地籍調査の対象土地に賃借権の登記がある場合は、所有者だけでなく、登記上の賃借権者、現在の利用者、契約書に記載された利用条件、現地の工作物や占有状況を分けて確認する必要があります。ただし、賃借権者が土地を使用しているからといって、その人の説明だけで筆界が決まるわけではありません。また、地籍調査で地積や地番の表示が整理されたとしても、賃料や契約期間が自動的に変わるわけでもありません。
地籍調査は、一筆ごとの土地について所有者、地番、地目を調査し、筆界と地積を測量して、地籍図と地籍簿を作成するものです。成果の写しは登記所へ送付され、登記記録の土地の表示や登記所備付地図の整備に用いられます。賃貸借契約の有効性、賃料、契約違反、土地返還、工作物の撤去などを裁定する手続ではありません。国土交通省+1
賃借権登記がある土地では、筆界、所有権の範囲、契約上の賃借範囲、現況の利用範囲が同じ線とは限りません。公開前や現地立会い前には、登記記録と契約資料を確認したうえで、それぞれの情報を混同しない記録方法を整えておくことが重要です。
本記事では、地籍調査で土地に賃借権登記があるときに確認したい5点を中心に、事前準備、立会い、調査後の整理まで解説します。
地籍調査と賃借権登記を分けて理解する
地籍調査で中心となるのは、一筆ごとの土地の筆界と地積です。筆界は、登記上の一筆と隣の一筆を区画する公法上の線であり、現在のフェンス、舗装端、作付け境、建物の外壁などと常に一致するものではありません。当事者が便宜的に利用境を変更しても、その合意だけで筆界が移動するわけではありません。
一方、賃借権は、賃貸人が賃借人に目的物を使用収益させ、賃借人が賃料を支払う契約関係を基礎とする権利です。賃借権の登記では、一般の権利登記の事項に加え、賃料が登記事項となり、定めがある場合には存続期間または賃料の支払時期、譲渡や転貸を許す特約、敷金、建物所有を目的とする土地賃借権である旨などが記録されます。登記に記録される事項は契約全体の一部であり、維持管理、工事、通行、原状回復、更新、面積差の扱いなどは契約書や覚書にしか記載されていないことがあります。e-Gov 法令検索
ここで特に注意したいのが、一筆の土地と契約上の利用区画の違いです。一筆の土地全体を対象として賃借権登記がされていても、契約や現場運用ではその一部だけを使用していることがあります。反対に、一筆の一部だけを貸す契約が存在しても、その利用区画が独立した一筆として登記されているとは限りません。権利登記の対象表示と、契約図面に描かれた利用範囲を同一視しないことが重要です。
また、筆界と所有権の及ぶ範囲が争われる場面では、筆界の調査結果だけで民事上の所有権界や工作物の越境問題がすべて決着するとは限りません。地籍調査の担当者は、筆界に関する資料と、賃貸借契約上の主張を分けて扱い、契約や権利の存否について独自の結論を出さないようにします。
実務では、登記上の土地単位、筆界、契約上の賃借範囲、現況利用、当事者の権限という五つの情報を別欄で整理すると、地籍調査の目的と賃貸借管理の目的を混同しにくくなります。
確認1 登記記録で権利者と対象土地を確認する
最初に、調査対象土地の最新の登記事項証明書を確認します。表題部では所在、地番、地目、地積を確認し、権利部では所有者と、賃借権を含む所有権以外の権利を確認します。住所表示、施設名、通称地名と地番は一致しないことがあるため、現地の呼び方だけで対象土地を特定してはいけません。
複数筆を一体の敷地として使用している場合は、各筆について賃借権登記の有無を確認します。一画地全体を一つの契約で借りていても、登記は筆ごとの記録として確認する必要があります。進入路、私道、水路沿いの細長い土地、建物敷地の背後地などが別筆であることもあるため、公図や登記所備付地図と照合します。
賃借権については、登記名義人の氏名または名称、住所、受付年月日、受付番号、登記原因とその日付、賃料、存続期間などの記録を読み取ります。法人では名称変更、合併、本店移転、組織再編などにより、現地看板や契約書の名称と登記名義が異なることがあります。個人でも転居、相続、契約上の地位の移転などによって、登記上の住所と現在の連絡先が一致しない場合があります。
現在の登記事項証明書だけでは、閉鎖された過去の登記記録や古い土地の変遷を十分に追えないことがあります。合筆前の土地、コンピュータ化前の記録、閉鎖された登記記録まで確認する必要があるときは、必要な証明書の種類を法務局に確認します。全部事項証明書という名称だけから、過去の全履歴が無制限に記載されると考えないことが安全です。法務局+1
賃借権が抹消されていても、現地に賃借人が設置した建物、舗装、フェンス、配管などが残っていることがあります。反対に、賃借権登記が残っていても、当事者間では契約終了や返還が合意されている可能性があります。このような不一致を見つけても、地籍調査の担当者が登記の効力や契約終了を断定するのは避けます。登記記録、契約書、当事者の説明、現地状況を別々に記録し、必要な権利登記の確認は法務局や専門家への相談事項として整理します。
一筆の一部だけを利用している場合は、契約書の添付図面、変更覚書、区画図、現地管理図を確認します。ただし、その図面が筆界を示す測量図なのか、賃借区画を示す契約図なのか、駐車区画や管理区画を示す配置図なのかを区別します。図面に境界という言葉があっても、作成目的や根拠を確認せず筆界資料として扱うことはできません。
登記確認の結果は、対象地番、所有者、賃借権者、現在の利用者、契約対象、現地管理者、連絡先、確認資料の日付を一つの台帳にまとめます。誰が登記名義人で、誰が実際に使用し、誰が筆界確認について説明できるのかを分けることが、次の立会い準備につながります。
確認2 存続期間や目的などの登記事項を契約書と照合する
二つ目は、賃借権登記の内容と、現在有効とされている契約書類を照合することです。不動産登記法上、賃料は賃借権登記の登記事項であり、定めがある場合には存続期間または賃料の支払時期、譲渡や転貸を許す旨、敷金、建物所有目的である旨、一定の定期借地権等に関する定めなども登記事項になります。契約書にある全条件が登記される仕組みではないため、登記記録だけで現在の契約関係を断定してはいけません。e-Gov 法令検索+1
存続期間が登記上満了しているように見えても、更新、再契約、変更合意、借地借家法上の取扱いなどを確認する必要があります。反対に、契約書に終了の記載があっても、賃借権登記が抹消されていなければ、登記と当事者の認識が一致していない状態です。地籍調査では契約の終了や更新の成否を判断せず、どの資料に何が記載されているかを整理します。
土地の賃借権設定の目的が建物所有である場合は、土地の登記記録だけでなく、建物の登記記録、建物所有者、配置図、建物が複数筆にまたがっていないかを確認します。土地所有者、土地賃借権者、建物所有者、建物利用者が同一とは限りません。建物所有目的の土地賃借権では借地借家法が関係し得るため、期間や更新を一般の資材置場契約と同じ感覚で扱わないことが重要です。e-Gov 法令検索
利用目的は、資材置場、駐車場、農地、建物敷地、通路、設備用地など、契約書の表現をそのまま確認します。現況が契約目的と異なるように見えても、地籍調査の担当者が目的外使用や契約違反を認定するのは避けます。現況写真と当事者の説明を記録し、契約当事者が別途確認すべき事項として残します。
契約書に面積が記載されている場合は、その数値が登記地積、実測面積、概算面積、賃料算定用面積のどれなのかを確認します。地籍調査後に登記地積が修正されても、賃料が自動的に改定されるわけではありません。面積が賃料算定式に組み込まれている契約では、当事者が契約条項に基づいて再確認する必要があります。
添付図面は、作成日、作成者、縮尺、方位、寸法、座標、基準点、基準構造物を確認します。古い塀や建物角を基準にしている図面では、その構造物が撤去されると現地復元が難しくなります。追加貸付、一部返還、通路変更、フェンス移設などがあった場合は、原契約だけでなく最新の覚書や変更図面まで追います。
登記記録、原契約、更新契約、変更合意、契約図、現況の順に照合し、合致している事項と相違している事項を分けておくと、立会い時に契約上の線を筆界と誤認するリスクを下げられます。
確認3 賃借範囲と筆界と現況利用を区別する
三つ目は、現地に見える区切りを直ちに筆界と判断しないことです。フェンス、塀、側溝、舗装端、建物外壁、植栽、作付け境、資材の並び、駐車区画線は、管理や施工の都合で設けられた線かもしれません。筆界の内側に控えて設置される場合もあれば、当事者の許可や通行関係を前提に筆界をまたいで設置されている場合もあります。
現地確認では、少なくとも筆界候補、契約上の賃借範囲、現況の利用範囲を別の名称で記録します。さらに、所有権界や占有権原に争いがある場合は、筆界と民事上の権利範囲も同一視しません。筆界を調べる作業と、誰がどこまで所有または使用できるかを判断する作業は、関連していても同じではありません。
筆界候補は、公図または登記所備付地図、地積測量図、過去の境界確認資料、既存境界標、道路や水路の管理資料、測量成果などを組み合わせて検討します。地積測量図はすべての土地に存在するとは限らず、作成年や作成目的によって精度や記載内容も異なるため、取得できた一枚だけで結論を出さないようにします。法務局
賃借範囲は、契約書と添付図面を基礎に確認します。一筆全部を賃借しているのか、複数筆を一括して賃借しているのか、契約上は一筆の一部だけを使用するのかを区別します。一筆の一部を示す契約図があっても、その線が登記上独立した筆界になっているとは限りません。登記された賃借権の対象表示と、契約上の部分利用の範囲は、別項目として記録します。
現況利用は、現在誰がどの範囲を使用し、何を設置し、どの通路から出入りしているかを確認します。賃借権者が契約対象外とされる通路を使っている場合でも、地役権、通行合意、別契約、黙示の承諾などが関係する可能性があります。地籍調査の現場だけで無権限利用と断定しないことが安全です。
写真名や測点名にも注意します。確認前から境界杭、越境フェンス、契約違反箇所などと断定的に命名すると、後の説明で誤解を生みます。既設杭、既設フェンス、所有者指示点、賃借権者説明点、契約図上の限界付近など、情報の出典が分かる中立的な名称にします。
所有者と賃借権者の説明位置が異なる場合は、中間点や平均位置を採用して解決したことにしてはいけません。所有者が筆界を説明し、賃借権者が利用境を説明しているのであれば、そもそも異なる種類の線について話している可能性があります。双方が示した位置、根拠資料、発言者の立場を別々に記録します。
地籍調査では、土地所有者など関係者への確認、資料調査、測量を通じて筆界を調査し、地籍図と地籍簿を作成します。賃貸人と賃借人の合意だけで筆界を移動させる手続ではないため、契約上の区画変更を筆界変更として処理しないことが重要です。地籍情報提供システム
確認4 所有者と賃借権者の立会関係を整理する
四つ目は、立会いまたは図面等による確認に関わる人の立場と権限を整理することです。現在の地籍調査作業規程準則では、筆界の調査に関して、土地の所有者その他の利害関係人または代理人を所有者等として扱う仕組みが置かれています。したがって、賃借権者を常に単なる参考人として扱えばよいとは限らず、登記や契約の内容によっては利害関係人として実施主体が確認対象に含めることがあります。具体的な通知先、参加方法、必要書類は、実施主体の案内に従います。e-Gov 法令検索+1
所有者、共有者、登記上の賃借権者、現在の占有者、転借人、現地管理者、代理人は別々に整理します。法人では、代表者ではなく土地管理、施設管理、契約管理の担当部署が現地対応することがあります。しかし、現地事情に詳しい担当者であっても、所有者の代理人として筆界確認を行う権限まで当然に持つとは限りません。
代理人が参加するときは、誰の代理人で、何を委任されているのかを確認します。所有者の代理人として筆界に関する確認を行うのか、賃借権者の担当者として利用状況を説明するのかでは、発言の意味が異なります。委任状その他の確認書類が必要かどうかは、自治体など実施主体の手続によります。
賃借権者は、境界標の過去の位置、フェンス設置時期、造成や舗装の経緯、通路変更、設備移設など、所有者が把握していない現地情報を持っていることがあります。その説明は筆界調査の手掛かりになり得ますが、説明だけで筆界が確定するとは限りません。既存資料、測量結果、隣接地側の確認内容と照合します。
所有者が遠方にいて賃借権者だけが現地に来た場合も、賃借権者の説明をそのまま所有者の意思表示として扱わないようにします。反対に、賃借権者が正式な利害関係人として確認を求められている場合は、その立場を過小評価せず、実施主体の指示に沿って記録します。
契約紛争がある場合は、筆界に関する説明と、賃借範囲、賃料、返還、原状回復などの主張を分けます。地籍調査の場を契約違反の判定や和解交渉の場にしないことが重要です。確認できた筆界関係の事項、確認できない事項、契約上の争いをそれぞれ別欄に残します。
通知や連絡の経緯も記録します。送付先、発送日、回答日、出欠、代理人、再連絡、資料提出の有無を残しておけば、後日、誰に何を確認したのかを説明しやすくなります。
確認5 地籍調査後の地番や地積の変更に備える
五つ目は、地籍調査成果が登記に反映された後の資料管理を準備することです。地籍調査で作成された地籍図と地籍簿の写しは登記所に送付され、地籍簿を基礎として登記記録の土地の表示が修正され、地籍図が登記所備付地図として扱われます。地籍情報提供システム
地積が従前の登記記録と変わった場合は、契約書記載面積との差を確認します。ただし、地積の修正は賃料改定そのものではありません。賃料が一筆当たりの定額なのか、面積単価で算定されるのか、実測精算条項があるのかによって影響が異なります。地籍調査の担当者が賃料や敷金を変更することはなく、契約上の対応は当事者が判断します。
地番の変更、分筆、合筆に関する処理が生じる場合は、従前地番と新地番の対応を残します。ただし、地籍調査を実施すれば、現況の利用区画に合わせて当然に分筆や合筆が行われるわけではありません。特に賃借権などの権利登記がある土地では、分筆や合筆後の権利の扱い、登記申請の要件、関係人の承諾などを個別に確認する必要があります。
一筆全体に賃借権登記がある土地を分筆する場合や、複数筆に関係する賃借権を整理する場合は、分筆後の登記記録に権利がどのように記録されるかを事前に確認します。契約上の一部利用を明確にするために分筆を検討する場合でも、地籍調査の成果だけで権利登記の変更まで自動的に完了するとは限りません。土地の表示や分筆に関する登記と、賃借権の変更や抹消など権利に関する登記を分けて考えます。分筆など土地の表示に関する登記は土地家屋調査士、賃借権など権利登記は司法書士、契約紛争は弁護士への相談を事案に応じて検討します。法務局+1
地目が整理された場合も、契約上の利用目的や関係法令上の許可が自動的に変更されるわけではありません。登記地目、現況、契約用途、行政上の規制は別々に確認します。
調査後は、従前図、地籍図、地籍簿、地番新旧対照、地積新旧対照、契約図、現況図、写真、立会い記録を関連付けて保管します。図面には、筆界、契約上の利用線、現況フェンスを異なる名称で表示し、作成日と情報源を記載します。
長期契約では担当者が交代するため、口頭説明だけでは経緯が失われます。地籍調査の完了をもって契約管理も完了したと考えず、社内台帳、施設管理図、借地管理台帳、更新契約資料に新しい土地表示を反映できるか確認します。
地籍調査前に準備したい資料
事前に準備したい基本資料は、土地の登記事項証明書、登記所備付地図または公図、地積測量図、過去の分筆図、境界確認資料、地籍調査の案内資料です。複数筆を一体利用している場合は、対象筆だけでなく、隣接筆、進入路、私道、水路に関係する筆も確認します。
賃貸借関係では、原契約書、更新契約書、変更契約書、覚書、承諾書、転貸関係書類、契約図面を準備します。原契約の後に一部返還や追加貸付が行われている場合は、最新の合意内容が分かる資料を優先します。
建物所有目的の賃貸借では、建物の登記事項証明書、建物図面、各階平面図、配置図、建築時の測量図なども確認します。建物本体だけでなく、庇、階段、擁壁、配管、看板、舗装、排水設備が筆界付近にある場合は、現地で位置関係を確認できる資料を用意します。
過去の航空写真、工事写真、造成図、施設配置図は、構造物の設置時期や現況変化を調べる補助資料になります。ただし、写真の線や設計図の敷地線をそのまま筆界と判断しないようにします。
現地用の整理図には、対象筆、隣接筆、所有者、賃借権者、現在の利用者、既存杭、フェンス、建物、通路、側溝、撮影予定位置を記載します。登記資料から転記した情報、契約図から転記した情報、現地で確認する情報を区別します。
連絡先一覧には、所有者、共有者、賃借権者、転借人、現地管理者、代理人を記載します。共有土地では、一人の共有者だけへの連絡で足りると決めつけず、実施主体が求める確認方法に従います。
資料の不一致は、地番、面積、名義、存続期間、利用目的、契約図と現況線の差に分けて事前に一覧化します。疑問点を先に整理すると、立会い当日の聞き取りが具体的になります。
現地立会い当日の進め方
当日は、参加者の氏名、所属、立場、代理権の有無を最初に確認します。所有者、所有者代理人、賃借権者、賃借権者の担当者、現地管理者のどの立場で参加しているのかを記録します。
次に、確認する線の種類を共有します。地籍調査で調べる筆界、契約上の賃借範囲、所有権に関する主張、現況のフェンスや舗装端が異なる可能性を説明します。
既存杭がある場合は、勝手に移動、撤去、打ち直しをせず、位置、形状、材質、刻印、周辺状況を記録します。賃借区画の管理杭、工事測量の基準点、設備位置標、地籍調査の筆界標示杭を外見だけで判別しないようにします。
所有者等から筆界に関する説明を受け、賃借権者や管理者からは土地利用の開始時期、契約時の説明、フェンス設置経緯、造成や舗装の履歴、過去の杭の記憶を聞き取ります。発言者の立場と根拠資料を必ず対応させます。
意見が一致しない場合は、双方の指示位置を別々に記録します。平均位置を採用したり、その場の妥協で筆界を動かしたりせず、実施主体の手順に従って未確認事項として処理します。
写真は全景、近景、杭、周辺構造物との位置関係が分かるように撮影し、整理図に撮影位置と方向を記録します。写真名は断定的にせず、既設杭付近、所有者説明点付近、契約図東端付近などの中立的な名称にします。
署名や確認を求める書類については、筆界確認なのか、現況説明の記録なのか、資料受領なのかを明確にします。署名者の権限と書類の目的が一致しているかを確認します。
地籍調査後に確認する記録と手続
現地調査後は、測量結果、立会い記録、写真、使用資料を関連付けます。確認できた事項だけでなく、確認できなかった事項とその理由も記録します。
筆界とフェンスが一致している場合でも、過去の境界確認に基づいて設置されたのか、単に結果として近い位置にあるのかを区別します。筆界と賃借範囲が異なる場合は、両方の線を保存し、契約線が筆界ではないことを注記します。
工作物が筆界をまたいでいるように見える場合でも、それだけで法律上の越境と断定しないようにします。所有権界、契約、設置許可、地役権その他の権原を含めて別途確認が必要です。地籍調査記録には位置関係を客観的に残し、契約問題や民事上の紛争記録と分けて管理します。
地番や地積が変わった場合は、従前表示と新表示の対照資料を作ります。賃貸人と賃借人が同じ資料を参照できるようにし、契約書や社内台帳の更新が必要かを確認します。
賃借権の変更、抹消、分筆後の権利整理などが必要かどうかは、登記内容と契約関係によって異なります。地籍調査の担当者が一律に手続を指示せず、事実関係を整理した資料を当事者に提供し、必要に応じて法務局または専門家に確認します。
調査担当者、立会日、使用資料、確認者、未解決事項、照会先、回答日も残します。次の担当者が資料だけで経緯を追える状態にすることが、長期の賃貸借管理では重要です。
賃借権登記がある土地で起こりやすい誤解
一つ目は、賃借権者が使用している線が筆界だという誤解です。使用範囲と筆界は一致しないことがあります。
二つ目は、賃借権者は地籍調査に関係しないという誤解です。登記された賃借権者は利害関係人として確認対象になり得るため、実施主体の手続を確認する必要があります。
三つ目は、賃借権者の説明だけで筆界を確定できるという誤解です。現地情報として重要でも、資料、測量、隣接地側の確認などと合わせて検討されます。
四つ目は、フェンスが筆界、所有権界、賃借範囲のすべてを示すという誤解です。フェンスは管理や防犯の都合で設置されるため、各線と一致するとは限りません。
五つ目は、一筆の一部を使う契約図が、そのまま登記上の一筆を分けているという誤解です。契約上の部分利用と登記上の土地単位は別です。
六つ目は、登記上の存続期間が満了していれば、契約も必ず終了しているという誤解です。更新、変更、借地借家法上の取扱いなどの確認が必要です。
七つ目は、地籍調査で地積が変われば賃料も自動的に変わるという誤解です。地積の修正と賃料改定は別の問題であり、契約条項と当事者間の確認によります。
八つ目は、地籍調査が終われば賃借権登記も自動的に最新化されるという誤解です。土地の表示の修正と、賃借権の変更や抹消など権利登記の手続は区別して考える必要があります。
九つ目は、筆界をまたぐ工作物が見つかれば、直ちに違法な越境と判断できるという誤解です。民事上の権利範囲や設置権原を別途確認しなければなりません。
これらの誤解を避けるには、登記、筆界、契約、所有権、現況、発言者の権限を一つの情報としてまとめず、それぞれの根拠を明示して記録することが重要です。
まとめ
地籍調査で土地に賃借権登記があるときの第一の確認点は、対象地番、所有者、賃借権者、現在の利用者を登記記録と現況で照合することです。閉鎖された過去の記録まで必要な場合は、現在の全部事項証明書だけで足りると決めつけません。
第二の確認点は、賃料、存続期間、建物所有目的、譲渡や転貸の特約などの登記事項を、原契約、更新契約、変更合意と照合することです。登記記録だけで契約全体を判断しないようにします。
第三の確認点は、筆界、契約上の賃借範囲、現況利用、所有権に関する主張を分けることです。フェンスや舗装端を見ただけで筆界や越境を断定しません。
第四の確認点は、所有者、賃借権者、管理者、代理人の立場と権限を整理することです。賃借権者が利害関係人として確認対象になる場合もあるため、実施主体の案内に従います。
第五の確認点は、地籍調査後の地番や地積の新旧対照を作り、契約管理資料や施設管理図に反映できるようにすることです。地籍調査による土地表示の整備と、賃借権の変更、賃料改定、契約変更は別の手続として扱います。
現場では、測点、写真、発言者、根拠資料を結び付けて記録すると、立会い後の説明や契約資料の見直しを進めやすくなります。スマートフォンを使った現地記録を検討する場合はPhone、取得データの共有と整理はLRTKクラウド、点群や図面との照合はLRTK点群CADという流れで確認すると、用途ごとの役割を整理しやすくなります。