地籍調査の対象地に都市計画道路の区域が重なっていると、「筆界が道路の計画線に合わせて変更されるのか」「調査後すぐに用地取得が始まるのか」「建築できなくなるのか」といった疑問が生じます。
最初に押さえたいのは、地籍調査と都市計画道路は、目的も根拠となる手続きも異なる制度だという点です。地籍調査は、一筆ごとの土地について所有者、地番、地目、筆界の位置、面積などを調査・測量し、地籍図と地籍簿を整備するものです。一方、都市計画道路は、道路の位置や区域などを都市計画に定め、必要に応じて都市計画事業として整備するものです。地籍調査の成果は、所定の手続きを経て登記所へ送付され、登記記録の修正や登記所備付地図の更新に利用されます。地籍ポータル+2地籍ポータル+2
したがって、地籍調査が実施されたことを理由に都市計画道路が新たに決定されるわけではなく、都市計画道路の区域に入っていることだけを理由に、地籍調査で土地が直ちに道路用地へ変更されるわけでもありません。ただし、両者が重なる土地では、筆界、都市計画施設の区域、建築制限、事業化の状況、用地取得、補償、土地取引を分けて確認しなければ、所有者への説明や事業判断を誤るおそれがあります。
本記事では、地籍調査の対象となった土地が都市計画道路の区域に含まれる場合に、実務担当者が確認すべき5つのポイントを、調査対応から将来の土地利用まで順を追って解説します。
本記事は一般的な制度の解説です。都市計画決定の内容、許可基準、申請窓口、事業の進捗、補償の取扱いは地域や案件によって異なるため、具体的な行為の前に所管自治体や事業施行者の最新資料を確認してください。
地籍調査と都市計画道路予定地の関係
地籍調査とは、主に市町村が実施主体となり、一筆ごとの土地について所有者、地番、地目を調査するとともに、筆界の位置と面積を測量する調査です。調査結果は地籍図と地籍簿にまとめられ、閲覧や認証などの所定の手続きを経た後、その写しが登記所へ送付されます。登記所では、成果を用いて登記記録を修正し、地籍図を登記所備付地図として利用します。地籍ポータル+1
地籍調査の中心となるのは、登記された一筆の土地について、筆界の現地における位置などを調査することです。ここでいう筆界は、土地が登記された際に一筆と隣接地を区画するものとして定められた線であり、当事者間の合意だけで自由に変更できる所有権界とは概念が異なります。筆界と所有権界は一致することが多いものの、一致しない場合もあります。法務局+1
これに対し、都市計画道路は、都市計画に定められた都市施設としての道路です。一般に都市計画では、路線の名称、位置、区域、構造上の事項などが定められますが、都市計画決定を受けた全区間が直ちに用地取得や工事へ進むわけではありません。
都市計画道路には、供用済みの区間、工事中の区間、用地取得中の区間、都市計画事業の認可・承認を受けた区間、都市計画決定はあるものの具体的な事業時期が決まっていない区間などが混在します。「都市計画道路予定地」という日常的な表現だけでは、法的な段階や土地所有者への影響を特定できません。
地籍調査の案内や図面をきっかけに都市計画道路との重複を知ったとしても、それは地籍調査によって道路区域に指定されたという意味ではありません。従前から存在していた都市計画施設の区域と、地籍調査で確認される筆界との位置関係が、図面上で見えやすくなった可能性があります。
また、土地の筆界と都市計画道路の計画線は、同じ種類の線ではありません。計画線が土地の中央を横切っていても、その線を境に土地が自動的に分筆されることはありません。道路事業で土地の一部を取得する場合には、用地測量、契約、分筆登記、所有権移転など、地籍調査とは別の手続きが必要です。
地籍調査では、筆界に関する資料や現地の状況を踏まえて、現在の一筆の範囲を調査します。都市計画道路の区域に含まれる部分だけを、将来道路になるという理由で先に道路用地として区切る手続きではありません。
実務では、地籍調査担当部署が使用する調査図、都市計画担当部署が管理する都市計画図や計画決定図書、道路事業担当部署が管理する事業図面を混同しないことが重要です。図面の名称、目的、縮尺、精度、作成時点、正式資料か参考表示かを確認し、その図面で何を判断できるのかを整理して使用します。
確認1 都市計画道路の決定段階と事業化状況
最初に確認すべきなのは、対象となる都市計画道路が現在どの段階にあるかです。「都市計画道路の区域に入っている」という情報だけでは、建築、売買、土地利用、用地取得の見通しを正確に判断できません。
実務上は、少なくとも次の段階を分けて整理します。
- 都市計画決定のみで、事業化時期が未定の段階
- 整備方針や優先整備路線などに位置づけられた段階
- 都市計画事業の認可または承認を受け、告示された段階
- 用地測量、物件調査、用地交渉、工事などが進んでいる段階
- 整備済みまたは供用済みの段階
都市計画決定のみの区間では、道路の位置や区域は都市計画として定められていても、具体的な事業年度、詳細設計、用地取得の開始時期が確定していないことがあります。都市計画決定の年月が古い、または新しいという事情だけで、工事や買収の時期を推測することはできません。
一方、都市計画事業の認可または承認の告示が行われた区間では、事業地や施行期間などが具体化し、事業地内では都市計画法第65条の制限が問題になります。第65条は、事業の施行の障害となるおそれがある土地の形質変更、建築物の建築、工作物の建設、重量が5トンを超える一定の物件の設置・堆積などを許可制としています。e-Gov 法令検索+2国土交通省+2
担当部署へ問い合わせる際は、「この土地は都市計画道路に入っていますか」だけで終わらせず、次の事項を確認します。
- 路線の正式名称と対象区間
- 都市計画決定・変更の告示年月日と告示番号
- 計画幅員と対象地における区域の位置
- 都市計画事業の認可・承認の有無
- 認可・承認がある場合の事業地、施行者、施行期間
- 用地測量、物件調査、用地取得、工事の進捗
- 自治体の整備方針や見直し方針における位置づけ
未着手路線については、自治体が必要性や優先度を見直し、整備プログラム、優先整備路線、計画変更候補などを公表している場合があります。ただし、行政方針への掲載は、都市計画決定の変更、廃止、事業認可・承認そのものではありません。方針上の位置づけと法的な手続き、実際の着手時期を区別して把握します。
事業化されていないからといって、将来の整備可能性がなくなったとは限りません。反対に、優先整備の方針に掲載されていても、個別の用地交渉が直ちに始まるとは限りません。予算、設計、関係機関との協議、他事業との調整などにより進捗は変わり得ます。
社内報告や所有者への説明では、「都市計画決定済み、事業認可・承認は未確認」「認可告示済みで用地取得中」「区域には重なるが事業化時期は未定」のように、確認できた事実と未確認事項を分けて記載します。「近いうちに買収される」「計画はなくなる見込みだ」といった根拠のない断定は避けます。
確認結果は、担当部署名、確認日、回答者、使用した図面名、告示番号、資料の更新日とともに記録します。都市計画や事業状況、自治体の許可基準は更新されることがあるため、建築、売買、相続、担保設定などの具体的な手続きを行う時点で再確認することが重要です。
確認2 計画線と土地の筆界がどこで重なるか
次に確認するのは、都市計画道路の区域と対象土地の筆界との位置関係です。土地の全部が区域に含まれるのか、一部だけが含まれるのか、既存建物や計画建物にかかるのかによって、必要な対応が変わります。
まず、登記事項証明書、公図、地積測量図、過去の境界確認資料、現況測量図などを集め、現在把握している土地の形状と資料の精度を整理します。そのうえで、地籍調査の調査図、現地調査や図面等調査で確認される筆界案・筆界点と照合します。
公図は土地のおおよその位置関係を確認する資料として有用ですが、地域によっては現地とのずれや形状・面積の差があります。公図上では計画区域にかかっていないように見えても、地籍調査後の地籍図や精度の高い測量図では重なりが確認されることがあります。反対に、公図上では大きく重なって見えても、測量後には重複範囲が小さくなることもあります。
ここで注意したいのは、地籍調査によって土地そのものが移動するわけではないという点です。地籍調査は、筆界の現地における位置などを調査し、測量成果として明確にするものです。従前図面の精度が低かったため、調査後の地籍図で形状や位置関係の見え方が変わることはありますが、それだけで土地を道路側へ移したことにはなりません。
都市計画道路の区域についても、ウェブ上の公開地図だけで敷地単位の正確な位置を断定しないようにします。公開地図は概略確認用であり、表示縮尺、基図、更新時点、描画誤差などによって見え方が変わる場合があります。
正確な位置確認が必要なときは、都市計画担当部署に、計画決定図書の閲覧方法、計画線の明示・証明制度の有無、申請に必要な図面や測量成果を確認します。自治体によっては、窓口で計画線を記入する方法、申請者が提出した実測図へ位置を示す方法、ウェブ照会のみを案内する方法など、運用が異なります。
対象地の一部だけが区域に含まれる場合は、重複面積だけでなく、区域外に残る敷地の形状も確認します。将来の取得によって残地が細長くなる、間口が狭くなる、高低差や接道条件が変わる、既存建物の主要部分にかかるといった場合は、利用への影響が大きくなる可能性があります。
ただし、都市計画図上の概略的な計画線だけで、将来の取得範囲や面積を確定することはできません。事業化後に、詳細設計、現地測量、用地測量、境界確認などを経て、取得対象範囲が個別に示されます。
地籍調査の段階で、道路計画に合わせて筆界を後退させるような確認をしてはいけません。筆界は、登記所地図、公図、地積測量図、過去の測量成果、境界標、地形・地物、土地の沿革、関係者の認識などを総合して調査するものです。将来道路が拡幅される予定であることだけを理由に、現在の官民境界や隣接地との筆界を計画線まで移すものではありません。
現地や図面上では、筆界、所有権界、現在の道路区域、官民境界、都市計画道路の計画線など、意味の異なる線が示されることがあります。凡例や線種を確認し、どの線について確認を求められているのかを担当者へ尋ね、写真やメモに残しておくと混乱を防げます。
確認3 建築や造成にどのような制限があるか
都市計画道路の区域では、建築や造成に関する制限が実務上大きな影響を与えます。ただし、都市計画決定段階と、都市計画事業の認可・承認の告示後では、対象行為や審査の考え方が異なります。
都市計画道路を含む都市計画施設の区域内で建築物を建築しようとする場合は、原則として都市計画法第53条第1項の許可が必要です。第53条の対象は「敷地が区域に入っていること」そのものではなく、区域内で建築物を建築する行為です。このため、敷地の一部が区域に入っていても、建築物が区域外に収まる計画では許可対象とならないことがありますが、建築物の各部分や付属部分の扱いを含め、最終的には許可担当部署へ確認する必要があります。e-Gov 法令検索+1
都市計画法第54条には、第53条の申請に対して許可しなければならない場合が定められています。典型的な基準の一つは、建築物が容易に移転・除却できると認められ、階数が2以下で地階を有せず、主要構造部が木造、鉄骨造、コンクリートブロック造その他これらに類する構造であることです。ただし、第54条にはほかの類型もあり、自治体が裁量基準を設けて3階建てなどを許可する運用もあります。千葉市公式サイト+3中野区公式サイト+3国土交通省+3
したがって、「都市計画道路の区域では必ず2階建てまで」と一律に判断するのも、「3階建てまでなら必ず許可される」と判断するのも適切ではありません。対象地を所管する自治体の最新の審査基準、緩和対象区域、事業化状況、必要書類を確認します。
第53条の許可と建築確認は別の手続きです。第53条の許可を受けられても、用途地域、建ぺい率、容積率、高さ制限、防火・避難、接道、開発許可、盛土規制、農地関係など、ほかの法令上の要件を満たす必要があります。
都市計画事業の認可または承認の告示後は、当該事業地内で都市計画法第65条が適用されます。事業の施行の障害となるおそれがある土地の形質変更、建築物の建築、工作物の建設、重量が5トンを超える一定の物件の設置・堆積には許可が必要です。第65条では事業への支障の有無が重視されるため、第54条の構造・階数基準を満たす建築物でも許可されない場合があります。国土交通省+2city.suginami.tokyo.jp+2
新築を伴わない場合でも、盛土・切土、擁壁、駐車場整備、資材置場、大型設備の設置などが第65条の対象となる可能性があります。「建物を建てないから手続き不要」と決めつけず、具体的な行為内容を示して事業施行者と許可担当部署へ確認します。
土地建物等を有償で譲渡する場合にも注意が必要です。都市計画法第66条の公告の翌日から起算して10日を経過した後、事業地内の土地建物等を有償で譲渡しようとする場合は、原則として第67条に基づく届出が必要です。届出後30日以内に施行者が買い取る旨を通知したときは、届出書に記載した予定対価で売買が成立したものとみなされます。例外や別法令の届出が関係する場合もあるため、売買契約前に施行者と自治体へ確認します。東京都 建設局+2富士宮市公式サイト+2
地籍調査中または調査完了後に、売却、建て替え、増築、用途変更、造成などを予定している場合は、地籍調査担当部署だけでなく、都市計画、建築、道路事業、開発許可などの関係部署へ早めに相談します。特に認可・承認の告示前後では適用される制度が変わるため、過去の相談結果をそのまま使わないことが重要です。
確認4 用地取得と補償がいつどの範囲で行われるか
土地が都市計画道路の区域に含まれていても、都市計画決定だけで土地の所有権が行政や施行者へ移転することはありません。地籍調査によって重複が明らかになった場合も、それだけで用地取得や補償が始まるわけではありません。
道路事業が具体化すると、一般に事業説明、現地測量、用地測量、土地・建物等の調査、補償額の算定、用地交渉、契約、分筆登記、所有権移転、土地の引渡しなどが進められます。ただし、手続きの順序や方法は事業主体や案件によって異なります。
地籍調査の成果によって筆界や面積が明確になっていれば、将来の用地測量、分筆、権利者確認が円滑になる可能性があります。国土交通省も、地籍整備がインフラ整備や災害復旧、土地取引の円滑化に役立つことを示しています。国土交通省+1
一方、地籍調査の測量結果だけで、道路事業が取得する範囲や面積まで確定するとは限りません。取得範囲は、事業計画、詳細設計、交差点形状、法面、擁壁、排水施設などを踏まえ、用地測量等を経て具体化されます。
土地の全部が取得される場合もあれば、一部だけが取得され、残地が残る場合もあります。一部取得では、残地の面積だけでなく、形状、間口、奥行き、高低差、接道状況、既存建物との位置関係、従前の利用を継続できるかなどが重要です。
建物が取得範囲にかかる場合は、建物の構造、用途、配置、残地の状況などを踏まえ、通常妥当と認められる移転方法が検討されます。公共用地の取得に伴う損失補償基準では、建物等の移転料、動産移転、営業上の損失、借家人への補償などが定められていますが、実際の対象や算定は個別条件に基づいて判断されます。国土交通省+2国土交通省+2
将来道路になる可能性があるというだけで、現時点の建物や土地利用について補償内容が確約されるわけではありません。補償の有無や範囲は、実際の事業、取得範囲、権利関係、物件の状況、適法性、関係する補償基準などに基づいて個別に判断されます。
都市計画法上の許可を受けて建築・造成できる場合でも、その許可によって将来の事業時期、取得範囲、補償方法や金額が保証されるわけではありません。投資判断の前に、許可条件と事業化状況、土地を利用できると見込まれる期間を確認します。
共有地では、共有者間の連絡体制を整えます。相続が発生しているのに登記が未了の土地では、用地交渉や契約の前に相続関係の確認が必要になることがあります。法人所有地では、登記名義、代表権、社内承認、固定資産台帳、利用部署を確認します。
借地人、借家人、抵当権者、地上権者、賃借権者などの関係者がいる場合は、所有者だけで手続きが完結しないことがあります。地籍調査では直接の確認対象にならなかった権利でも、用地取得や建物移転では調査・調整が必要になる場合があります。
将来の用地取得が想定されるときは、現況写真、建物図面、契約書、賃貸借の状況、工作物・設備の一覧、修繕履歴などを整理しておくと、後の物件調査や社内検討を進めやすくなります。ただし、独自に撤去・移設・新設を行う前には、事業施行者へ影響を確認します。
確認5 地籍調査の立会いと成果閲覧にどう対応するか
地籍調査では、筆界に関する資料、地形・地物、土地の沿革などを踏まえ、土地所有者等の確認を得ることを基本として一筆地調査が行われます。確認方法は現地立会いに限られず、図面や写真を使った確認が行われる場合もあります。また、一定の要件の下では、通知に反応がない所有者等について筆界案の確認を得たものとみなす制度も設けられています。地籍ポータル+2地籍ポータル+2
都市計画道路の区域に含まれている土地でも、一筆地調査で確認する基本対象は現在の筆界です。将来の道路計画に合わせて境界を決める場ではありません。現在の道路区域、官民境界、所有権界、都市計画道路の計画線を分けて考えます。
通知を受けたら、対象地番、日時または回答期限、確認方法、対象となる筆界、必要書類、代理人対応の可否を確認します。法人所有地では、現地事情を知る担当者と権限を持つ担当者が異なることがあるため、委任関係や社内決裁を整理します。
事前に、登記事項証明書、公図、地積測量図、境界確認書、売買契約書の添付図面、過去の測量図、建築時の配置図、道路境界に関する資料を確認します。既存の境界標がある場合は、位置と種類を写真に残し、むやみに動かさないようにします。
現地または図面上で提示された点について、何を根拠に示されたのかを確認します。既存の境界標、登記所地図や地積測量図から復元した点、道路管理者が保有する境界資料、関係者の申述を踏まえた筆界案など、根拠によって確認の意味が異なります。
過去の資料と位置が一致しない、境界標が移動した可能性がある、隣接所有者の認識と異なる、越境物がある、図面間の差が大きいといった場合は、疑問点を具体的に伝えます。内容を理解しないまま確認書へ署名・押印することは避け、何を確認する書面なのかを確かめます。
ただし、都市計画道路の区域に入っていることだけを理由に、筆界確認への対応を拒むことが適切とは限りません。地籍が明確になれば、将来の売買、相続、用地取得、災害復旧などの基礎資料として活用できます。
確認後は、境界標や確認点を写真に残し、撮影方向、日付、位置関係が分かるように整理します。担当者の説明、参加者、保留事項、追加提出を求められた資料、回答期限も記録します。
地籍調査では、作成された地籍図と地籍簿を確認する閲覧が行われ、閲覧期間は20日間です。成果に誤りがあると考える場合は、期間内に申し出ることができ、必要に応じて修正が行われます。地籍ポータル+1
閲覧では、自分の土地の筆界形状、地番、地目、面積だけでなく、隣接地、道路・水路との位置関係、分筆・合筆等の処理を確認します。現地や図面で確認した点が成果に反映されているか、提出資料との不整合がないかも見ます。
地籍図に都市計画道路の計画線が表示されていないことがありますが、地籍図の主目的は筆界、地番などの地籍情報を示すことです。都市計画道路の区域は、別途、都市計画関係図書で確認します。
反対に、閲覧用図面に都市計画道路の線が参考表示されている場合でも、その線を筆界と取り違えないようにします。凡例、線種、注記を確認し、不明な点は担当者へ尋ねます。
閲覧期間を過ぎ、成果の認証や登記所への送付が進んだ後は、訂正に別の確認や手続きが必要となる場合があります。通知を受けたら期限を確認し、社内回覧や決裁に時間がかかる法人では早めに確認を始めます。
実務担当者が準備しておきたい資料
都市計画道路の区域に含まれる土地では、一つの図面だけで判断しないことが重要です。地籍、登記、都市計画、道路事業、建築、現況利用という異なる観点の資料をそろえ、相互に照合します。
土地の基本資料として、登記事項証明書、公図、地積測量図、建物図面、各階平面図などを確認します。登記事項証明書では、所有者、地番、地目、地積、分筆・合筆の履歴、抵当権などの権利関係を把握します。
境界関係の資料として、境界確認書、官民境界に関する図面、過去の現況測量図、売買時の測量成果、境界標の写真を集めます。複数の測量図がある場合は、作成年月日、作成者、測量方法、座標系、隣接所有者等の確認の有無を確認します。
都市計画関係では、都市計画図、計画決定図書、路線名、計画幅員、告示年月日、計画線の明示資料、整備・見直し方針を確認します。公開地図は初期確認に使い、敷地単位の判断が必要な場合は所管部署の正式資料や所定の照会制度を利用します。
道路事業関係では、認可・承認の告示内容、事業地図、施行者、施行期間、用地取得の進捗、事業説明資料を確認します。事業化されている場合は、都市計画担当部署だけでなく、実際の施行者や用地担当部署にも確認します。
建築関係では、既存建物の確認済証、検査済証、配置図、用途、構造、階数、増改築履歴を整理します。新たな建築計画がある場合は、建築物のどの部分が都市計画道路の区域に入るかを配置図で確認します。
賃貸中の土地・建物では、賃貸借契約書、契約期間、更新条件、用途、原状回復、中途解約、通知義務なども確認します。将来の用地取得や工事が賃貸利用へ影響する可能性があるためです。
社内資料としては、対象地の概要を一枚にまとめた管理票を作成すると便利です。所在地、地番、所有者、面積、現況用途、路線名、重複状況、事業段階、建築制限、確認部署、確認日、根拠資料、未確認事項を記録します。
図面を重ねる場合は、縮尺、座標系、基図、精度の違いに注意します。画像を見た目だけで拡大縮小して重ねた図面は、概略確認には使えても、境界判断、許可申請、取得面積の確定には使えない場合があります。必要に応じて土地家屋調査士、測量士、建築士、弁護士などの専門家へ相談します。
問い合わせは、地籍調査、都市計画、道路事業、建築・開発の各担当へ、必要な論点に応じて行います。最初に地番と対象地を特定し、次に都市計画道路の区域と事業段階を確認し、そのうえで具体的な建築や土地利用の可否を相談すると整理しやすくなります。
所在地だけでなく地番を伝えます。住居表示と地番は一致しないことがあり、対象土地を誤認する原因になります。可能であれば、公図、位置図、配置図を準備し、どの部分について確認したいかを明確にします。
口頭回答だけで重要な判断を行うことは避け、売買、建築、造成、社内決裁に関係する事項は、告示、許可書、証明書、正式図面などで確認します。相談記録も残し、後任者が経緯を追えるようにします。
都市計画道路予定地でよくある誤解
都市計画道路と地籍調査が重なる案件では、制度の目的が異なるため、次のような誤解が生じやすくなります。
一つ目は、「地籍調査で道路予定地に指定された」という誤解です。地籍調査は都市計画道路を決定する手続きではありません。地籍調査をきっかけに、既に決定されていた都市計画施設の区域との位置関係が明確になったと考えるのが基本です。
二つ目は、「計画線の内側は既に行政の土地である」という誤解です。都市計画決定だけで所有権が移転することはありません。契約、収用裁決などによる権利取得が行われるまでは、原則として従前の所有者に権利があります。
三つ目は、「都市計画道路の区域では一切建築できない」という誤解です。都市計画決定段階では、第53条の許可を受けて建築できる場合があります。ただし、法第54条の基準、自治体の審査基準、事業化状況によって判断が異なります。
四つ目は、「地籍調査の境界確認で計画線まで土地を後退させなければならない」という誤解です。地籍調査は現在の筆界を調査するものであり、将来の道路計画線に合わせて筆界を変更する手続きではありません。
五つ目は、「地籍調査で面積が明確になれば買収面積も確定する」という誤解です。地籍調査は一筆全体の筆界と面積を明確にするものです。実際の取得範囲は、事業化後の設計や用地測量などを経て具体化されます。
六つ目は、「都市計画道路の区域に入っていれば、希望すればすぐ買い取ってもらえる」という誤解です。通常の都市計画決定だけで、所有者に一般的な即時買取請求権が生じるわけではありません。都市計画法第55条の指定を受けた事業予定地で、第53条の許可がされず土地利用に著しい支障が生じる場合などには、第56条の買取り申出が問題になりますが、適用要件は限定されています。e-Gov 法令検索+1
七つ目は、「公開地図で線がかかっていないから問題ない」という誤解です。公開地図は参考情報として提供されていることが多く、縮尺、基図、更新時期、描画誤差によって表示が異なる場合があります。敷地単位の正確な確認には正式資料や所定の照会が必要です。
八つ目は、「以前、役所へ相談したから現在も同じ扱いである」という誤解です。都市計画変更、事業の認可・承認、許可基準の改定、事業区間の変更などにより状況は変わり得ます。具体的な行為の直前に再確認します。
九つ目は、「地籍調査の確認書へ署名すれば都市計画道路や用地取得に同意したことになる」という誤解です。筆界の確認、都市計画決定、用地取得契約は別の手続きです。ただし、書面の法的意味を確認せずに署名・押印することは避けます。
十個目は、「将来道路になる土地なので現在の管理は不要」という誤解です。用地の引渡しが完了するまでは、所有者や占有者として必要な維持管理を続ける必要があります。草木、擁壁、排水、建物の安全、第三者利用などを放置すると、事故や近隣トラブルにつながるおそれがあります。
まとめ
地籍調査の対象地が都市計画道路の区域に含まれている場合は、地籍調査と都市計画道路を別の制度として整理することが出発点です。
地籍調査は、現在の一筆について所有者、地番、地目、筆界の位置、面積などを調査し、地籍図と地籍簿を整備する手続きです。都市計画道路は、将来の道路整備に必要な位置や区域などを都市計画として定める制度です。地籍調査が行われても、計画線に沿って自動的に分筆されたり、道路区域部分の所有権が移転したりすることはありません。
第一の確認点は、都市計画決定だけの区間なのか、都市計画事業の認可・承認が告示された区間なのかという事業段階です。第二は、地籍調査で確認する筆界と都市計画道路の区域が、対象地のどこで重なるかです。
第三は、建築や造成に関する制限です。都市計画決定段階では主に第53条・第54条、認可・承認の告示後の事業地内では第65条を確認します。土地建物等を有償譲渡する場合には、第67条の届出が必要となることもあります。
第四は、用地取得の時期、取得範囲、残地、建物移転、補償です。都市計画決定だけで補償が始まるわけではなく、具体的な事業手続きの中で個別に判断されます。
第五は、地籍調査の確認と成果閲覧への対応です。現地または図面上で現在の筆界を確認し、都市計画道路の計画線や現在の道路区域と混同しないことが重要です。閲覧時には筆界形状、地番、地目、面積などを確認し、疑問がある場合は20日間の閲覧期間内に申し出ます。
土地ごとに、区域のかかり方、事業化状況、既存建物、利用目的、権利関係は異なります。公開地図や過去の説明だけで結論を出さず、地番、公図、地籍調査資料、都市計画関係図書、既存建物の配置図などをそろえ、地籍調査担当部署、都市計画担当部署、道路事業の施行者、建築・開発担当部署の最新情報を照合してください。重要な売買・建築・補償判断では、必要に応じて専門家へ相談することも有効です。