地籍調査の対象地について、古い資料に「宅地造成工事規制区域内」と記載されている場合は、境界確認だけでなく、現在の規制区域、過去の造成許可、擁壁や法面の現況、排水施設、工事履歴まで分けて整理する必要があります。
宅地造成工事規制区域は、改正前の宅地造成等規制法で用いられていた区域名称です。現在は、宅地造成及び特定盛土等規制法、いわゆる盛土規制法に基づき、宅地造成等工事規制区域と特定盛土等規制区域が指定されています。盛土規制法は2023年5月26日に施行され、旧法による区域規制の経過措置は遅くとも2025年5月25日で終了しました。ただし、旧法に基づいて許可を受けた工事には、経過措置終了後も旧法の規定が関係する場合があります。([静岡県公式ウェブサイト][1])
地籍調査は、一筆ごとの土地について、所有者、地番、地目、筆界、面積などを調査し、地籍図と地籍簿を作成する事業です。盛土や擁壁の安全性を審査する制度ではありません。しかし、造成工事によって地形が変わり、境界標が埋没、撤去、再設置されている土地では、造成関係資料が筆界を調べる重要な手掛かりになります。
本記事では、地籍調査の対象地が旧宅地造成工事規制区域にあった場合や、現在の盛土規制法による規制区域に含まれる可能性がある場合に、実務上確認したい5点を解説します。
地籍調査と宅地造成工事規制区域の関係
地籍調査と盛土規制は、目的が異なる制度です。地籍調査では、一筆ごとの土地について筆界や面積などを明らかにします。盛土規制では、盛土、切土、土石の堆積などに伴う崖崩れや土砂流出による災害を防止します。
したがって、対象地が規制区域に含まれていることだけを理由に、地籍調査で特別な筆界が設定されるわけではありません。規制区域の外周線も、そのまま筆界や所有権界になるものではありません。地籍調査では、登記所に備え付けられた地図や公図、登記事項、地積測量図、過去の測量成果、境界標、現地の地形、占有状況、関係者の認識などを照合して筆界を調査します。
造成地では、工事前後で地形が大きく変わっていることがあります。谷や斜面が盛土によって平坦化されている場合、自然斜面の途中に擁壁が築かれている場合、切土によって元の地形上の特徴が失われている場合などは、古い公図の形状と現在の地形を単純に重ねても筆界を判断できません。
また、造成許可区域、開発区域、工事施工区域、建築敷地、筆界、所有権界は、それぞれ異なる意味を持ちます。工事のために隣地の一部を一時使用していた場合や、排水管が道路や隣地を通過している場合もあります。図面に線が描かれていても、その線の名称、作成目的、根拠資料を確認しなければ、筆界と誤認するおそれがあります。
擁壁や法面の位置だけで筆界を判断することもできません。擁壁の表面、天端、中心、背面、基礎端部のいずれかが一律に境界になるというルールはありません。擁壁が一方の土地に収まっていることもあれば、境界付近に設置されていることもあります。
造成関係図面は有力な参考資料になり得ますが、地籍調査でそのまま筆界決定の根拠にできるとは限りません。作成年月日、作成者、測量方法、座標系、基準点、隣接所有者による確認の有無、変更図面や完成図の有無を整理し、他の資料と総合して扱う必要があります。
確認1 現在の規制区域と適用制度を確認する
最初に、対象地が現在どの規制区域に含まれているかを確認します。
古い重要事項説明書、造成許可書、登記関係資料、自治体の保管図面に宅地造成工事規制区域と書かれていても、その名称だけで現在の規制内容を判断してはいけません。現在は、所在地を所管する都道府県、指定都市または中核市などが公表する最新の区域図、告示、指定日、担当窓口を確認します。
盛土規制法では、土地の用途が宅地、農地、森林などのいずれであるかを問わず、盛土等によって人家等に被害を及ぼすおそれがある区域を規制区域として指定します。規制区域には、主として市街地や集落周辺などを対象とする宅地造成等工事規制区域と、離れた場所の盛土等でも人家等に危害を及ぼすおそれがある区域を対象とする特定盛土等規制区域があります。([国土交通省][2])
旧法区域の経過措置については、新たな規制区域の公示日の前日または2025年5月25日のいずれか早い日まで旧法が適用される仕組みでした。2026年時点ではこの一般的な経過措置期間は終了しているため、現在の工事計画は現行の区域指定と制度を基準に確認します。一方、過去の工事が旧法許可を受けていた場合は、その許可時期と工事状況を別に調べます。
対象地が区域境界付近にある場合は、公開地図の画面表示だけで区域内外を断定しないことが重要です。規制区域図は必ずしも地番単位で作成されておらず、表示縮尺や地図データの性質によって境界位置を細部まで読み取れない場合があります。所在地、地番、位置図、公図、地積測量図、現況図などを準備し、所管部署へ確認します。
規制区域内にある土地で行う工事が、すべて許可対象になるわけではありません。許可や届出の要否は、区域の種類、盛土や切土の高さ、崖の有無、施工面積、土石の堆積規模、工事の一体性、除外工事への該当性などによって判断されます。地域の実情に応じて条例による上乗せが設けられる場合もあるため、国の一般的な基準だけで判断せず、所管自治体の手引や審査基準を確認します。([国土交通省][3])
地籍調査の担当者が盛土規制法上の許可要否を最終判断する必要はありません。しかし、現在の区域名称、指定日、所管部署、旧法許可の有無を整理しておけば、筆界確認に必要な図面や台帳を探しやすくなります。
確認2 筆界と規制区域の境界を分けて確認する
次に、筆界と規制区域の外周線を明確に分けて確認します。
筆界は、登記上の一筆の土地と隣接する土地との境を示すものです。所有者間で合意された所有権界と常に一致するとは限りません。一方、規制区域の外周線は、盛土等に伴う災害を防止するため、行政が一定の範囲を指定した線です。両者は設定目的も法的性質も異なります。
一つの筆全体が規制区域内に含まれることもあれば、区域線が一筆の途中を横切ることもあります。筆の一部だけが区域内にある場合は、予定する工事範囲や工事全体の一体性を踏まえて手続を確認する必要があります。地籍調査成果に座標が付される場合は、規制区域データと重ねて位置関係を把握できますが、重ね合わせ結果だけで正式な区域判定が完了するとは限りません。
実務用の図面では、筆界、規制区域線、造成許可区域、開発区域、工事区域、道路区域、河川区域などを異なる線種で示し、それぞれの根拠資料と作成日を明記します。線の意味を区別しておけば、後日の設計、許可申請、土地取引で誤読されにくくなります。
規制区域線が道路や河川に沿って見える場合も、道路中心線、道路区域界、官民境界、河川区域界のどれと対応しているかを確認します。地図上で線が重なって見えても、実際の定義が一致しているとは限りません。官民境界が未確定の場所では、土地の筆界確認と規制区域の照会を別々に進める必要があります。
区域内外に疑問が残る場合は、所管部署へ提示した図面、照会日、回答内容、回答の前提、正式判定か参考回答かを記録します。地籍調査の成果そのものに規制区域を確定する効力があるわけではないため、地籍調査の記録と行政上の区域確認記録を混同しないことが重要です。
確認3 盛土・切土・擁壁・排水施設の現況を確認する
規制区域に関係する造成地では、境界標だけでなく、盛土、切土、法面、擁壁、排水施設の位置と状態を一体的に確認します。
まず、現在の地形が自然地形なのか、過去の造成で形成された地形なのかを調べます。平坦な宅地でも、谷埋め盛土や斜面への腹付け盛土の上に造成されている場合があります。地表を見ただけでは、盛土の範囲、元の地盤高、地中の排水施設を把握できません。
造成前の地形図、航空写真、旧版地図、現況測量図、造成計画図、断面図、地質調査資料、工事写真などがあれば、現在の地形と比較します。計画図だけでなく、変更図、完成図、出来形資料の有無も確認します。許可図面どおりに施工されたとは限らず、正式な計画変更が行われている場合もあるからです。
擁壁については、位置、延長、高さ、傾き、ひび割れ、はらみ出し、目地の開き、排水孔、周辺地盤の沈下や洗掘などを観察します。地籍調査は擁壁の構造安全性を判定する調査ではありませんが、明らかな変状がある場所では、現地作業の安全を優先し、必要に応じて所管部署や専門家へ相談します。
擁壁の上部や下部に境界標がある場合は、標識が設置時の位置を保っているかを慎重に確認します。擁壁の変形、裏込め土の沈下、表面水の流出、補修工事などによって、境界標が傾いたり移動したりしている可能性があります。標識が存在することだけで、正しい位置にあると判断してはいけません。
排水施設も重要です。側溝、集水ます、排水管、暗渠、擁壁の水抜き孔などの位置と流下方向を確認します。対象地の排水管が隣地や公共用地を通過している場合、隣地の雨水が対象地の施設へ流入している場合、管理者が不明な共同排水施設がある場合などは、所有関係と利用関係を分けて記録します。
法面では、がけ肩、がけ尻、小段、法面保護工、湧水、亀裂、侵食、落石防護施設、植生の状態を確認します。ただし、がけ肩やがけ尻が自動的に筆界になるわけではありません。造成によって地形上の変化点が移動している場合は、過去の測量成果との照合が欠かせません。
現況写真は、境界標の近景だけでなく、擁壁、道路、建物、法面、排水施設との位置関係が分かる遠景も残します。撮影位置、撮影方向、日付、対象物を現況図と対応させると、後から確認しやすくなります。
確認4 過去の許可図面と工事履歴を確認する
過去の造成許可や開発許可の資料は、造成地の変遷を把握する重要な参考資料です。
確認対象には、許可申請書、位置図、現況図、土地利用計画図、造成計画平面図、造成計画断面図、排水計画図、擁壁構造図、公図の写し、求積図、変更許可関係書類、完了検査関係書類などがあります。書類の名称、保存期間、閲覧方法は自治体や許可時期によって異なります。
造成許可図面に土地境界線が描かれていても、その線を地籍調査で直ちに筆界として採用することはできません。申請者が工事計画のために公図を転記した線である場合、既存の測量図を利用した場合、現地測量を行った場合など、作成根拠が異なるからです。隣接所有者による境界確認を経ているかどうかも確認します。
図面を読むときは、縮尺だけでなく、測量年月日、座標系、基準点、測量者、図面作成者、訂正履歴を確認します。造成前に設置された境界標が工事後も保存されているとは限りません。掘削や擁壁工事で標識を一時撤去し、工事完了後に復元している場合は、復元に用いた座標や基準点の記録が重要です。
当初許可後に変更許可や軽微な変更が行われている場合は、最終図面を確認します。擁壁の位置、高さ、構造、計画地盤高、排水経路などが変わっている可能性があります。当初図面と現況の違いをすべて施工不良とみなさず、変更手続の有無を先に調べます。
完了検査済みであっても、検査は許可内容や技術基準への適合を確認する手続であり、土地の筆界を確定する手続ではありません。完了検査済証の存在と、現在の境界標が正しい位置にあることは分けて考えます。
都市計画法の開発許可を受けた工事については、盛土規制法上の許可を受けたものとみなされる仕組みがあります。ただし、対象工事や区域、規模に応じて中間検査や定期報告などが関係するため、開発許可だけを見て盛土規制法上の確認がすべて不要と判断してはいけません。([国土交通省][4])
古い造成地では、行政の保存期間経過などにより許可資料を確認できない場合があります。そのときは、建築確認関係図面、道路台帳、上下水道図面、過去の売買資料、土地所有者が保管する工事図面や写真などから造成履歴を整理します。
資料が見つからない場合は、「無許可工事である」と断定せず、「確認した部署と資料の範囲では許可資料を確認できなかった」と記録します。確認先、確認日、検索に用いた地番や旧地番、回答内容を残しておくことが重要です。
確認5 地籍調査後の土地利用と維持管理を確認する
地籍調査の成果は、将来の造成、建築、分筆、売買、相続、維持管理で利用されます。しかし、筆界や面積が明らかになったことと、造成工事を実施できることは別問題です。
地籍調査によって筆界位置が整理されると、盛土や切土の計画が敷地内に収まるか、擁壁基礎や排水施設が隣地へ越境しないか、施工や維持管理に必要な空間を確保できるかを検討しやすくなります。一方、規制区域内で一定規模以上の盛土等を行う場合は、工事着手前の許可申請が必要です。
許可申請に当たっては、周辺地域の住民への事前周知や土地所有者等の同意が求められます。一定規模以上の工事では、施工状況の定期報告、中間検査、完了検査なども関係します。対象となる手続は工事規模や内容によって異なるため、設計初期に所管部署へ確認することが重要です。([国土交通省][3])
分筆によって工事区域を形式上分けても、同一の事業者が隣接または近接する土地で連続して工事を行うなど、実態として一体の盛土等と判断される場合があります。規制対象規模を下回るように工事を分割すれば必ず許可不要になるわけではありません。([国土交通省][5])
規制区域内で盛土等が行われた土地については、土地所有者等が安全な状態を維持する責務を負います。災害防止のため必要がある場合には、行政による勧告や改善命令などの対象となり得ます。既存の盛土や過去の造成も無関係ではないため、地籍調査を機に擁壁、法面、排水施設の管理主体と点検履歴を整理しておくことが望まれます。([国土交通省][2])
擁壁が境界付近にある場合は、筆界位置だけで所有者や修繕義務を即断しません。許可図面、工事契約書、売買契約書、管理協定、設置経緯などを確認します。共有の排水施設がある場合も、清掃、修繕、更新の担当を文書で整理します。
将来の所有者へ引き継ぐ資料として、地籍調査成果、規制区域の確認記録、造成許可資料、擁壁図面、補修履歴、排水経路、現地写真を一つにまとめておくと、売買や相続の際に土地の状態を説明しやすくなります。
地籍調査の資料を集める時の実務手順
資料収集では、最初に対象筆を正確に特定します。登記事項、公図、地積測量図、既存の地籍調査成果、旧地番資料などを確認し、対象筆と隣接筆を整理します。地番と住居表示が異なる場合は両方を記録します。
次に、現在の規制区域図と指定日を確認します。旧宅地造成工事規制区域図だけでなく、現行の宅地造成等工事規制区域と特定盛土等規制区域を確認し、旧法許可の時期、現行区域の指定日、工事着手日との関係を時系列で整理します。
その後、造成許可、開発許可、建築確認、道路、水路、河川、農地、森林など、対象地に関係する行政資料を確認します。一つの部署で資料が見つからなくても、別部署や公文書保管部門に残っている場合があります。
土地所有者からは、購入時の測量図、境界確認書、工事契約書、擁壁設計図、排水図、造成前後の写真などの提供を受けます。私的に保管された図面は、正式名称が不明な場合もあるため、作成者、作成年月日、縮尺、座標、押印、利用目的を確認します。
資料は年代順に並べます。造成前の地形、許可申請時、変更時、工事完了時、現在という順で整理すると、地形や構造物の変化を把握しやすくなります。
図面を重ねる場合は、縮尺を合わせるだけでは不十分です。座標系、測地系、基準点、図面の精度、画像化の際の変形を確認します。公図を単純に拡大した図面と、現地測量に基づく座標図を同じ精度の資料として扱わないようにします。
現地立会いで見落としやすいポイント
造成地や斜面地の現地立会いでは、安全確保を優先します。急な法面、老朽化した擁壁、崩れた石積み、湧水のある斜面、陥没や亀裂がある場所には不用意に立ち入りません。
境界標を探すために法面を掘削したり、擁壁際の土を大きく取り除いたりすると、地盤や構造物へ影響を与える可能性があります。標識の探索が必要でも、土地所有者の了解、安全性、関係法令、作業方法を確認したうえで実施します。
草木に覆われた場所では、地表の亀裂、段差、陥没、湧水を見落としやすくなります。境界標だけに注意を集中せず、斜面上部、足元、落石の可能性も確認します。
擁壁上のフェンス、塀、植栽、側溝は、筆界を示すとは限りません。安全や施工の都合で境界から離して設置されている場合があります。工作物の線と推定筆界線を分けて記録します。
隣地所有者から「擁壁までが自分の土地」「法面は相手の土地」と説明を受けても、その認識だけで筆界を確定しません。説明の根拠となる図面、契約、過去の立会い、設置経緯を確認し、他の関係者の認識や資料と照合します。
境界標を発見した場合は、種類、材質、刻印、向き、傾き、破損、周囲の地形を記録します。標識を動かしたり、傾きを直したりせず、発見時の状態を保存します。
規制区域内で境界標を確認する時の注意点
造成工事では、擁壁基礎や排水施設の施工のため、境界付近を広く掘削することがあります。境界標が一時撤去され、工事後に復元されている場合は、復元に用いた測量成果、基準点、作業者、復元時期を確認します。
盛土で地盤高が上がった場所では、古い標識が地中に残っていることがあります。現在の地表にある標識が新設されたものか、元の標識をかさ上げしたものか、工事後に復元したものかを調べます。
切土された場所では、元の境界標が失われている可能性があります。擁壁天端の鋲やプレートも、設置者、時期、目的が分からなければ筆界標と断定できません。
座標から境界点を復元する場合は、使用する基準点の保存状態を確認します。造成工事や地盤変動によって基準点が移動している場合、復元結果に影響します。既知点との整合や観測記録を確認し、単独の点だけで判断しないことが重要です。
複数の測量図で座標や辺長が異なる場合は、新しい図面を機械的に優先しません。地籍調査成果、地積測量図、造成工事図面では作成目的や精度が異なります。それぞれの根拠を確認し、差異の原因を検討します。
境界標と座標が一致しない場合は、標識の移動、座標変換の誤り、図面の転記ミス、異なる基準点の使用、測量時期の違いなどを検討します。一つの原因に決めつけず、関係資料と現地状況を総合します。
関係部署との照合結果を記録する方法
行政への照会では、回答結果だけでなく確認過程を記録します。対象地の所在地と地番、照会部署、照会日、対応者、提示した図面、区域名称、指定日、区域内外に関する回答、回答の条件を残します。
電話だけで確認すると、どの位置図を前提に回答を得たのか不明確になりやすいため、区域境界付近では図面を提示して照会します。窓口で図面への書き込みを受けた場合は、その書き込みが正式な証明なのか、参考説明なのかを確認します。
造成許可資料を閲覧した場合は、許可番号、許可日、変更許可の有無、完了検査日、図面名称、閲覧範囲を記録します。個人情報や保存方法の都合で写しを取得できない場合は、閲覧できた内容と取得できなかった資料を分けて記載します。
現地写真は、撮影位置と方向を現況図に対応させます。写真番号を図面上に表示すると、境界標、擁壁、法面、排水施設の位置関係を後から確認しやすくなります。
記録には作成日と作成者を明記し、推定事項、所有者からの聞き取り、行政回答、測量結果を区別します。異なる性質の情報を同じ確度で記載しないことが、将来の誤解を防ぐ基本です。
よくある判断ミスと対処方法
第一の判断ミスは、古い資料に宅地造成工事規制区域と書かれているため、現在も同じ区域名称と規制がそのまま適用されると考えることです。2026年時点では一般的な旧法区域の経過措置は終了しているため、現在の区域指定を確認し、過去の旧法許可は別に整理します。
第二の判断ミスは、規制区域線を筆界と考えることです。規制区域の外周線は行政上の規制範囲であり、一筆ごとの筆界や所有権界とは異なります。
第三の判断ミスは、擁壁や法面の形状から境界を即断することです。擁壁の表面、中心、背面、天端、基礎端部のどこが筆界であるかは、個別の資料と現地状況を確認しなければ分かりません。
第四の判断ミスは、造成許可図面に境界線があるため、境界確認済みと考えることです。図面の作成根拠、測量方法、隣接所有者の確認、変更履歴を調べてから、筆界資料としての位置付けを評価します。
第五の判断ミスは、地籍調査が完了すれば、擁壁の安全性や盛土の適法性まで確認されたと考えることです。地籍調査、盛土規制法の許可検査、擁壁の構造調査は別の制度と作業です。変状や手続上の疑問がある場合は、それぞれの所管部署や専門家へ確認します。
また、規制区域内にあることだけを理由に、土地が直ちに危険であると判断することも適切ではありません。規制区域は、盛土等による災害から人家等を守る観点で面的に指定されます。個別土地の状態は、造成履歴、地形、地質、排水、擁壁、維持管理状況などを調べて評価する必要があります。
まとめ
古い資料に宅地造成工事規制区域と記載されている土地では、まず現行の宅地造成等工事規制区域または特定盛土等規制区域の指定状況を確認します。旧法区域の一般的な経過措置は終了していますが、旧法許可を受けた工事には旧法の規定が関係する場合があるため、現在の規制と過去の工事履歴を分けて整理することが重要です。
確認したい5点は、現在の規制区域と適用制度、筆界と規制区域線の区別、盛土・切土・擁壁・排水施設の現況、過去の許可図面と工事履歴、地籍調査後の土地利用と維持管理です。
地籍調査は、造成工事の許可要否や擁壁の安全性を最終判定する制度ではありません。しかし、造成によって地形や境界標が変化している土地では、造成図面、変更図、完成図、現況写真、測量成果が筆界を調べる重要な資料になります。
現地では境界標だけを撮影するのではなく、擁壁、法面、排水施設、道路、建物との位置関係を記録します。図面、写真、位置情報、行政照会記録を対応させておけば、地籍調査担当者、土地所有者、測量担当者、盛土規制担当部署の間で認識を共有しやすくなります。
区域内外や許可要否、既存擁壁の安全性に疑問がある場合は、公開地図や現地の見た目だけで断定せず、所管自治体と専門家へ確認することが公開前提の記事として安全な案内です。