地籍調査と建物登記の役割を最初に切り分ける
地籍調査の現場で建物の登記記録と現況が一致していないことに気づくと、土地の境界確認を進めてよいのか、先に建物の登記を現況に合わせる必要があるのか、判断に迷うことがあります。特に、登記所に備え付けられた建物図面と現地の建物位置がずれて見える場合や、増築部分が各階平面図に表れていない場合には、土地の筆界と建物登記の問題が一体のものに感じられます。
しかし、最初に理解しておきたいのは、地籍調査と建物の表示に関する登記では、調査対象と制度上の目的が異なるという点です。
地籍調査は、一筆ごとの土地について、所有者、地番、地目を調査し、境界の位置と面積を測量して、地籍図と地籍簿を作成する調査です。一般には、登記所にある公図などを基に作成した資料と現地の状況を照合し、土地所有者などの関係者による確認を得ながら一筆地調査と地籍測量を進めます。地籍ポータル+1
一方、建物の表示に関する登記は、建物の所在、家屋番号、種類、構造、床面積、附属建物など、建物の物理的な現況を登記記録の表題部へ反映するための制度です。新築した建物の表題登記だけでなく、登記事項に変更が生じた場合の表題部変更登記や、建物が滅失した場合の滅失登記が問題になります。e-Gov 法令検索+1
したがって、建物登記と現況が違っているからといって、直ちに地籍調査を中断しなければならないとは限りません。反対に、地籍調査で土地の筆界、地番、地目、地積などが整理されても、建物の表題部が当然に現況どおりへ書き換わるわけではありません。地籍調査の成果が登記所へ送付された後に修正・更新される中心は、土地の登記簿と地図だからです。地籍ポータル
実務では、土地に関する調査と建物に関する登記をいったん切り分け、そのうえで両者がどの部分で関係しているのかを確認します。建物の種類や床面積だけが現況と違うのであれば、土地の筆界確認に直接影響しないことがあります。一方、増築部分、外壁、基礎、庇、雨樋、配管、塀などが境界付近にあり、建物図面と現況の位置関係にも違いがある場合には、土地境界への影響を慎重に検討しなければなりません。
地籍調査の担当者は、現地で見た印象だけで「未登記建物である」「登記が誤っている」「隣地へ越境している」と断定するのではなく、まず相違内容を客観的に整理する必要があります。そのうえで、土地の筆界調査に必要な事項と、建物所有者が別途確認すべき登記事項を分けて扱うことが重要です。
建物登記と現況が違う代表的なケース
建物登記と現況の相違には複数の類型があります。相違の種類によって確認すべき資料、現地で測る箇所、関係者、検討される登記手続が変わるため、単に「登記と違う」とまとめず、何が一致していないのかを分類することが大切です。
よく見られるのは、建物を増築しているものの、その結果生じた床面積や形状の変更が登記記録や図面に反映されていないケースです。住宅に部屋を増やした場合、店舗部分を拡張した場合、母屋へ車庫や物置を接続した場合などが考えられます。ただし、屋根や外壁が連続していることだけで、登記上の一棟性や床面積算入の可否を確定することはできません。
反対に、建物の一部を取り壊しているのに、登記上は以前の床面積や形状のままになっている場合もあります。古い住宅の一部、店舗の倉庫部分、附属建物などを撤去したケースです。現地に存在しない部分が建物図面や各階平面図に残っていると、建物と土地境界の位置関係を読み違える原因になります。
建物を全部取り壊した後も、建物の登記記録が残っているケースもあります。現地が更地、庭、通路、駐車場などになっていても、登記記録上は建物が存在している状態です。ただし、基礎、柱、屋根などの一部が残る場合に法律上の建物が滅失したといえるかは、残存状況や建物としての利用可能性などを踏まえた個別判断になります。
建物の利用方法が変わっている場合もあります。登記上の種類が居宅であるのに、現況では店舗や事務所として使われていることがあります。ただし、日常的な使い方が一部変わっただけで、必ず登記上の種類変更になるわけではありません。建物の主たる用途が変わり、表題部の登記事項である種類に変更が生じたかを確認する必要があります。
構造の相違にも注意が必要です。改修によって主な構成材料、屋根の種類、階数などが変わると、登記上の構造に変更が生じる場合があります。一方、外壁材の張替えや設備更新など、外観に変化があっても表題部の構造変更には直結しない工事もあります。見た目だけで判断せず、工事内容と登記事項を照合することが重要です。
建物の棟数や附属建物の有無が違うケースもあります。登記上は主である建物と附属建物に分かれているものが、現況では接続されて一体的に利用されている場合や、登記にない物置、車庫、倉庫などが現地にある場合です。現地に構造物があるからといって、すべてが不動産登記法上の建物になるとは限らず、外気分断性、定着性、用途性などを含む建物認定の検討が必要になることがあります。
地籍調査で特に慎重さが求められるのは、建物の位置が建物図面と合わないように見える場合です。建物図面は建物の所在や形状を示す重要資料ですが、作成年代、測量方法、基準、縮尺、原図の状態によっては、現在の公共座標系による測量成果とそのまま高精度に重ならないことがあります。図面上のわずかなずれだけを根拠に、建物が移動した、越境した、土地境界が誤っていると即断してはいけません。
最初の作業は、床面積、種類、構造、形状、棟数、附属建物、存在の有無、位置関係など、相違している項目を具体的に分けることです。この分類ができれば、土地境界への影響を優先して見るべきか、建物の表示に関する登記を中心に確認すべきかが整理しやすくなります。
確認手順1 登記事項と現地の相違点を具体化する
最初の確認手順は、建物の登記記録と現地の状況を並べ、相違点を具体化することです。この段階では、相違が生じた原因や責任を判断せず、確認できた事実と確認できていない事項を分けて記録します。
まず、建物の登記事項証明書などで表題部を確認します。所在、家屋番号、種類、構造、各階の床面積、附属建物の有無、登記原因及びその日付として記録された新築年月日などを読み取り、現地にある建物と対応しているかを見ます。土地の地番、建物の所在、家屋番号、住居表示として使われる住所は同じ制度の番号ではないため、数字が似ていても混同しないことが重要です。
次に、建物図面や各階平面図が取得できる場合は、建物のおおよその配置、形状、各階の範囲、主である建物と附属建物の関係を把握します。ただし、図面を画像化して現況測量図へ重ねただけで、正確な現地位置が得られるとは限りません。作成時期、縮尺、記載寸法、基準とした土地、測量方法、画像化時の変形を確認します。
現地では、建物の外周だけでなく、基礎、外壁、屋根、庇、ベランダ、外階段、出入口、車庫、物置、附属建物、接続部分などを確認します。外観上は建物本体に見える部分でも床面積へ算入されないことがあり、反対に外から分かりにくい部分が登記対象の床面積に含まれることもあります。
相違点を記録するときは、「登記と違うように見える」という表現だけで終わらせないことが大切です。登記上の一階床面積に比べて現況外周が広く見える、建物図面にない張り出しが北側にある、登記上の附属建物が現地で確認できない、登記上の種類と主たる利用状況が異なる可能性があるなど、確認対象を具体化します。
建物が境界付近にある場合は、建物外壁、基礎、庇先、雨樋などから境界候補位置までの距離を確認します。ただし、その時点で見つかった杭、鋲、塀、擁壁、側溝などが正式な筆界を示しているとは限りません。筆界候補と建物の位置関係として記録し、資料照合や関係者確認の前に越境を断定しないようにします。
現況確認では、建物所有者や占有者の承諾なく敷地内へ立ち入ったり、建物内部を撮影したりしないことが基本です。地籍調査で必要な範囲を明確にし、公道や立入り可能な場所から確認できない部分は、所有者、管理者、実施主体と調整して確認方法を決めます。
写真は、建物全景だけでなく、相違が疑われる部分と周囲の固定物が同時に分かる構図で撮影します。接写だけでは後から位置関係を復元しにくいため、遠景、中景、近景を組み合わせます。撮影日時、撮影方向、撮影者、対象箇所を現況図や記録票と対応させておくと、後日の照合が容易になります。
この段階の目的は、登記の誤りを証明することではありません。どの登記資料とどの現況が一致せず、土地の筆界確認にどのような影響があり得るのかを見える状態にすることです。
確認手順2 過去資料から相違が生じた時期と原因を調べる
相違点を具体化した後は、建物と敷地の履歴を調べます。現在の姿だけを見ても、いつ、どの工事や土地整理によって相違が生じたのかは分かりません。建築、増築、改修、取壊し、分筆、合筆、換地、道路整備などの経緯を時系列で整理します。
確認の出発点になるのは、所有者が保管する建築時の図面、増改築時の図面、工事契約書、見積書、工事写真、建築確認関係書類、検査関係書類、売買時の重要事項説明書や添付図面などです。すべてが残っているとは限りませんが、一部の資料でも建物の変遷を知る手がかりになります。
固定資産税の課税明細、名寄帳、家屋図面などの課税資料が参考になることもあります。ただし、固定資産税の家屋評価と不動産登記は別制度であり、課税されていることだけで建物登記が現況どおりであると証明できるわけではありません。課税資料は補助資料として扱い、登記記録や法務局備付図面と区別します。
過去の航空写真や現地写真が利用できる場合には、建物外形が変化したおおよその時期を把握できることがあります。ある時点までは母屋だけだったものが、その後に車庫や物置と接続されていれば、増築や附属建物の新築が行われた可能性を検討できます。ただし、写真の解像度や撮影角度によって見え方が変わるため、写真だけで工事内容や登記義務を確定しません。
過去の地積測量図、境界確認書、道路境界に関する図面、換地図、区画整理関係資料なども重要です。建物図面と現況のずれに見えていたものが、土地の分筆、合筆、換地、道路拡幅などによって周囲の地番配置や敷地の組合せが変わった結果であることもあります。
土地の区画が変化した後も古い建物図面を現在の地番配置へ単純に重ねると、建物の配置が合わないように見えることがあります。建物が物理的に移動したのか、建物が所在する土地の地番や組合せが変わったのかを分けて検討します。
所有者への聞き取りでは、建物を建てた時期、増改築をした時期、以前存在した建物、過去の境界立会い、塀や擁壁を設置した経緯、工事を依頼した事業者などを確認します。ただし、聞き取りだけで登記内容や筆界を確定することはできません。本人の直接経験なのか、家族や前所有者から聞いた情報なのかも分けて記録します。
相続によって建物を取得した所有者は、過去の工事内容を知らないことがあります。現在の所有者へ手続漏れの責任を問うような聞き方をすると、必要な情報が集まりにくくなります。誰が悪いかを決めるのではなく、建物と敷地の履歴を共同で整理する姿勢が重要です。
古い建物では、増築、改築、大規模修繕、単なる補修の区別が資料上明確でないことがあります。外壁の改修、屋根の葺替え、基礎補強などが行われても、それだけで床面積、種類、構造に登記上の変更が生じたとは限りません。必要に応じて、表示に関する登記の専門家へ現況調査を相談します。
過去資料を確認する目的は、単に申請漏れを探すことではありません。現在の相違が土地境界の確認にどの程度関係するのかを見極めることです。建物の位置や外形が長期間変わっていないことが複数資料から確認できれば、筆界検討の参考になります。反対に、近年の増築部分だけが境界付近へ張り出しているのであれば、その部分を分けて測定し、関係者へ説明できます。
確認手順3 土地境界への影響と建物登記の問題を分ける
三つ目の手順では、確認した相違を、地籍調査の筆界確認に関係する事項と、建物の表示に関する登記として別に対応すべき事項に分けます。この切り分けができていないと、建物の登記未反映を理由に土地の調査が必要以上に止まったり、反対に境界付近の増築を見落としたりします。
建物の種類、構造、床面積などに相違があるものの、建物全体が境界から離れている場合は、土地の筆界確認への影響が比較的小さいことがあります。この場合、地籍調査では建物の相違を参考情報として記録しつつ、公図、地積測量図、既存の境界資料、境界標、現況、関係者の認識などを基に筆界調査を進めます。
一方、建物の外壁、基礎、庇、雨樋、外階段、配管などが境界付近にあり、登記図面と現況形状も異なる場合は、増築部分や付属設備が境界候補線へどのように接近しているかを測定します。この場合でも、建物の登記が未反映であることと、隣地への越境があることは別問題です。
建物の外壁線、塀、擁壁、側溝、舗装端などが、そのまま筆界になるとは限りません。建物は施工上の離隔を取って建てられることがあり、塀や擁壁も一方の土地内に設置されている場合があります。現況利用の境と筆界を混同せず、資料と測量成果を照合します。
建物図面に描かれた土地との位置関係も、筆界を確定する唯一の根拠ではありません。建物図面が作成された際に参照した境界資料や測量条件が、地籍調査で用いる資料や現在の基準と異なることがあるからです。建物図面、各階平面図、地積測量図、公図、境界確認書、換地図、現地の境界標などを総合的に確認します。
土地境界の候補線と建物が重なるように見える場合は、図面を重ねた方法も再確認します。座標系、基準点、縮尺、回転、紙図面の伸縮、複写やスキャン時の変形、画像上で対応させた点の選び方によって、実際にはないずれが生じることがあります。
特に、紙図面を画像として読み取り、現況測量図へ任意に合わせた場合は注意が必要です。基準となる共通点が少ない状態で位置合わせを行うと、図面の一部だけが合い、別の部分で大きなずれが生じます。わずかな重なりだけで越境を判断せず、原資料の作成目的と精度を確認します。
土地の境界には、登記上の土地の範囲を区画する筆界と、当事者の所有権が及ぶ範囲として認識される所有権界があり、両者が一致していない場合があります。塀までを利用範囲としてきた事実があっても、それだけで筆界の位置が決まるわけではありません。建物登記の相違が見つかった場面では、利用状況、所有権界に関する認識、筆界を分けて説明します。
建物の表題部を変更すべきか、現地の構造物が登記対象建物に当たるかといった判断は、地籍調査の担当者だけで確定させるのではなく、法務局や土地家屋調査士へ確認するのが安全です。土地家屋調査士は、不動産の物理的状況を登記簿に反映する表示に関する登記の調査、測量、申請代理を扱う専門家です。法務省+1
確認手順4 所有者や関係者と認識を共有する
四つ目の手順は、建物所有者、土地所有者、隣接土地所有者、地籍調査の実施主体、測量担当者などの関係者間で、確認できた事実と未確認事項を共有することです。
建物登記と現況の相違は、所有者にとって予想外の指摘になることがあります。長年その状態で利用し、固定資産税も納めているため、登記も当然に現況どおりだと考えていることがあります。その場で「未登記です」「違法です」「越境しています」と断定すると、地籍調査そのものへの不信や隣接者との対立につながるおそれがあります。
説明するときは、登記記録や図面に記載された内容と、現地で確認した内容に相違が見られること、現時点では相違の原因や必要な手続を確定していないこと、土地の筆界確認と建物登記を分けて整理することを伝えます。
土地と建物の所有者が異なる場合には、双方への情報共有が必要になることがあります。借地上の建物、親族名義の土地に建つ建物、法人所有地上の個人名義建物などでは、土地所有者だけに説明しても建物の工事履歴や登記資料が分からないことがあります。
共有地上の建物では、土地共有者全員が建物の増改築を把握しているとは限りません。また、建物自体が共有名義であれば、現況調査や登記申請の準備に複数の関係者が関わることがあります。地籍調査の立会者だけで建物登記に関する方針を決めず、建物所有者、資料保管者、管理者を確認します。
相続が発生している場合には、登記記録上の名義人と実際に管理している人が異なることがあります。亡くなった人の名義で建物登記が残っている場合は、現況の相違に加えて権利に関する登記の確認が必要になることがあります。ただし、建物の表題部に関する登記と所有権などの権利に関する登記では、手続の内容や相談先が異なります。
隣接土地所有者に説明する場合は、建物登記と現況の相違があるという理由だけで、越境が確定したかのように伝えないよう注意します。筆界が未確認の段階では、建物と境界候補位置の関係を調査中であることを説明するにとどめます。
現地立会いでは、関係者が同じ図面を見ながら説明を受けられるようにすると認識を合わせやすくなります。登記所備付図面、現況測量図、過去資料を重ねて示す場合は、それぞれの作成目的、基準、精度が異なることも説明します。
説明記録には、立会日時、出席者、提示した資料、確認した場所、関係者の発言、未確認事項、今後の担当者などを残します。単に「了承を得た」と記載するのではなく、土地の筆界について確認したのか、建物登記の相違について説明を受けたのか、追加調査に同意したのかを分けて記録します。
関係者間で認識を共有する目的は、全員へ一つの結論を強制することではありません。確認済みの事実と推測を分け、次に誰が何を調べるのかを明確にすることです。
確認手順5 必要な登記手続と地籍調査後の対応を整理する
五つ目の手順では、建物の現況に応じて検討される登記手続と、地籍調査側で必要な対応を整理します。
建物を新築した場合や、表題登記がない建物の所有権を取得した場合には、原則として所有権取得の日から一月以内に建物の表題登記を申請する義務があります。また、既に登記された建物について所在、種類、構造、床面積などの登記事項に変更が生じた場合は、原則として変更の日から一月以内に表題部変更登記を申請する必要があります。建物が滅失した場合も、原則として滅失の日から一月以内に滅失登記を申請する義務があります。e-Gov 法令検索+1
増築によって床面積や形状が変わった場合、一部取壊しによって床面積が減った場合、主たる用途が変わって建物の種類に変更が生じた場合、階数や主な構成材料などが変わって構造に変更が生じた場合には、建物表題部変更登記が検討されます。ただし、すべての改修が登記事項の変更に当たるわけではないため、工事内容と現況を確認します。
建物を全部取り壊して現地に存在しない場合には、建物滅失登記を検討します。ただし、基礎や一部構造が残っているケース、複数棟の一部だけを取り壊したケース、主である建物と附属建物の関係が複雑なケースでは、どの建物が滅失したのかを個別に確認する必要があります。
登記上存在しない構造物が現地にある場合には、新築時期、所有者、土地への定着性、外気分断性、用途性、既存建物との一体性などを確認し、不動産登記法上の建物として表題登記が必要かを検討します。簡易な物置、カーポート、屋根だけの工作物などは、現地にあるという理由だけで同じ結論になるものではありません。
表示に関する登記では、現地調査、測量、建物図面や各階平面図の作成が必要になることがあります。所有者が自己判断で既存図面へ線を書き足すのではなく、法務局の登記手続案内や土地家屋調査士へ相談し、申請人、必要資料、図面、申請期限を確認することが安全です。表示に関する登記の申請代理は土地家屋調査士が扱います。法務局+1
地籍調査との順序については、建物登記の修正が完了するまで土地の筆界を確認できないとは限りません。建物の相違が筆界判断へ直接影響しない場合は、地籍調査を進めながら、建物について別途登記手続を準備できます。
一方、増築部分が境界候補線を越えている可能性がある場合や、建物図面が筆界判断の重要な参考資料になっている場合には、建物現況の測量と境界確認を連携して進めることがあります。地籍調査の成果が確定する前に、追加立会い、資料提出、測量条件の再確認が必要になることもあります。
地籍調査の成果で土地の地番、地目、地積、地図が整理されても、建物の表題部が自動的に現況へ合うとは限りません。地籍調査成果は登記所へ送付され、土地の登記簿や地図の修正に用いられますが、建物の現況変更については別途確認が必要です。地籍ポータル
地籍調査や地番整理などにより土地側の表示が変わった場合は、建物の所在に関する登記記録へ確認すべき点が残っていないか、法務局や土地家屋調査士へ照会します。土地の地番、建物の所在、家屋番号、住居表示としての住所は別の情報であるため、所有者への説明ではそれぞれを分けて示します。
必要な対応を整理するときは、検討される手続名だけでなく、申請義務者、準備資料、相談先、確認期限、地籍調査への影響、追加立会いの要否を記録します。ただし、地籍調査の実施主体が建物登記申請を当然に代行するわけではありません。地籍調査で判明した事項を所有者へ伝え、具体的な登記申請は所有者が適切な窓口や専門家へ相談する形が基本です。
現地立会で確認しておきたい実務上のポイント
建物登記と現況の相違がある土地では、通常の境界立会いより確認事項が増えます。限られた時間で混乱しないよう、土地の筆界確認と建物現況の確認を別の項目として準備します。
最初に、立会いの主目的が土地の筆界に関する確認であることを関係者へ説明します。建物登記の相違についても現況を確認しますが、その場で登記手続や越境の結論まで出すとは限らないことを共有します。
次に、現地で確認する境界標、境界候補点、既存構造物を示し、建物との位置関係を見ます。建物が境界に近い場合は、外壁だけでなく、基礎、庇、雨樋、ベランダ、外階段、空調設備、配管なども確認します。建物本体は敷地内に見えても、付属部分だけが境界候補線へ接近していることがあります。
ただし、庇や雨樋が境界を越えているように見えても、目視だけで判断してはいけません。境界点と構造物の測点を同じ測量基準で取得し、どの部分を測った数値なのかを明確にします。
古い住宅地では、建物と塀の間隔が狭く、境界標を直接確認できないことがあります。土、舗装、植栽などで境界標が隠れている場合もありますが、所有者や管理者の承諾なく掘削したり、塀や設備を動かしたりしないようにします。必要な場合は、実施主体と所有者の間で調査方法、安全対策、復旧方法を協議します。
建物の角を境界点の代わりとして扱ってきたという説明を受けることもあります。しかし、建物角は外壁改修、仕上げ材の施工、建替えなどで位置が変化する可能性があります。過去の測量図に建物角から境界点までの距離が記載されている場合は参考になりますが、図面作成時の建物角と現在の測点が同一かを確認します。
立会者の発言は、その人が直接経験した事実と、家族や前所有者から聞いた話を分けて記録します。「昔からこの壁が境界だった」という説明についても、壁の設置時期、設置者、費用負担、隣接所有者との確認の有無などを整理します。
建物内部の確認が必要になるケースもありますが、地籍調査の通常範囲を超えることがあります。増築部分の接続状況や独立性を確認するために内部調査を行う場合は、目的を明示し、所有者や占有者の同意を得て、必要に応じて土地家屋調査士などの専門家の関与を検討します。
立会い終了時には、確認できた筆界、確認できなかった箇所、追加資料、追加測量、建物に関して別途確認する事項を分けて説明します。土地境界への確認と建物登記への対応を一つの同意として扱わないことが、後日の行き違いを防ぐポイントです。
建物の越境が疑われる場合の注意点
建物登記と現況の相違が問題になりやすいのは、増築部分や付属物が隣地側へ越えている可能性がある場合です。ただし、越境という言葉は関係者に大きな不安を与えるため、筆界と現況位置を確認する前の使用には注意が必要です。
越境の有無を検討するには、まず基準となる境界位置を確認する必要があります。筆界が未確認の状態で、現況の塀や利用範囲を境界と仮定し、建物が越境していると断定してはいけません。
境界位置を確認した後は、建物のどの部分が、どの測点に対して、どの程度接近または重複しているのかを測定します。外壁、基礎、庇、雨樋、配管、空調設備などでは、構造、撤去可能性、建物本体への影響が異なるため、対象部分を正確に特定します。
建物本体が境界を越えている疑いがある場合は、土地所有者同士だけでなく、建物所有者、占有者、担保権者などの権利関係へ影響する可能性があります。地籍調査の立会現場だけで解決方法を決めず、必要に応じて土地家屋調査士、弁護士、建築の専門家などへ相談します。
当事者間で過去に越境に関する合意書や覚書が作成されていることもあります。書面がある場合は、対象箇所、前提となった境界資料、将来の建替え時の対応、承継に関する記載などを確認します。ただし、当事者間の合意書が存在することと、登記上の筆界が変更されることは別です。
隣接所有者が長年異議を述べていなかったとしても、それだけで越境が存在しない、または法的問題がないと断定することはできません。反対に、古い図面を重ねた際にわずかに重なるだけで、直ちに撤去が必要になるとも限りません。測量精度、資料の信頼性、建築時期、当事者間の経緯を確認します。
地籍調査の記録には、確認前から「越境確定」と書くのではなく、境界付近の建物位置について追加確認が必要であること、測定した箇所、使用した資料、関係者の説明などを記載します。後日、専門家による測量や協議結果が得られた場合は、その資料と地籍調査記録を関連付けます。
越境問題と建物登記の相違は関連することがありますが、同じ問題ではありません。増築部分が登記に反映されていなくても敷地内に収まっていることがあります。また、建物登記が現況どおりでも、実際の建物や付属設備が境界を越えている可能性はあります。それぞれを独立して確認することが重要です。
写真と位置情報を使って現況記録を残す
建物登記と現況の相違を後から検証するには、現地の状況を第三者が理解できる形で記録しておく必要があります。文章だけでは、建物のどの部分を指しているのか、どの境界標との関係を見たのかが分からなくなることがあります。
写真は、建物全景、境界付近、相違部分、境界標、塀や擁壁、周辺の固定物を組み合わせて撮影します。撮影方向が分かるように、現況図へ撮影位置と方向を記入しておくと、後日の照合が容易になります。
増築部分を撮影する場合は、既存部分との接続箇所が分かる写真を残します。屋根材や外壁材の違い、基礎の継ぎ目、柱の配置などは、工事履歴を調べる手がかりになることがあります。ただし、外観だけで増築時期や登記の要否を確定しません。
境界付近の写真では、境界標だけを大きく撮影するのではなく、建物角、基礎、塀、側溝などとの位置関係が分かる写真も必要です。境界標が土中や舗装内にある場合は、確認前、確認作業中、確認後の状態を記録します。
位置情報を記録できるスマートフォンやカメラを利用すると、写真と現地位置を関連付けやすくなります。ただし、一般的な端末の位置情報には環境に応じた誤差があり、その座標だけで筆界や越境を判断することはできません。写真整理や再訪時の補助情報として利用します。
測量値を記録する場合は、どの基準点を用いたのか、どの部分を測点としたのかを明確にします。建物外壁の仕上げ面、基礎面、柱芯、庇先、雨樋先端など、測る位置が異なれば数値も変わります。
建物図面と現況測量図を比較する際は、原図を直接書き換えず、比較用の図面を別に作成します。登記所から取得した原資料、現況測量成果、位置合わせを行った比較図を分けて管理すれば、どの線が公的資料で、どの線が現地測量や検討によるものかを追跡できます。
関係者の説明を録音や映像で記録する場合は、事前に目的を説明し、同意を得ます。記録データには氏名、住所、建物内部、生活状況などの情報が含まれることがあるため、保存場所、閲覧権限、利用目的、保存期間を定めます。
現況記録は量が多ければよいわけではありません。相違箇所、土地境界との関係、確認日、確認者、使用資料、測量基準が後から分かるように整理することが重要です。
地籍調査後に資料を保管する際の考え方
地籍調査で建物登記と現況の相違が見つかった場合は、地籍調査完了後も確認経緯を追えるよう資料を整理します。建物登記の変更がすぐに行われるとは限らず、数年後の売買、相続、融資、建替え、解体などをきっかけに再確認されることがあるためです。
保管対象には、確認した登記事項証明書、建物図面、各階平面図、現況写真、現況測量図、立会記録、所有者から提出された資料、関係者への説明記録、法務局や専門家への照会内容などがあります。
資料ごとに取得日、作成日、作成者、出所を明記し、地籍調査時点の情報であることが分かるようにします。後日、建物がさらに改修された場合、過去の現況写真を現在の状態と誤認することを防げます。
建物登記の変更や滅失登記が完了した場合は、変更後の登記事項証明書などを確認し、地籍調査時に把握した相違がどこまで解消されたかを記録します。手続が行われていない場合でも、所有者へ説明した日時、案内した相談先、未確認事項を残します。
個人住宅の図面や写真は、公開範囲と閲覧権限に注意が必要です。地籍図や地籍簿として扱われる土地の成果と、建物内部や生活状況が分かる個別資料を同じ公開区分で管理しないようにします。
電子データを保存する場合は、対象地、資料種別、作成日、撮影方向、版番号などが分かるファイル名にします。「写真1」「図面最新」といった名称だけでは、担当者交代後に内容や新旧を判断できません。
紙図面を電子化する場合は、縮尺の取扱いに注意します。読み取った画像を印刷しても、原図と同じ倍率になるとは限りません。記載寸法を優先して確認し、画像上で距離を測る場合は、縦横倍率、傾き、変形を検証します。
地籍調査の成果と建物登記の資料を関連付ける際には、両者が別の制度に基づく資料であることを明記します。建物図面を地籍調査成果の一部であるかのように整理すると、将来の担当者が資料の位置付けを誤る可能性があります。
担当者が交代しても確認経緯が伝わるように、相違の概要、土地境界への影響、確認済み事項、未確認事項、所有者への案内内容、今後の確認先を引継ぎ記録へまとめます。
まとめ
地籍調査で建物登記と現況が違っていることが分かった場合は、建物の相違だけを見て土地境界の調査を止めたり、現地の見た目だけで登記誤りや越境を断定したりしないことが重要です。
最初に、建物の所在、家屋番号、種類、構造、床面積、形状、棟数、附属建物、存在の有無などを確認し、何が現況と違うのかを具体化します。次に、建築時や増改築時の資料、過去の図面、航空写真、現地写真、課税資料、所有者への聞き取りなどから、相違が生じた時期と原因を調べます。
そのうえで、土地の筆界確認に影響する事項と、建物の表示に関する登記として対応すべき事項を切り分けます。建物の種類や床面積の相違だけであれば筆界への影響が小さい場合もありますが、増築部分、基礎、庇、雨樋などが境界付近にある場合は、追加測量や関係者との協議が必要になることがあります。
確認結果は、土地所有者、建物所有者、隣接土地所有者、地籍調査担当者などの間で共有します。ただし、相違が見つかった時点で未登記、登記誤り、越境などを確定したように説明せず、確認済みの事実と未確認事項を分けて伝えます。
最後に、建物表題登記、建物表題部変更登記、建物滅失登記などの要否を整理し、所有者が法務局や土地家屋調査士へ相談できる状態にします。地籍調査の成果が登記所へ送付されても、建物登記の相違が自動的に解消されるわけではありません。地籍ポータル+1
建物登記と現況の相違を安全に扱うには、現場記録の精度が重要です。建物全景、増築部分、境界標、塀、基礎、庇などを位置関係が分かる形で撮影し、測量値、撮影方向、使用資料と結び付けて残せば、立会後の資料照合や専門家への相談を進めやすくなります。
現場で確認した内容をその場で整理し、写真や位置情報と関連付けて記録する際には、スマートフォンなどの端末も補助的に活用できます。ただし、端末の位置情報だけを筆界判断に用いず、正式な測量成果、登記資料、関係者確認を組み合わせることが、地籍調査における確認漏れや説明の行き違いを減らす基本です。