地籍調査の対象区域に借地権がある土地が含まれている場合は、登記上の土地所有者だけでなく、借地人、建物所有者、現地使用者などの関係を整理する必要があります。土地を所有する人と、土地を使用する人、土地上の建物を所有する人が異なることがあるためです。
ただし、借地権があるからといって、地籍調査で借地契約の有効性、契約期間、地代、更新条件、建替えの承諾などを決めるわけではありません。地籍調査で調査する筆界と、土地所有者と借地人との契約によって定められた借地範囲は、根拠も役割も異なります。借地人が使っている範囲をそのまま筆界と考えたり、筆界が確認されたことで借地契約上の範囲まで確定したと考えたりすると、後の契約更新、相続、売買、建替えで食い違いが生じるおそれがあります。
実務では、登記、契約、現況、関係者の説明を一度に混ぜず、それぞれ別の情報として確認したうえで重ね合わせることが重要です。本記事では、借地権がある土地について地籍調査を進める際の確認手順を4つのステップに分けて解説します。なお、通知方法、立会い方法、代理人に求める書類などは実施主体によって異なるため、最終的には調査を行う市区町村などの案内を確認してください。
地籍調査と借地権を最初に切り分ける
地籍調査は、国土調査法に基づき、一筆ごとの土地について所有者、地番、地目、筆界、面積などを調査し、地籍図と地籍簿を作成する事業です。一般的には、登記所の地図や公図、過去の測量資料などを基礎に調査資料を作成し、土地所有者その他の関係者から情報を得ながら筆界等を調査し、測量、成果案の閲覧、認証、登記所への成果送付へ進みます。
ここで重要なのは、地籍調査が私人間の借地契約を全面的に審査する制度ではないことです。土地所有者と借地人との間で、地代、契約期間、更新、建替え、譲渡、転貸、原状回復、返還方法などが定められていても、それらが地籍図や地籍簿にそのまま記録されるわけではありません。
借地借家法上の借地権は、建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権です。そのため、日常会話で土地を借りていると表現される場合でも、法律上の借地権に当たるとは限りません。資材置場、露天駐車場、家庭菜園など、建物所有を目的としない土地利用は、契約内容に応じて別の土地賃貸借や使用貸借などとして整理される可能性があります。
地籍調査の準備では、まず土地を使用する目的と契約の形式を確認します。建物所有を目的とする地上権なのか、土地賃借権なのか、建物を伴わない利用なのかによって、確認すべき契約書、登記記録、関係者が変わります。ただし、地籍調査担当者が契約の法的性質を最終判断するものではありません。判断に争いがある場合は、確認できた事実と各当事者の説明を記録し、必要に応じて法律や登記の専門家へつなげます。
筆界、所有権界、占有界、借地範囲も区別する必要があります。筆界は、一筆の土地と隣接する一筆の土地を区分する公法上の境界です。所有権界は、当事者間で所有権が及ぶ範囲として認識されている境界です。占有界は、塀、柵、植栽、舗装の端、建物など、現地の利用状況から見える区切りです。借地範囲は、土地所有者と借地人との契約によって使用が認められた範囲です。
これらの線は一致することもありますが、常に一致するとは限りません。一筆全体ではなく一部だけを貸している場合、借地範囲の端は同一筆内にあるため筆界ではありません。反対に、複数筆を一体の敷地として貸している場合は、現地では区切りが見えなくても敷地内に筆界が存在します。
したがって、借地権がある土地では、筆界、契約上の借地範囲、現況の占有範囲を同じ図面上で比較しながらも、異なる線種や記号で管理することが基本です。借地人の説明は現況や過去の工事経緯を把握するうえで重要ですが、日常的に使用している位置だけで筆界を決めることはできません。土地所有者の説明だけで進めると、借地人が知っている境界標の移設、外構工事、建替えなどの経緯を見落とすこともあります。
登記上の情報、契約上の情報、現地利用の情報を分けて収集し、最後に相互関係を確認することが、借地権付き土地の地籍調査を安全に進める出発点です。
ステップ1 土地・建物・関係者を特定する
最初のステップは、対象となる土地、土地上の建物、土地を所有または使用している関係者を特定することです。借地権がある案件では、土地所有者、借地人、建物所有者、現地使用者が同一ではないことがあるため、土地の登記記録だけで関係者を確定しないよう注意します。
まず、対象土地の所在、地番、地目、地積、登記名義人を確認します。地籍調査の対象区域図や調査図素図に加え、土地の登記事項証明書、登記所備付けの地図または地図に準ずる図面、地積測量図などを照合し、対象筆と隣接筆を取り違えていないかを確認します。
借地人が使っている住所と土地の地番が一致するとは限りません。住居表示が実施されている区域では、建物の住所と土地の地番が異なります。一つの住所の敷地が複数筆で構成されていることや、一筆のうち一部だけが建物敷地として使われていることもあります。
土地上に建物がある場合は、建物の登記記録も確認します。建物の所在、家屋番号、種類、構造、床面積、所有者を確認し、土地所有者、借地人、建物所有者の関係を整理します。借地人本人ではなく、親族、法人、共同事業者などが建物を所有している場合もあるためです。
建物が未登記の場合は、登記記録だけでは所有者を確認できません。建築時の契約書、工事記録、固定資産税関係資料、相続関係資料、当事者からの聞き取りなど、利用可能な資料を当事者側で確認してもらいます。ただし、これらの資料があっても、地籍調査担当者が建物所有権を最終認定するわけではありません。資料間に食い違いがある場合は、その事実を明示して追加確認へつなげます。
借地契約の当事者も確認します。契約書に記載された土地所有者と現在の登記名義人が一致しているか、契約上の借地人と現在の使用者が一致しているかを見ます。契約締結後に相続、売買、法人の合併、商号変更、事業承継などがあると、契約書上の氏名や名称が現況と異なることがあります。
土地所有者が死亡して相続登記が未了の場合は、登記名義人だけでは現在の関係者を把握できません。借地人が死亡した場合も、契約上の地位や建物を誰が承継したのかを確認する必要があります。現に使用している人を直ちに借地権者と決めつけず、相続関係、契約の更新記録、地代の支払記録、建物の登記などを当事者側で整理してもらいます。
土地が共有名義である場合は、共有者、持分、連絡状況を整理します。共有者の一人が地代を受け取っていても、その人が土地全体について単独で意思表示できるとは限りません。地籍調査の筆界確認に関する連絡先と、借地契約の交渉窓口は分けて記録し、誰にどの権限があるかは実施主体の手続や当事者間の関係に沿って確認します。
借地人側も複数人である可能性があります。共同で借りている場合、法人が借地人で代表者個人が建物所有者となっている場合、親子で建物を共有している場合など、権利関係はさまざまです。契約名義、建物所有者、現地使用者、地代支払者、連絡担当者を個別に整理すると、後の立会い調整が進めやすくなります。
転貸や第三者使用の有無も確認します。現地で対応する人が土地所有者と直接契約していない場合、その人の説明は利用状況の把握には役立っても、契約変更や土地所有者の代理としての筆界確認を行う権限があるとは限りません。
実務では、関係者ごとに土地所有者、共有者、借地契約の当事者、建物所有者、現地使用者、代理人、連絡担当者という立場を分けます。同じ人が複数の立場を兼ねることもありますが、誰に何を確認したのか追跡できるように記録します。
この整理を案内発送前に行えば、土地所有者に送るべき通知を借地人だけに送る、借地人の説明を土地所有者の意思確認として扱う、現地使用者を契約当事者と誤認するといったミスを防ぎやすくなります。
ステップ2 登記記録と契約書類を照合する
二つ目のステップは、登記記録、地図、測量資料、借地契約書などを照合し、資料ごとに示されている土地、範囲、権利を確認することです。
土地の登記記録では、表題部と権利部を確認します。表題部には所在、地番、地目、地積などが記録されています。権利部では、所有権に関する事項のほか、地上権や賃借権などの登記があるかを確認します。
ただし、土地の登記記録に地上権や賃借権の記載がないことだけで、借地関係が存在しないと判断してはいけません。契約が存在することと、その権利を第三者に対抗できることは別の問題です。また、借地借家法上、一定の場合には借地権そのものの登記がなくても、借地権者が所有する登記済み建物が第三者への対抗関係に影響します。具体的な権利関係は土地と建物の登記、契約内容、経緯を一体として確認する必要があります。
契約書を確認するときは、書類の名称だけで判断せず、具体的な内容を読み取ります。土地賃貸借契約書、借地契約書、土地使用契約書など名称はさまざまです。契約当事者、対象土地、使用目的、対象範囲、契約期間、更新、地代、建物の所有、増改築や建替え、譲渡、転貸、返還時の取扱いなどを確認します。
地籍調査との関係で特に重要なのは、対象土地と借地範囲の記載です。契約書の地番が現在の登記記録と一致しているか、一筆全部を対象としているのか、一筆の一部なのか、複数筆なのかを確認します。
契約書に宅地の一部、建物敷地部分、塀で囲まれた範囲などとしか記載されていない場合は、契約書だけで借地範囲を再現できないことがあります。別紙図面があっても、縮尺、方位、寸法、基準となる点が不明確なことがあります。契約時には当事者が理解していても、建替え、塀の移設、道路工事、相続などを経ると、当初の範囲が分からなくなることがあります。
添付図面がある場合は、公図、地積測量図、現況図などと照合します。契約書の地番が現在と異なる場合は、分筆、合筆、換地、地番変更などの履歴を確認します。必要に応じて閉鎖登記記録や過去の図面を確認し、契約当時の土地が現在のどの筆に対応するかを整理します。
借地面積の数値にも注意が必要です。契約面積、登記地積、現地の使用面積が異なっていても、直ちにどれかが誤りとは限りません。契約面積が概算である場合、古い測量成果を用いている場合、借地範囲の変更が書面化されていない場合などが考えられます。
地籍調査によって地積が訂正されても、借地契約上の対象面積、地代、返還範囲が自動的に変更されるわけではありません。地籍調査後の数値を契約へ反映するかは、契約内容と当事者の合意に基づいて別途整理します。地籍調査担当者が、新たな地積をそのまま契約面積として採用するよう指示することは避けます。
地目、建物用途、契約上の使用目的も混同しないようにします。地籍調査で調査する地目は土地の現況等を踏まえて判断されますが、契約書の使用目的や建築物の用途と同じ概念ではありません。資料ごとの記載内容として分けて整理します。
資料間に相違がある場合は、一方に無理に合わせず、相違点を記録します。契約書の地番と現地案内図が異なる、契約面積と使用面積が異なる、建物所有者と契約上の借地人が異なる、土地の登記名義が旧所有者のままになっているといった状況です。
相違点を明確にすれば、地籍調査で確認する事項と、当事者間で別途整理すべき契約事項を切り分けられます。地籍調査を契機に契約書や借地範囲図を見直す場合も、地籍調査担当者が契約変更の内容を決めるのではなく、当事者が必要に応じて弁護士、司法書士、土地家屋調査士などへ相談しながら進める形が安全です。
ステップ3 筆界と借地範囲を現地で重ね合わせる
三つ目のステップは、筆界に関する資料、契約上の借地範囲、現地の利用範囲を同じ場所で確認することです。借地権がある土地では、現地に複数の境界らしく見える線が存在するため、それぞれが何を示しているのかを分けて確認します。
現地には、境界標、石杭、金属標、コンクリート杭、鋲、塀、擁壁、側溝、道路縁、建物外壁、植栽、生け垣、舗装の切れ目などがあります。しかし、これらがすべて筆界を示しているとは限りません。
借地人が設置した塀は、借地範囲を示すためのものかもしれません。建築や外構工事の都合で筆界から後退して設けられたものかもしれません。擁壁や側溝も、筆界上に設置されている場合と、どちらか一方の土地内に設置されている場合があります。
地籍調査では、登記所の地図や公図、既存の測量成果、現地の境界標、関係者の説明などを踏まえ、所定の手続により筆界等を調査します。現地立会いによる方法だけでなく、実施条件に応じて図面等を用いる調査方法が採られることもあります。具体的な確認方法は実施主体の案内に従います。
借地人は、長年土地を使用してきたことで、境界標の位置、塀を設置した経緯、過去の建替え、側溝工事、隣接地との話し合いなどを知っていることがあります。こうした情報は、筆界に関する資料を検討するうえで有用です。
ただし、借地人が使用している範囲と筆界を同一視してはいけません。土地所有者が所有する一筆のうち一部だけを借地人が使用している場合、借地範囲の端は同一筆内にあるため筆界ではありません。反対に、借地人が隣接する複数筆を一体的に使用している場合は、利用上の区切りがなくても敷地内に筆界があります。
現地確認では、事前に資料上の筆界に関する情報を整理し、そのうえで現地の境界標や構造物を確認します。次に、契約上の借地範囲と現況利用範囲を重ねます。最初から塀や建物外周を筆界と仮定すると、先入観によって資料の読み方が偏るおそれがあります。
対象地が一筆全部の借地であっても、借地人が全範囲を実際に使用しているとは限りません。通路、共同利用部分、道路後退部分、未利用部分などが含まれることがあります。契約上は一筆全部でも、現況では土地所有者が一部を使用していることもあります。
一筆の一部を借りている場合は、契約範囲の端点をどのように定めているかを確認します。既存の塀、建物外壁からの距離、図面上の寸法、現地の杭など、基準によって再現性が異なります。明確な基準がない場合は、地籍調査の筆界測量とは別に、当事者間で借地範囲を整理する必要があります。
借地範囲を記録するときは、地籍調査で確認する筆界点と同じ記号や線種を使わないようにします。筆界に関する線、借地範囲、占有界、構造物位置を分けて表示し、図面の凡例に意味を記載します。
現地写真には、撮影日、撮影位置、方向、対象物を記録します。境界標の近接写真だけでは周囲との位置関係が分からないため、周辺を含む写真と詳細写真を組み合わせます。塀や建物の角を撮影するときは、それが筆界を示す資料なのか、借地範囲の目安なのか、単なる現況構造物なのかを写真台帳に明記します。
過去に境界標が撤去または移動された可能性がある場合は、工事の時期や内容を聞き取ります。建替え、外構、上下水道、道路、造成などの工事で境界標が一時的に外されることがあります。借地人が工事経緯を知っている場合は、工事図面、施工写真、業者の記録などが残っていないかも確認します。
借地人の説明と土地所有者の説明が異なる場合は、その場で一方へ合わせず、それぞれの説明内容と根拠を記録します。過去の測量図、境界確認書、工事図面、写真などを追加確認し、実施主体が所定の手続に沿って調査できる状態にします。
借地範囲の食い違いが見つかっても、それが直ちに筆界争いを意味するわけではありません。同一筆内の借地範囲をめぐる食い違いは、原則として土地所有者と借地人との契約上の問題です。隣接する別筆まで使用している場合は、筆界と占有の両方を分けて確認します。
この切り分けを明確にすれば、地籍調査の場が借地契約の紛争解決手続であるかのように誤解されることを防ぎやすくなります。
ステップ4 立会い・意思確認・記録保存を整える
四つ目のステップは、誰がどの立場で現地調査、図面確認、情報提供を行うのかを整理し、確認結果を記録として残すことです。
地籍調査では、土地所有者その他の利害関係人や代理人に対し、実施主体から現地調査等の案内が行われます。借地人が現地を詳しく知っていても、土地所有者に代わって当然に筆界確認を行えるわけではありません。土地所有者の代理として対応する場合は、実施主体が定める委任や代理権確認の手続に従います。
借地人への連絡や参加の要否は、借地権の登記の有無だけで一律に決めるべきではありません。借地人が土地上の建物を所有し、現地の状況や過去の工事経緯を知っていることもあります。一方で、借地人の情報提供と土地所有者の意思確認は意味が異なります。案件ごとの権利関係と実施主体の手続に沿って、誰に何を確認するかを決めます。
借地人が参加する場合は、土地所有者代理人、借地人、建物所有者、現地使用者、現地精通者など、その人の立場を記録します。土地所有者代理人として出席したのか、借地人として現況を説明したのかでは、確認行為の意味が異なります。
土地所有者と借地人が同席する場合は、地籍調査で確認する事項を事前に説明します。筆界と借地範囲を同時に議論すると、会話の途中で対象が入れ替わりやすくなります。筆界に関する確認を行い、その後に借地範囲や現況利用について情報を整理するなど、順序を決めておくと混乱を防げます。
現在の地籍調査では、一定の条件のもとで図面等を用いる確認方法や、複数回の通知にも反応がない土地所有者等に筆界案を送付し、所定期間内に意見がなければ確認したものとみなして進める制度があります。ただし、積極的に拒否している場合や通知の到達を確認できない場合などは対象外とされており、借地人が代わりに確認すれば足りるという制度ではありません。適用の可否は実施主体が手続に沿って判断します。
複数の関係者の説明が一致した場合でも、その説明の根拠を記録します。境界標を設置したときの記憶なのか、契約図面に基づくのか、現在の塀を見て推測したのかによって、資料としての意味が異なります。
説明が一致しない場合は、不一致の対象を具体的に記録します。単に境界について合意できなかったとするのではなく、土地所有者は既存杭を筆界と説明し、借地人は旧塀の位置を借地範囲と認識しているなど、筆界、借地範囲、占有範囲のどこに差があるのかを明確にします。
記録には、実施日、場所、対象地番、参加者、参加者の立場、使用した資料、確認した位置、未確認事項、追加調査事項などを残します。現地で書き込んだ図面には、作成日、作成者、元図の名称や版を記載し、正式な地籍図や原資料と区別します。
電話や口頭で補足説明を受けた場合も、日時、相手、説明内容を記録します。借地関係は長期間継続することが多く、過去の説明が後の建替え、相続、売買、返還時に問題になることがあります。担当者の記憶だけに頼らず、第三者が経緯を追える形で保存します。
契約書や登記事項証明書など、個人情報や権利情報を含む資料の取扱いにも注意します。地籍調査に必要な範囲を超えて複製や共有を行わず、実施主体の文書管理や個人情報保護のルールに従って保管します。借地人から契約書の提示を受けても、その全内容を地籍調査成果へ記載するわけではありません。
地籍図原図と地籍簿案が作成されると、国土調査法に基づいて公告され、20日間、一般の閲覧に供されます。測量や調査上の誤りなどがあると認める者は、閲覧期間内に実施主体へ申出を行うことができます。借地人も閲覧自体は可能ですが、借地契約上の範囲や地代への不満を、この手続だけで解決できるわけではありません。閲覧で確認する地籍調査成果と、借地契約の変更合意は別の手続として扱います。
借地権がある土地で起こりやすい見落とし
借地権がある土地では、土地と建物の名義、契約当事者、現地使用者が分かれているため、資料の食い違いが起こりやすくなります。代表的な見落としを確認します。
一つ目は、一筆の一部だけが借地されているケースです。登記上は一筆でも、契約上は道路側、建物周辺、敷地奥側など一部だけを貸していることがあります。現地の塀が借地範囲を示しているとは限らず、契約図面と現況が異なることもあります。
二つ目は、複数筆を一体利用しているケースです。一つの建物が複数筆にまたがる場合や、建物敷地と通路、駐車場の地番が分かれている場合があります。契約書に一部の地番しか記載されていないと、通路や付属敷地の利用根拠が不明確になることがあります。
三つ目は、土地所有者側と建物所有者側で相続の経緯が異なるケースです。土地は複数人の共有となり、建物は別の相続人が単独で使っていることがあります。地代を受け取っている人と土地の共有者全員が一致しない場合もあるため、連絡窓口だけを見て権限者と判断しないよう注意します。
四つ目は、契約書がない、または紛失しているケースです。親族関係や近隣関係に基づき長年土地が使われ、契約条件が口頭でしか確認できない場合があります。地籍調査担当者は借地権の有無や契約内容を確定せず、確認できた事実と各当事者の説明を分けて記録します。
五つ目は、建物の建替えや増築で利用範囲が変わっているケースです。旧建物では筆界から離れていたものの、建替え後の軒、庇、配管、室外設備、外構などが隣接地側へ近づいていることがあります。建物と筆界の位置関係は確認できますが、建替えが契約上認められていたかは別の問題です。
六つ目は、借地人が隣接地まで一体的に使用しているケースです。駐車、物置、植栽、通路などとして隣の筆の一部を長年使用していても、その事実だけで筆界が移動するわけではありません。占有状況を記録し、筆界に関する資料と分けて検討します。
七つ目は、塀や擁壁を筆界と誤認するケースです。塀が筆界から内側に設置されていると、塀の外側に細長い土地が残ります。借地人は塀までを借地範囲と認識し、土地所有者は筆界まで貸していると認識していることもあります。筆界確認が終わっても、借地範囲の認識差は別途残ります。
八つ目は、旧契約と現在の利用状況が一致していないケースです。土地の一部返還、追加賃貸、通路変更などがあっても、変更契約書や覚書が作られていないことがあります。原契約書だけでなく、地代変更の記録、承諾書、当事者間の通知なども確認対象になります。
九つ目は、土地の登記記録に借地権の登記がないことを理由に関係者を除外するケースです。登記がなくても契約関係が存在することがあり、借地人所有の登記済み建物がある場合には第三者への対抗関係も検討対象になります。登記の有無と、現地の関係者を把握する作業は分けて考えます。
十番目は、地籍調査による地積の訂正を契約条件の変更と誤解するケースです。登記地積が修正されることと、契約上の対象面積、地代、返還範囲が変わることは同じではありません。地籍調査成果を契約へ反映する場合は、当事者間で改めて確認します。
地籍調査の担当者が準備したい資料と確認順序
借地権がある土地では、資料を無計画に集めるのではなく、確認する目的と順序を決めておくと効率的です。
最初に、地籍調査の対象となる土地の基本資料を確認します。対象区域図、調査図素図、土地の登記記録、登記所備付けの地図または地図に準ずる図面、地積測量図などを用いて、対象筆と隣接筆を特定します。
次に、建物がある場合は建物の登記記録を確認します。土地所有者、建物所有者、契約上の借地人、現地使用者が同一かどうかを整理し、異なる場合はそれぞれの立場と連絡先を記録します。
その後に、借地契約書や土地使用に関する合意書を確認します。原契約だけでなく、更新契約、変更契約、覚書、承諾書、一部返還や追加賃貸に関する書面などがないかを確認します。図面が添付されている場合は、本文と図面の対象範囲が一致しているかを見ます。
過去の境界確認書や測量図がある場合は、作成年月日、作成者、立会者、対象地番、座標や基準点の有無を確認します。古い図面は重要な資料になり得ますが、現在の地番や現況と一致しないこともあるため、他の資料と照合します。
現地確認前には、資料上の不一致を抽出します。契約書では一筆全部なのに現地では一部しか使用していない、契約書の地番と建物の所在が一致しない、契約図面の寸法と現況が異なるといった点です。
不一致を整理してから現地へ行けば、確認すべき場所と質問事項が明確になります。現地で初めて契約書を読み始めると、当事者の説明や現況構造物に引きずられ、筆界と借地範囲を混同しやすくなります。
現地確認後は、写真、測量記録、聞き取り結果、立会記録を資料ごとに整理します。確認済み事項、未確認事項、当事者間で意見が異なる事項、地籍調査の対象外として別途対応する事項を分けます。
地籍調査の担当部署、測量作業者、土地所有者、借地人が同じ図面を使う場合は、図面の版を統一します。図面番号、作成日、修正日を記載し、どの図面で確認したのか追跡できるようにします。正式な地籍調査成果、現地確認用図面、借地範囲の参考図は、名称と目的を明確に分けます。
専門家への相談が必要な事項も整理します。筆界の法的判断、登記手続、借地契約の解釈、相続関係、共有者間の権限などは、それぞれ専門領域が異なります。地籍調査担当者だけで解決しようとせず、未解決事項の内容に応じた相談先を案内します。
重要なのは、資料を集めること自体を目的にしないことです。各資料が、筆界、所有者、借地範囲、建物所有者、現地占有のうち、何を確認するためのものかを明確にします。
地籍調査後の修正や取引まで見据えた対応
地籍調査の成果は、地籍図と地籍簿としてまとめられ、認証など所定の手続を経て登記所へ送付されます。登記所では、国土調査法や不動産登記法に基づき、土地の表示に関する登記の修正や地図の備付けに活用されます。
借地権がある土地では、地籍調査後も契約書や建物関係資料の見直しが必要になることがあります。たとえば、契約書の土地面積と地籍調査後の地積が異なる場合です。
この場合、地籍調査後の地積を契約書へ反映するかは、契約内容と当事者の意向によって決めます。面積差が測量精度や古い資料に由来するのか、契約対象範囲そのものの認識が異なるのかを確認せず、数値だけを書き換えることは避けます。
借地範囲が一筆の一部である場合は、地籍調査で明らかになった筆界点との位置関係を利用し、借地範囲を再現しやすい参考図や契約図面へ整理する方法も考えられます。ただし、その図面が地籍調査成果そのものではなく、当事者が契約管理のために作成した図面であることを明記します。
地籍図の写しに借地範囲を書き込んだ資料を作る場合は、正式な地籍図と誤認されないよう、資料名、作成目的、作成日、作成者、凡例を記載します。筆界線と借地範囲の線種を分け、契約上の範囲であることを明示します。
土地所有者が土地を売却する場合は、借地関係や建物所有関係を買主へ適切に説明する必要があります。地籍調査が完了して筆界や地積が明確になっても、借地権や契約関係が当然に消滅するわけではありません。
借地人が建物を売却、譲渡、建替え、増改築する場合も、借地契約の内容と必要な承諾を確認します。地籍調査で建物と筆界の位置関係が分かることは計画検討に役立ちますが、契約上の承諾、登記、建築関係法令の手続を代替するものではありません。
土地を分筆する場合は、既存の借地契約が分筆後のどの土地に及ぶのかを整理します。借地範囲を含む土地と含まない土地に分けるのか、借地範囲の途中で分けるのかによって、契約や登記の整理方法が変わります。分筆後の地番が確定したら、契約書や管理資料の地番表記も見直します。
合筆を予定している場合も、各土地の所有権、地上権、賃借権、担保権などの登記状況によって手続の可否や方法が変わります。地籍調査の結果だけを見て合筆できると判断せず、登記の専門家や登記所へ確認します。
地籍調査後に土地所有者や借地人が変更された場合に備え、調査時の記録を引き継げる状態にします。確認された筆界に関する情報、借地範囲として説明された線、未確認事項、使用した資料を整理しておけば、後の当事者が経緯を理解しやすくなります。
現地の境界標や構造物は、将来の工事や災害で失われる可能性があります。座標、写真、図面、現地メモを組み合わせ、単独の目印だけに依存しない記録を残すことが大切です。
まとめ
地籍調査で借地権がある土地を扱うときは、土地所有者だけでなく、借地人、建物所有者、現地使用者、代理人などの立場を整理する必要があります。ただし、関係者が多いからといって、筆界、借地範囲、占有範囲を同じものとして扱ってはいけません。
第一のステップでは、対象土地、建物、土地所有者、借地人、現地使用者を特定します。土地と建物の登記名義が異なる場合や、相続、共有、転貸がある場合は、それぞれの立場と権限を分けて確認します。
第二のステップでは、土地と建物の登記記録、地図、地積測量図、借地契約書、変更契約書などを照合します。土地の登記記録に地上権や賃借権の登記がなくても、直ちに借地関係がないとは判断せず、契約書や建物の登記、現地利用を含めて確認します。
第三のステップでは、筆界に関する情報、契約上の借地範囲、現地の占有範囲を同じ場所で比較します。塀、擁壁、建物、舗装の端などが筆界を示しているとは限らないため、境界標、既存資料、関係者の説明を組み合わせて検討します。
第四のステップでは、誰がどの立場で立会い、図面確認、情報提供を行ったのかを記録します。土地所有者の代理人として対応したのか、借地人や現地精通者として説明したのかを明確にし、筆界確認と借地契約上の合意を分けて保存します。
地籍調査は、土地の所有者、地番、地目、筆界、地積などを調査し、地籍図と地籍簿を整備する重要な機会です。一方で、借地契約の有効性や契約範囲を自動的に確定する手続ではありません。地籍調査成果を契約書へ反映する場合や、分筆、売買、建替えを進める場合は、当事者間で改めて権利関係を確認する必要があります。
借地権がある土地ほど、現地で見える線だけでは判断できない情報が多くなります。登記、契約、現況、関係者の説明を別々に記録し、最後に重ね合わせることが、見落としや誤解を防ぐ基本です。