地籍調査の対象土地に仮登記が付いている場合は、通常の土地よりも関係者と資料の整理に注意が必要です。登記事項証明書の所有権登記名義人だけを確認し、仮登記の内容や仮登記の登記名義人を把握していないと、現地調査、図面による確認、調査結果の閲覧などの段階で認識の違いが表面化することがあります。
ただし、仮登記が存在することだけを理由に、地籍調査を当然に中断しなければならないわけではありません。地籍調査は、一筆ごとの土地について、所有者、地番、地目を調査し、筆界の位置と面積を測量して、地籍図と地籍簿を作成する制度です。一方、仮登記は、将来の本登記の順位を保全するために行われる権利に関する登記です。両者は関連する場面があるものの、目的と手続が異なります。
実務では、土地の表示や筆界に関する確認と、売買、予約、相続、仮登記の本登記や抹消といった権利関係の確認を分けて扱うことが重要です。地籍調査の担当者が契約の有効性や所有権の帰属を独自に決めるのではなく、調査に必要な関係者、資料、連絡経緯を整理し、権利関係の処理が必要な事項は適切な専門家へつなぎます。
この記事では、地籍調査の対象土地に仮登記がある場合に、公開情報と実務上の役割分担を踏まえて確認したい事項を5つに分けて解説します。
地籍調査と仮登記の関係を最初に整理する
地籍調査は、国土調査法に基づく国土調査の一つで、主に市町村等が実施主体となって行われます。一筆ごとの土地について所有者、地番、地目を調査し、筆界の位置と面積を測量します。確認された内容から地籍図と地籍簿が作成され、所定の手続を経た成果は登記所へ送付されます。登記所では、その成果を基に登記簿の記載や地図が更新されます。([地籍情報システム][1])
ここで確認される境界は、登記された一筆の土地を区画する筆界です。塀、擁壁、耕作範囲、占有範囲などの現況と筆界が常に一致するとは限りません。また、当事者間で認識されている所有権の及ぶ範囲と筆界が一致しない場合もあります。現地で構造物や利用状況を確認するときは、それらを直ちに筆界と決めず、登記所の資料、過去の測量成果、境界標、関係者の説明などを総合して調査します。
これに対して仮登記は、不動産登記法第105条に定められた権利に関する登記です。同条は、登記すべき権利変動が生じているものの本登記の申請に必要な情報を提供できない場合と、権利の設定、移転、変更または消滅に関する請求権を保全しようとする場合を定めています。仮登記に基づく本登記がされたときは、その本登記の順位は仮登記の順位によります。([e-Gov Law Search][2])
代表的な表示として、所有権移転仮登記や所有権移転請求権仮登記があります。ただし、登記の名称だけで、原因となった契約が現在も有効か、本登記の要件が整っているか、請求権が存続しているかまで確定することはできません。登記記録は重要な出発点ですが、現在の実体関係を最終的に判断するには、契約書、相続関係、裁判や和解の有無などを確認する必要があります。
地籍調査の成果が登記に反映されても、権利部に記録された仮登記が当然に本登記へ移行したり、自動的に抹消されたりするわけではありません。地籍調査の成果の処理と、仮登記に基づく本登記または仮登記の抹消は、原則として別の手続です。
したがって、地籍調査の担当者は、仮登記の効力や契約の有効性を独自に断定せず、地籍調査に必要な範囲で登記記録と関係者を整理します。仮登記の本登記、抹消、相続、当事者間の紛争などが問題となる場合は、司法書士、弁護士その他の適切な専門家への相談が必要です。
確認事項1 登記事項証明書で仮登記の内容を正確に読む
最初に行うべきことは、できる限り新しい登記事項証明書または適法に取得した登記情報を確認し、仮登記の記録内容を正確に把握することです。関係者が保管している古い写しだけで判断すると、その後に行われた所有権移転、相続、住所変更、差押え、抵当権設定、仮登記の移転や抹消などを見落とすおそれがあります。
不動産の登記記録は、表題部と権利部に分かれています。土地の表題部には所在、地番、地目、地積などが記録されます。権利部の甲区には所有権に関する事項が、乙区には所有権以外の権利に関する事項が記録されます。所有権に関する仮登記は甲区に、抵当権など所有権以外の権利に関する仮登記は乙区に記録されるため、甲区だけでなく乙区も確認します。([法務省][3])
仮登記を読むときは、登記の目的、受付年月日と受付番号、登記原因とその日付、権利者その他の記録事項を確認します。所有権移転仮登記なのか、所有権移転請求権仮登記なのか、所有権以外の権利に関する仮登記なのかによって、確認すべき事情が変わります。
登記原因には、売買、売買予約、代物弁済予約、贈与予約、条件付の契約などが記録されていることがあります。ただし、登記原因の記載だけを見て、現在の契約関係や当事者の主張まで推測しないことが大切です。契約が解除された、条件が成就していない、当事者が死亡した、債務が清算されたなど、登記記録だけでは分からない事情が存在する可能性があります。
仮登記の登記名義人については、氏名または名称、住所を確認します。個人であれば、住所変更や相続の発生が問題になることがあります。法人であれば、商号変更、本店移転、合併、解散、清算などの履歴を確認する必要が生じます。ただし、戸籍、住民票、法人登記などの取得や利用は、法令上の権限と利用目的に従って行わなければなりません。民間の受託担当者が独自の判断で個人情報を収集するのではなく、地籍調査の実施主体の指示と適法な手続に従います。
共有地では、仮登記が土地全体に関係するのか、特定の共有持分に関係するのかを確認します。共有者の一人の持分だけに仮登記が付いている場合、土地全体の所有関係と仮登記の対象を混同してはいけません。
仮登記より後に記録された登記も確認します。不動産登記法第106条により、仮登記に基づく本登記の順位は仮登記の順位によるため、後順位の登記との関係が問題になることがあります。ただし、どの登記がどの範囲で影響を受けるか、本登記に必要な承諾や手続が何かは事案ごとに異なります。地籍調査の担当者が結論を出さず、仮登記の存在と後続登記の概要を整理して、権利登記の専門家へ確認します。
確認事項2 現在の所有権登記名義人と仮登記の登記名義人を分けて把握する
二つ目の確認事項は、現在の所有権登記名義人と仮登記の登記名義人を明確に分けることです。
所有権移転請求権仮登記が記録されていても、その記録だけで仮登記の登記名義人が現在の所有権登記名義人になるわけではありません。また、所有権移転仮登記がある場合も、登記記録上の所有権の記載と仮登記の記載を区別して確認する必要があります。
地籍調査では、登記記録だけでなく、相続、住所変更、法人の承継、現地管理の状況なども調査の対象となり得ます。しかし、土地を使用している人、固定資産税を負担している人、近隣から所有者と認識されている人が、登記記録上の所有者と同じとは限りません。利用や管理の実態は重要な参考情報ですが、それだけで所有者を確定することはできません。
実務では、現在の所有権登記名義人、共有者、相続関係者、仮登記の登記名義人、占有者、管理者、隣接地の所有者等、代理人を立場ごとに整理します。一つの名簿に氏名だけを並べるのではなく、どの土地について、どの立場で、何を確認できる人なのかを記録すると、通知や聞き取りの混乱を減らせます。
仮登記の登記名義人が現地を管理している場合、その人は境界標や利用状況を詳しく把握している可能性があります。一方、現在の所有権登記名義人は過去の契約書や相続関係を把握している可能性があります。登記上の立場と現地事情を把握する立場が異なるときは、双方から必要な範囲の情報を収集します。
ただし、仮登記があるからといって、仮登記の登記名義人が地籍調査上の通知先または確認者として自動的に所有者と同じ扱いになるとは限りません。地籍調査では、土地の所有者その他の利害関係人またはその代理人による確認が制度上想定されていますが、特定の仮登記名義人をどのように扱うかは、仮登記の内容、対象となる調査、実施主体の判断や運用を確認する必要があります。([地籍情報システム][4])
共有者がいる場合は、誰の持分に仮登記が付いているか、委任を受けた代表者がいるか、委任の範囲はどこまでかを確認します。代表者が連絡窓口であっても、他の共有者の意思確認まで一任されているとは限りません。
所有権登記名義人が死亡して相続登記が済んでいない場合は、実施主体が必要な相続関係の調査を行い、相続人や代理人への連絡方法を検討します。仮登記の登記名義人が死亡している場合も、その地位の承継や仮登記の処理が問題になる可能性がありますが、相続人の範囲や権利の存続を地籍調査の担当者だけで判断してはいけません。
確認事項3 仮登記の原因と今後の登記予定を確認する
三つ目の確認事項は、仮登記の原因となった契約や法律関係について、分かる範囲で現在の状況を確認することです。
仮登記が登記記録に残っていても、現在も本登記が予定されているとは限りません。契約の解除、条件の未成就、代金や債務をめぐる争い、当事者の死亡、法人の解散、書類の不足などにより、手続が長期間止まっている場合があります。反対に、地籍調査の実施を契機に本登記や抹消を検討する当事者もいます。
まず、仮登記の原因に関係する契約書、予約契約書、合意書、覚書、領収書、送金記録、過去の登記申請関係書類などが残っているかを、土地所有者や関係者に確認します。資料がある場合は、当事者、対象土地、地番、持分、契約日、条件、期限、本登記の時期、解除条項などを確認します。
古い契約書の地番が現在の登記記録と異なる場合は、分筆、合筆、換地、地番変更、過去の地籍調査などによる変化がないかを確認します。契約書に記載された面積と現在の登記面積または地籍調査の測量結果が異なる場合もありますが、その差が売買代金や契約責任にどう影響するかは、地籍調査で決める事項ではありません。
契約書が見つからない場合でも、口頭説明だけで仮登記が無効または解消済みと扱わないことが重要です。「古いから効力がない」「当事者間では終わっている」と説明されても、登記記録に仮登記が残っている事実と、関係者の説明を分けて記録します。
本登記を予定している場合は、申請の予定時期を確認します。地籍調査の実施中に所有権移転登記、相続登記、仮登記に基づく本登記などがされると、通知先、確認関係者、地籍簿案の記載に影響する可能性があります。調査開始時だけでなく、現地調査や図面調査の前、閲覧前、成果整理の段階など、実施主体が必要と判断する時点で登記の変動を確認します。
抹消を検討している場合は、仮登記の登記名義人が申請する方法、登記上の利害関係人が承諾を証する情報などを提供して申請する方法、裁判による方法など、事案に応じた手続が問題になります。必要書類や申請人は一律ではないため、地籍調査の担当者が具体的な抹消方法を断定せず、司法書士や弁護士へ相談するよう案内します。
現在の所有権登記名義人と仮登記の登記名義人の間に争いがある場合は、現地調査の場で契約上の結論を出そうとしません。筆界に関する主張、土地の利用に関する主張、契約や所有権に関する主張を分けて聞き取り、それぞれの根拠資料を記録します。
確認事項4 地籍調査の通知先と確認関係者を実施主体と整理する
四つ目の確認事項は、地籍調査に関する通知を誰に送り、誰から筆界案の確認を得るかを、地籍調査の実施主体と整理することです。
一般的な一筆地調査では、土地所有者などの関係者が、公図等を基に作成した資料を参考にして土地の範囲を確認します。現地での立会いに限らず、図面等による確認が行われる場合もあります。([地籍情報システム][5])
仮登記がある土地でも、担当者が独自に「所有権登記名義人だけでよい」「仮登記の登記名義人も必ず所有者と同様に扱う」と決めないことが大切です。仮登記の内容と実施主体の運用を確認し、通知、説明、立会いまたは図面調査への参加を求める範囲を整理します。
通知先については、登記記録上の住所が現在も有効とは限りません。転居、住居表示の変更、法人の本店移転、合併、相続などがあると、通知が届かないことがあります。住所や相続関係の探索は、実施主体が法令と事業上の権限に基づいて行い、受託者は指示された範囲で作業します。
代理人が対応する場合は、委任の有無と範囲を確認します。単なる日程調整や現地案内だけを任されているのか、筆界案を確認する権限まで付与されているのかが曖昧だと、後から本人の意思との相違が問題になる可能性があります。委任状の様式や必要事項は実施主体の案内に従い、対象土地、委任者、受任者、委任事項が分かるようにします。
法人が所有権登記名義人または仮登記の登記名義人である場合は、現地へ来た担当者の役職だけで権限を判断せず、代表権または委任関係を確認します。法人の内部決裁が必要な場合もあるため、早めに連絡して必要書類を案内します。
現在の所有権登記名義人と仮登記の登記名義人の双方が参加する場合は、地籍調査の目的を事前に説明します。現地調査や図面調査は、仮登記の有効性、契約の履行、売買代金、所有権の最終的な帰属を決める場ではありません。筆界と土地の表示に関する調査であることを共有し、権利関係の議論が生じた場合は別途整理します。
当事者間の対立が強い場合は、同席によって調査が混乱することもあります。実施主体と協議し、個別に事情を聴取する、資料提出の期限を設ける、図面上で主張位置を分けて記録するなど、調査の公平性と安全性を確保できる方法を検討します。
2024年の地籍調査作業規程準則の改正では、通知を受け取っても反応しない所有者等について、一定の手続を経て筆界案の確認があったものとみなす制度が設けられました。適用には、図面等調査の通知、筆界に関する情報を総合した筆界案の作成、筆界案の到達、到達後20日間に意見申出がないことなどの条件があります。また、適用するかどうかは実施主体の判断であり、通知が届かない場合や積極的に拒否している場合に直ちに使える制度ではありません。([地籍情報システム][4])
仮登記の登記名義人から返答がない場合も、その人が制度上どの立場に当たるか、通知や確認が必要か、みなし確認制度の対象になり得るかを担当者が独断で判断せず、実施主体に確認します。
確認事項5 筆界確認の経緯と根拠資料を記録する
五つ目の確認事項は、誰が、どの立場で、どの資料を見て、どの位置について何を確認または主張したのかを記録することです。
仮登記のある土地では、地籍調査時点の所有権登記名義人と、将来本登記を求める可能性のある人が異なることがあります。本登記や相続が後に行われたとき、調査時の確認経緯を説明できるようにしておくことが重要です。
記録には、調査日、参加者、参加者の立場、代理権の確認方法、使用した資料、確認した境界標、筆界案、各人の説明、保留事項、追加提出を求めた資料などを含めます。氏名だけでなく、所有権登記名義人、共有者、相続関係者、仮登記の登記名義人、管理者、代理人などの立場を明記します。
使用した資料は、資料名、作成者、作成年月、版、対象地番が分かるようにします。公図、地積測量図、過去の境界確認書、売買契約書の添付図、道路や水路の管理図、工事図面、航空写真などで線の位置が異なることがあります。どの資料をどのような位置付けで参照したかを残すと、後日の検証がしやすくなります。
地積測量図が存在しても、作成年代、測量方法、座標の有無、現地の境界標との整合を確認する必要があります。契約書に添付された略図は、位置関係の参考にはなっても、筆界を直接確定する十分な精度を備えていない場合があります。資料があることと、その資料だけで筆界を決められることは同じではありません。
現地では、コンクリート杭、石杭、金属標、鋲、刻印などの境界標の種類、位置、状態を記録します。傾き、破損、移動の疑い、工事による埋没、周辺地形の変化などがあれば、その状況も写真や確認図に残します。
塀、擁壁、側溝、石垣、樹木、耕作範囲などは、筆界と一致しているとは限りません。現況構造物を参考にする場合は、「塀があるから境界」と単純化せず、設置時期、所有者、施工経緯、過去資料との整合など、判断に用いた事情を記録します。
所有権登記名義人と仮登記の登記名義人の意見が一致した場合も、どの位置について一致したのかを図面や写真で特定します。意見が一致しない場合は、一方の主張だけを既定の結論として扱わず、それぞれの主張位置と根拠を分けて記録し、実施主体の方針に従って追加調査または保留とします。
地籍調査後の地積と契約書記載の面積に差が生じても、地籍調査の担当者が売買代金の精算や契約違反の有無を判断することはできません。地籍調査で確認した事実、登記記録、当事者の説明、契約上の問題を分けて記録します。
写真、位置情報、音声メモ、確認図、測点情報などを電子的に保存する場合は、個人情報、契約情報、紛争情報を含む可能性があります。実施主体の情報管理規程に従い、保存場所、アクセス権限、持ち出し、保存期間、廃棄方法を管理します。また、隣接地所有者などに対して、仮登記の原因や契約条件といった筆界確認に不要な情報まで共有しないようにします。
古い仮登記や連絡不能の関係者がいる場合の対応
仮登記の設定から長期間が経過している場合、当時の関係者と連絡が取れないことがあります。仮登記の登記名義人が死亡している、法人が解散している、住所が変わっている、契約書が見つからないなど、複数の問題が重なることもあります。
このような場合でも、仮登記が古いという理由だけで存在しないものとして扱うことはできません。最初に現在の登記記録を確認し、仮登記が残っているか、仮登記後にどのような登記がされているかを把握します。
必要に応じて、閉鎖登記記録、旧土地台帳、過去の公図や地積測量図、分筆や合筆の履歴などを確認すると、現在の地番に至る経緯や、仮登記当時の土地関係を把握できることがあります。ただし、各資料の取得と利用は実施主体の権限、関係者の協力、法令上の手続に従います。
個人の死亡や法人の解散が疑われる場合は、実施主体または権利関係を整理する当事者が、適法な方法で相続関係や法人の承継関係を調べます。地籍調査に必要な所有者等の探索と、仮登記の本登記または抹消に必要な権利者の調査は、目的と必要書類が同じとは限りません。
仮登記の登記名義人と連絡が取れないことだけで、必ず地籍調査が中止されたり、筆界未定になったりするとは限りません。現在の所有者等の状況、隣接地所有者等の確認、客観的資料の有無、実施主体が採用できる調査手続を踏まえて判断されます。
一方、所有者等の所在が分からず、客観的資料も不足し、筆界案を作成できない場合は、調査が難しくなる可能性があります。担当者が現況だけから無理に線を決めず、実施主体が定める追加調査、公告、保留、筆界未定などの取扱いに従います。
古い仮登記の本登記や抹消には、契約の有効性、請求権の存否、時効、相続、法人清算、裁判手続などの検討が必要になることがあります。これらは地籍調査の担当範囲を超えるため、土地所有者等に対し、必要に応じて司法書士や弁護士へ相談するよう案内します。
地籍調査で仮登記を扱う際に避けたい誤解
仮登記のある土地では、まず「仮登記の登記名義人が現在の所有者である」と決めつけないことが重要です。登記記録上の所有権の記載と仮登記の記載を分け、仮登記の種類と原因を確認します。
反対に、「現在の所有権登記名義人だけを見ればよく、仮登記は地籍調査と無関係である」と考えるのも適切ではありません。仮登記の内容や土地管理の実態によっては、調査の説明、資料収集、今後の登記予定の把握に関係することがあります。どの範囲で関与を求めるかは実施主体と整理します。
また、地籍調査が完了すれば仮登記も整理されるという理解も誤りです。地籍調査成果による登記簿や地図の更新と、権利部にある仮登記の本登記または抹消は別の手続です。
土地を耕作している人、建物を使用している人、管理費や税を負担している人を、その事情だけで所有者と扱うことも避けます。現況の利用者は重要な情報提供者になり得ますが、利用の事実だけで登記上または実体上の所有権が確定するわけではありません。
現地で筆界について意見が一致しても、仮登記の原因となった契約や所有権をめぐる争いが解決したことにはなりません。筆界の確認と権利関係の解決を同一視しないことが重要です。
さらに、古い仮登記は当然に無効である、長期間本登記がないから無視できる、という断定も避けます。登記記録だけでは、原因となった権利の現在の状態を確定できない場合があります。関係資料を確認し、必要な法的判断は専門家に委ねます。
関係者の口頭説明だけで所有者情報や通知先を変更することも危険です。説明内容は記録しつつ、登記記録、委任状、相続関係資料、法人登記、契約書など、目的に応じた裏付けを確認します。
地籍調査を円滑に進めるための実務手順
仮登記のある土地では、最初に最新の登記記録を確認し、表題部、甲区、乙区を通して読みます。仮登記の目的、受付年月日と受付番号、原因と日付、登記名義人、対象となる権利または持分、後続登記を整理します。
次に、現在の所有権登記名義人、共有者、相続関係者、仮登記の登記名義人、管理者、代理人などを立場ごとに整理します。住所、連絡状況、法人の存続、委任の有無など、地籍調査に必要な情報を実施主体の方針に従って確認します。
その後、仮登記の原因に関係する契約書や資料の有無、当事者間の争い、本登記または抹消の予定を確認します。ここでは法的結論を出すのではなく、地籍調査の期間中に登記名義や連絡先が変わる可能性を把握することが目的です。
現地調査または図面調査の前には、仮登記の存在と整理した情報を実施主体へ共有し、通知先、確認を求める相手、代理人の権限確認、当事者が対立している場合の対応を決めます。判断経緯を記録しておけば、担当者が変わった場合にも一貫した対応をしやすくなります。
調査当日は、参加者の本人確認と立場、代理権の範囲を確認し、地籍調査の目的を説明します。契約や所有権に関する議論が始まった場合は、筆界に関する説明と分けて記録し、その場で権利関係の結論を出しません。
現地では、境界標、地形、構造物、利用状況を確認し、使用資料、説明内容、確認位置または主張位置を記録します。意見が一致しない場合は、実施主体の指示を受けて追加資料の提出、再調査、図面上での整理などを行います。
現地調査後は、必要な段階で登記の変動を再確認します。本登記、相続登記、仮登記の移転や抹消などが行われていれば、実施主体の手続に従って所有者情報や通知先を更新します。
最後に、地籍調査で扱う事項と、別途手続が必要な事項を分けます。筆界、地番、地目、地積などは地籍調査の枠組みで整理します。一方、仮登記の本登記や抹消、契約の効力、所有権の帰属、相続や法人承継の争いは、権利登記または法律上の別手続として管理します。
まとめ
地籍調査の対象土地に仮登記がある場合は、仮登記があるという理由だけで調査を止めたり、仮登記の登記名義人を現在の所有者と決めつけたりしないことが重要です。
最初に新しい登記記録を確認し、仮登記の目的、原因、日付、登記名義人、対象となる権利や持分、後続登記を把握します。そのうえで、現在の所有権登記名義人と仮登記の登記名義人を分け、共有者、相続関係者、管理者、代理人などを立場ごとに整理します。
仮登記の原因となった契約については、本登記や抹消の予定、当事者間の争い、関連資料の有無を確認します。ただし、契約の有効性、請求権の存否、所有権の帰属を地籍調査の担当者が決定してはいけません。
通知先や確認関係者は、仮登記の内容と実施主体の運用を踏まえて決めます。現地立会いだけでなく図面等による確認が行われる場合があり、無反応の所有者等に対するみなし確認制度にも厳格な条件があります。制度を利用できるかは実施主体が判断します。
調査では、誰がどの立場で参加し、どの資料を根拠に、どの位置を確認または主張したのかを残します。境界標、構造物、写真、確認図、測点情報などを関連付け、後から経緯を説明できる記録にします。
地籍調査の成果が登記に反映されても、仮登記が自動的に本登記へ移行したり、抹消されたりするわけではありません。地籍調査で整理できる事項と、司法書士や弁護士などへの相談が必要な事項を切り分けることが、手戻りと紛争の防止につながります。