によって記載内容は異なりますが、土地の形状、辺長、地積、境界標、方位、座標、隣接地番などが記載されている場合があります。
住所と地番の対応が分かりにくい土地では、公図上の大まかな配置と地積測量図の形状や隣接地番を照合することで、対象筆を絞り込みやすくなります。道路への接続位置や隣接筆の並びも有力な手掛かりです。
境界標の種類が記載されている場合は、現地で確認すべき位置を事前に整理できます。ただし、図面に記載された標識が現在も残っているとは限りません。舗装、造成、建替え、災害、経年変化などで亡失または移動している可能性があります。
現地で図面と似た位置に杭や金属標が見つかっても、対象筆の境界標と直ちに断定しないことが重要です。辺長、周囲の境界点、隣接地との位置関係、標識の種類、既存測量成果との整合を確認します。
すべての土地に地積測量図が備え付けられているわけではありません。また、古い地積測量図は現在一般的な測量成果と同程度の情報や精度を備えていない場合があります。図面があることと、現地でそのまま境界点を再現できることは同義ではありません。
対象筆の地積測量図がない場合でも、隣接筆の図面が参考になることがあります。隣接地の分筆時に、共通する筆界線、境界点、道路との関係が記載されている場合があるためです。
複数の図面がある場合は、作成年月日と登記原因を整理します。分筆前の親地番、分筆後の子地番、合筆後の地番などを時系列で並べることで、古い住所資料や契約書との関係を把握しやすくなります。
土地所在図は、申請する土地の所在や周囲との関係を示す図面です。地積測量図と一体になっていることもありますが、図面の名称だけで内容を判断せず、対象地番、作成年月日、作成目的、記載範囲を確認します。
地積測量図や土地所在図は重要な手掛かりですが、単独で現在の筆界を確定する資料ではありません。登記所備付地図、地籍調査資料、現地状況、関係資料、測量結果を総合して扱います。
確認資料4 固定資産税の課税資料と地番図
四つ目は、固定資産税の納税通知書に添付される課税明細書、名寄帳、地番図など、自治体が課税事務のために管理している資料です。名称、記載項目、閲覧方法、交付対象者は自治体によって異なります。
土地所有者の手元に課税明細書がある場合、所在、地番、地目、地積などを確認できることがあります。一つの住所に関係する複数の土地が記載されていれば、宅地以外の庭、駐車場、私道、雑種地、農地などを把握する手掛かりになります。
名寄帳は、自治体が課税対象を納税義務者などの単位で整理した資料です。所有者本人が意識していなかった細長い土地や共有持分を見つける手掛かりになる場合があります。ただし、請求できる人や必要書類は自治体ごとに定められているため、担当窓口で確認が必要です。
地番図や地番参考図を公開・閲覧提供している自治体もあります。道路、建物、地番の配置を見比べることで、住所しか分からない場所から候補地番を探しやすくなる場合があります。
ただし、固定資産税関係資料は課税事務を目的とする資料であり、登記上の所有権、筆界、権利関係を直接証明するものではありません。地番図に描かれた線を、現地の正確な筆界線として使用することもできません。
課税資料と登記記録の所有者表記や地積が一致しない場合もあります。相続、売買、登記と課税情報の基準時点、非課税地、共有関係、資料更新の時期などが影響している可能性があります。一方の資料だけで誤りを断定せず、基準日と作成目的を確認します。
課税資料は、地番候補を探し、所有地の見落としを減らす補助資料として有効です。最終的な土地の特定は、登記事項証明書、地図または公図、地積測量図などと照合して行います。
確認資料5 住居表示に関する資料
五つ目は、市区町村が管理する住居表示関係資料です。住居表示実施区域では、住所と土地地番が別の体系で管理されるため、対象建物や街区の位置を確認する資料が役立ちます。
資料の例には、住居表示台帳、街区案内図、住居表示実施区域図、新旧対照表、新旧対照案内図、住居番号付定通知などがあります。ただし、すべての自治体が同じ名称、内容、公開方法で整備しているわけではありません。
新旧対照表や案内図がある自治体では、住居表示実施前の町名地番と実施後の住所の関係を調べられる場合があります。ただし、住居表示と地番は一対一で対応しないため、対照資料があっても、それだけで敷地を構成する全地番を確定できるとは限りません。
住居表示は建物等の場所を表示する制度であるため、建物のない空き地、駐車場、農地、資材置場などには住居番号が付いていないことがあります。隣接建物の住所を空き地の住所として扱うと、別の筆を対象地と誤認するおそれがあります。
建物の新築や建替え、主な出入口の変更により、住居番号の付定または変更が必要になる場合があります。一方、土地の地番が分筆や合筆で変わっても、住居表示上の住所が同じ仕組みで自動的に変更されるわけではありません。大阪市も、建物等の主な出入口が接する基礎番号を住居番号とし、出入口の変更で番号が変わる場合があると案内しています。([大阪市公式サイト][5])
市町村合併、町名変更、住居表示実施があった地域では、旧町名、現町名、旧住所、現住所、旧地番、現地番を分けて記録すると資料の関係を整理しやすくなります。
住居表示資料は、筆界や所有権を証明する資料ではありません。対象建物や街区の位置を把握し、そこから関係する地番候補を探すための索引として利用します。
5資料を照合する実務手順
最初に、調査対象として示された住所を省略せず記録します。町名、丁目、番、号、番地、枝番、建物名を分けて整理し、対象地域が住居表示実施区域かどうかを自治体資料で確認します。
次に、住居表示資料や現地案内図を使い、対象建物、主な出入口、接する道路、交差点、街区、水路などを確認します。この段階では地番を確定せず、現地を識別するための情報を集めます。
その後、土地所有者から提供を受けた課税明細書や、自治体で利用できる地番図などから候補地番を抽出します。課税資料の閲覧・交付には制限があるため、本人確認や委任状など、自治体が定める手続に従います。
候補地番が分かったら、登記所備付地図または地図に準ずる図面で配置を確認します。建物がある筆だけでなく、庭、駐車場、通路、私道、道路沿いの残地、隣接する同一所有者の土地も確認します。
次に、候補地番ごとに登記事項証明書を取得し、所在、地番、地目、地積、登記名義人、共有持分、権利関係を整理します。住所単位ではなく、所在・地番単位で管理表を作ることが重要です。
地積測量図や土地所在図がある場合は、作成年月日、登記原因、辺長、座標、境界標、隣接地番、道路との接続を確認します。対象筆の図面がなければ、隣接筆の図面も調べます。
資料間に不一致があるときは、どれか一つに無理に合わせず、不一致の内容と資料の基準日を記録します。公図と地積測量図の形状差、課税資料と登記記録の地積差、旧地番と現地番の関係、所有者認識と登記名義の違いを区分して整理します。
最後に、現地確認用の図面へ候補筆、既知の境界標、道路、水路、塀、側溝、擁壁、建物、出入口を記入します。写真を撮る場合は、撮影位置、方向、対象地番、確認した点を関連付けて保存します。
住所と地番が違う土地で起こりやすい問題
最も起こりやすいのは、住所検索で表示された建物を対象地そのものと考え、公図上の別筆を調べてしまうことです。一つの建物が複数筆にまたがっていたり、同じ住所に別筆の庭や通路が含まれていたりすると、代表点だけでは対象範囲を把握できません。
次に、所有地の一部を見落とす問題があります。建物敷地だけを確認し、駐車場、進入路、私道持分、道路沿いの細長い土地を漏らすケースです。
古い資料に記載された分筆前の親地番を、現在も存在する地番だと考えてしまうこともあります。合筆前の複数地番が古い契約書に残っている場合もあります。古い地番は、現在の登記事項証明書や公図と時系列で照合する必要があります。
「150番4」「150番地4」「150-4」などの表記差にも注意が必要です。同じ土地を指す表記の揺れである場合もあれば、住居表示の「2番3号」と地番の「2番3」のように、数字が似ているだけで制度上は別の番号である場合もあります。
小字名の省略も取り違えの原因になります。地番の数字が同じでも、所在する町・字が異なれば別の土地です。地番だけをメモせず、登記上の所在を必ず併記します。
現地の塀や側溝を筆界と決めつけることも問題です。構造物は筆界の内側または外側に設置されていることがあり、現況利用の境と筆界が一致しない場合があります。
相続が関係する土地では、居住者、固定資産税の納税義務者、登記名義人が異なることがあります。住所を手掛かりに居住者だけへ確認しても、関係者を十分に把握できない可能性があります。
これらの問題を防ぐには、住所を現地検索の入口として使い、最終的には所在・地番ごとに登記資料、図面、現況を整理することが必要です。
現地立会い前に確認しておきたい事項
現地立会いや現地確認の前には、対象候補となる地番の一覧を作成します。住所が一つでも土地が一筆とは限らないため、宅地、庭、駐車場、進入路、私道、共有地、隣接する同一所有者の土地まで確認します。
一覧には、登記上の所在・地番、地目、地積、登記名義人、公図上の位置、地積測量図の有無、現況利用、資料の基準日を記録します。共有地の場合は、共有者と持分も確認します。
現地用図面には、道路、交差点、水路、側溝、擁壁、塀、門、建物、出入口など、場所を特定しやすい目標物を記入します。ただし、目標物は筆界を示すものではなく、位置関係を説明する補助情報として扱います。
既存の地積測量図がある場合は、境界標の種類、辺長、座標、周囲の点との関係を確認します。現地で標識が見つかっても、図面や周辺点との整合を確認するまでは境界点と断定しません。
土地所有者が保管する境界確認書、測量図、売買契約書、工事図面、写真なども参考になります。住所しか記載されていない資料は、現在のどの地番に対応するのかを整理します。
古い資料は作成年月日を確認します。資料作成後に分筆、合筆、道路工事、造成、建替えなどが行われていれば、現在の土地状況と一致しない可能性があります。
参加または確認が必要な関係者についても、実施主体からの案内に従って整理します。登記名義人が死亡している場合、共有の場合、法人所有の場合、代理人が参加する場合などは、必要書類や対応方法を事前に実施主体へ確認します。地籍調査の進め方や確認方法は地区や実施主体によって異なるため、一律に判断しないことが重要です。
現地で写真を残す場合は、広域写真、境界点周辺、境界線の方向、構造物との位置関係を記録します。ファイル名や記録票に地番、点番号、撮影方向、撮影日を付ければ、別の筆との混同を防ぎやすくなります。
地籍調査の閲覧時に確認すべきポイント
地籍調査では、作成された地籍図と地籍簿を住民が確認する閲覧の工程があります。国土交通省の地籍調査Webサイトでは、通常、市町村役場などで20日間閲覧し、誤り等がある場合は申し出ることができると案内しています。([地籍ポータル][6])
住所と地番が異なる土地では、普段使っている住所だけを頼りにせず、事前に作った地番一覧を持参して確認します。建物敷地だけでなく、庭、駐車場、進入路、私道、共有地など、関係する筆が含まれているかを確認します。
地籍簿では、所在、地番、地目、所有者、地積などを確認します。氏名や住所の表記が現在の状況と異なる場合は、相続登記未了、町名変更、登記記録の基準時点など、原因を担当者へ確認します。
地籍図では、対象筆の形状、隣接地番、道路・水路との関係、筆界点の配置を確認します。現地確認時の認識や手元資料と違う場合は、どの筆のどの箇所が異なるのかを明確にします。
地積が従前の登記地積と異なっていても、数字だけから土地の一部が失われた、隣地へ移ったと判断することはできません。従前地積の算出根拠、今回の測量範囲、筆界確認の経緯を含めて確認します。
複数筆を一体利用している場合は、敷地外周だけでなく敷地内部の筆界も確認します。私道や共有地がある場合は、宅地との接続関係、地番表示、対象範囲を確認します。
疑問を申し出る際は、「住所が違う」「面積が違う」だけでなく、対象地番、図面上の箇所、現地状況、根拠資料、確認したい事項を具体的に示します。閲覧期間や申出方法は公告や実施主体の案内に従います。
地籍調査の成果が登記所へ送付され、登記記録や備付地図に反映された後も、住居表示による住所と地番が同じ番号になるわけではありません。地籍調査は一筆ごとの土地情報と筆界・面積を扱うものであり、住居番号を地番へ統一する手続ではありません。([地籍ポータル][6])
まとめ
住所と地番が違う土地を地籍調査で確認するときは、両者が異なる制度の番号であることを理解する必要があります。地番は登記上の土地一筆を識別し、住居表示は建物等の場所を分かりやすく表示します。そのため、番号が一致しないこと自体は異常ではありません。
確認すべき五つの資料は、土地の登記事項証明書、地図証明書で取得する地図または地図に準ずる図面、地積測量図と土地所在図、固定資産税の課税資料と地番図、住居表示に関する資料です。
登記事項証明書では、所在、地番、地目、地積、登記名義人、権利関係を確認します。地図または公図では、対象筆、隣接筆、道路、水路などの配置を確認します。地積測量図では、作成年代に注意しながら形状、辺長、境界標、座標、隣接地番を確認します。
固定資産税関係資料は候補地番や所有地の見落としを減らす補助資料であり、筆界や権利関係を証明する資料ではありません。住居表示資料は対象建物や街区を探す索引として利用し、地番との一対一対応を前提にしないことが重要です。
公図や地番図の線、住所検索の代表点、現地の塀や側溝を、そのまま筆界とみなすことはできません。各資料の作成目的、基準日、精度、対象範囲を確認し、複数資料と現地状況を照合します。
一つの住所に複数の地番が関係する場合は、住所単位ではなく所在・地番単位で資料を整理します。建物敷地、庭、駐車場、進入路、私道、共有地などを含め、関係する筆を漏れなく確認することが大切です。
現地確認や閲覧では、地番ごとに図面、写真、確認内容を関連付けて記録します。位置情報付き写真や点番号を使う場合も、それらは記録と共有を助ける補助情報であり、筆界を自動的に確定するものではありません。
不明点や資料間の不一致がある場合は、自己判断で線を決めず、地籍調査の実施主体、管轄登記所、必要に応じて土地家屋調査士などの専門家へ確認しながら進めることが、安全な調査と確認につながります。