地籍調査で所有者が行方不明になる場面
地籍調査は、一筆ごとの土地について所有者、地番、地目を調べ、筆界の位置と地積を測量し、その結果を地図と簿冊にまとめる調査です。主に市町村などが実施し、認証を受けた成果は登記所へ送付され、登記記録や地図の整備に活用されます。地籍情報ポータル+1
通常は、土地の所有者その他の利害関係人またはこれらの代理人に通知し、現地での立会いや図面等を用いた調査によって筆界の確認を求めます。しかし、登記記録の住所へ通知しても宛先不明で返送される、登記名義人が死亡している、相続登記がされていない、共有者の一部だけ現在の所在が分からないといった事情により、通常の方法では確認を進めにくいことがあります。
実務で使われる「行方不明」という言葉は、法律上の一つの状態だけを指すものではありません。登記住所が古く現在住所へつながらない人、死亡後の相続関係が整理できていない土地、住所は判明しているものの通知に応答しない人、積極的に協力しない意思を示している人では、必要な確認と利用できる手続が異なります。そのため、最初から全件を同じ「所有者不明」と扱わず、筆ごと、人ごとに状況を分けることが重要です。
所有者の所在が分からないことと、その土地の所有権が消滅することは別です。地籍調査実施者が新しい所有者を決めたり、連絡が取れない人の権利を消したりするものでもありません。固定資産税を納付している人や現地を管理している人がいても、その事実だけで登記上または相続上の権利関係が確定するわけではないため、所有者、管理者、占有者、連絡窓口を区別して記録します。
一方、所有者等の一部または全部の所在が不明でも、直ちに調査地区全体を止めるとは限りません。必要な探索を行い、筆界に関する客観的資料を整理したうえで、所在が判明している所有者等の確認、関係行政機関との協議、筆界案を作成した旨の公告など、状況に応じた手続を経て調査を進められる場合があります。また、所在が明らかで通知の到達も確認できるものの、所定の通知に応答しない人については、一定の要件のもとで筆界案の確認があったものとみなす制度があります。地籍情報ポータル+1
ただし、所在不明者向けの公告手続と無反応者向けのみなし確認は、誰にでも自動的に適用できる制度ではありません。筆界案を支える資料、ほかの所有者等の確認状況、通知の方法と到達状況、意見申出の有無などを確認し、地籍調査実施者が案件ごとに判断します。実務の目標は、行方不明者を際限なく探すことではなく、必要な探索を適切に行い、その経過を記録し、利用できる手続へ正しくつなぐことです。
手順1 対象筆と登記情報を正確にそろえる
最初の手順は、所有者の探索を始める前に、対象となる土地と登記上の情報を正確にそろえることです。氏名や住所だけを追うと、地番の取り違え、分筆や合筆の見落とし、旧地番と現在の地番の混同が起こりやすくなります。誰を探すのかと同時に、どの筆について確認を求めるのかを明確にしなければなりません。
対象筆については、最新の登記事項、登記所地図または地図に準ずる図面、地積測量図、登記簿の附属書類、筆界特定手続記録、既往の地籍調査資料、公共用地の管理資料などを確認します。資料ごとに作成年月日、作成目的、縮尺、精度、座標の有無、現地復元性が異なるため、古い図面と座標を備えた測量成果を同じ重みで扱うのは適切ではありません。
登記記録に記載された所有者の氏名または名称と住所は、探索の出発点です。ただし、登記住所が現在の居住地や所在地であるとは限りません。転居後の変更登記がされていない場合、住居表示や市町村合併により表記が変わった場合、旧字と新字が混在している場合、法人の名称や本店が変更されている場合があります。氏名の字体、住所の番地や枝番、法人番号につながる情報などを原資料どおりに残し、同姓同名や類似商号との混同を防ぎます。
令和6年4月から相続登記の申請が義務化され、令和8年4月からは不動産の所有権登記名義人について住所や氏名・名称の変更登記も義務化されています。ただし、過去から残る未更新の登記が直ちにすべて解消されるわけではありません。地籍調査では、登記情報が古い可能性を前提に、公的資料を段階的に照合する必要があります。法務省+1
共有名義の土地では、共有者ごとに氏名、住所、持分、死亡の可能性、通知状況を整理します。持分が小さいという理由だけで共有者を対象外にしたり、連絡の取れた一人を当然に全員の代表者と扱ったりすることは避けます。代理人が対応する場合は、誰からどの範囲の委任を受けているかを確認します。
抵当権、地上権その他の権利が登記されている場合も、登記があるという理由だけで一律に全員へ同じ対応をするのではなく、筆界の調査に関係する利害関係人に該当するか、どの通知や確認が必要かを実施主体の運用に沿って整理します。権利の種類と筆界への関係を確認せず、登記名義人だけの一覧または権利者全員の一律一覧にしてしまうと、必要な相手の漏れや不要な個人情報の取扱いにつながります。
この段階で作成するのは、単なる住所録ではなく、一筆ごとの関係人整理表です。対象筆、登記名義人、登記住所、共有持分、確認した資料、所在確認の状況、通知履歴、次に行う照会を一つの流れで追えるようにします。同じ人物が複数筆を所有していても、筆ごとに資料や手続の状況が異なる場合があるため、人物単位の管理だけで終わらせないことが大切です。
対象筆を正確に特定してから探索へ進めば、誤通知や不要な照会を減らせます。逆に、土地との関係が曖昧なまま住民記録や戸籍関係の情報へ進むと、必要以上に個人情報を扱うおそれがあります。まず土地を特定し、その土地との関係が確認できる人を探索対象として積み上げることが基本です。
手順2 公的資料をたどって所有者等の所在を探索する
二つ目の手順は、登記情報を起点として、公的資料を順序立てて確認することです。地籍調査作業規程準則の運用基準では、通知が到達しなかった場合などの探索について、閉鎖登記簿、登記簿の附属書類や筆界特定手続記録、住民票、除かれた住民票、戸籍の附票、固定資産課税台帳等、親族その他の関係者への照会が示されています。これらを行っても新たな情報が得られない場合、近隣住民等への聞き取りや最終住所地への現地訪問まで一律に行うことは要しないとされています。地籍情報ポータル+1
ただし、これらの資料を誰でも自由に取得できるわけではありません。市町村の実施担当、庁内の関係部署、委託事業者では、取得や閲覧の権限、利用目的、保管方法が異なります。委託先が独自の判断で住民記録や戸籍関係資料を集めるのではなく、実施主体が法令、内部規程、委託仕様、個人情報の取扱手順を確認し、必要な範囲に限定して進めます。
登記名義人が生存していると考えられる場合は、登記住所から現在住所へつながる記録を確認します。転出や転居の履歴が判明しても、氏名が似ているだけで同一人物と断定してはいけません。利用できる識別情報を照合し、同一人物と判断した根拠を記録します。住所履歴が途中でつながらない場合は、推測で別人の住所へ通知しないことが重要です。
登記名義人の死亡が確認された場合は、実施主体の権限と必要性の範囲で相続関係を確認します。相続が複数回発生している土地では、関係者が多数になることがあります。相続関係図を作る場合も、氏名だけでなく、死亡の有無、現在住所の確認状況、通知の到達状況、代理関係を分けて管理します。
相続人の一部だけが判明した場合、その一人が現地を管理しているという事情だけで、ほかの相続人を当然に代表できるわけではありません。委任を受けた代理人が対応する場合は、委任者、対象筆、委任された行為の範囲を確認します。現地立会いだけの委任なのか、図面等による筆界確認や意見申出まで含むのかが不明なまま手続を進めないようにします。
法人名義では、商業・法人登記などから現在の名称、本店、代表者、合併、解散、清算の状況を確認します。現地の看板や近隣の認識だけで承継法人を決めることはできません。法人の状態によっては地籍調査の担当だけで処理を完結できないため、登記や法務に詳しい部署と連携します。
新たな送付先が判明したら、通知の目的に応じた方法で送付し、発送日と結果を記録します。通常郵便が返送されなかったという事実だけでは、本人への到達を確認できない場合があります。無反応者向けのみなし確認を検討する手続では、所定の通知と筆界案が到達したことを確認できる方法が必要になるため、初期段階から通知の種類と証拠化の方法を区別しておきます。
探索は無制限に広げるほどよいわけではありません。必要な資料と照会を順序立てて行い、新たな情報が得られない段階を説明できるようにします。近隣への聞き取りは、次の照会先を探す手掛かりにはなりますが、公的記録と同じ確度で本人確認や権利関係を確定する資料ではありません。探索量ではなく、対象者、資料、判断のつながりを残すことが重要です。
手順3 連絡結果と現地情報を整理して区分を確定する
三つ目の手順は、探索結果を「見つかった」「見つからなかった」の二択で終わらせず、手続上の状態へ分けることです。少なくとも、所在が判明して協力を得られる人、所在は判明したが現地立会いが難しい人、所定の通知が到達しているものの必要な応答がない人、通知先を探索しても所在が判明しない人、死亡や相続関係の確認が続いている人、積極的に協力しない意思を示した人を区別します。
所在が判明していても、遠方居住、高齢、療養、仕事などにより現地立会いが難しいことがあります。この場合を行方不明や無反応として処理するのではなく、図面等を用いた調査、代理人による対応、日程調整など、実施主体が採用できる方法を案内します。現地へ来られないことと、筆界案へ異議があることも別の問題です。
通知が返送された場合は、宛先不明、転居先不明、保管期間経過、受取拒否、本人死亡などの表示を確認します。ただし、返戻理由だけで所在不明、無反応、拒否の区分を機械的に確定するのは危険です。どの住所へ、誰宛てに、どの方法で、どの文書を送ったのかを確認し、必要に応じて制度所管部署や法務担当と評価します。
電話や電子的な連絡を行った場合も、日時、相手、説明内容、回答、折り返しの有無を残します。家族や勤務先の担当者が応答したときは、本人との関係と伝達できた範囲を記録し、本人自身の意思表示と混同しないようにします。
現地確認では、土地の利用状況、管理の痕跡、境界標、塀、擁壁、水路、道路端、耕作界、建物の配置などを記録します。ただし、土地が荒れている、建物が空き家に見える、郵便受けに郵便物がたまっているという外観だけで、所有者が所在不明と判断することはできません。反対に、草刈りや耕作をしている人がいるからといって、その人を所有者または正当な代理人と扱うこともできません。
所有者探索の記録と筆界資料の記録は、関連付けつつも目的を分けて管理します。所有者探索の資料は、誰に通知し、誰の確認を求めるかを判断するためのものです。境界標、登記所地図、地積測量図、現地地物などは、筆界案の位置を検討するためのものです。現地利用者の発言を所有権の根拠にしたり、所在情報が弱いことを理由に筆界まで推測で処理したりしないようにします。
共有地では、共有者ごとに状態が異なることがあります。一人は確認済み、別の一人は通知到達後も無反応、さらに別の一人は所在不明という組合せも考えられます。その場合、土地全体を一括して「所有者不明」と表示せず、各共有者について探索状況、通知状況、確認状況を整理します。
最終的には筆ごとに手続方針を決めます。通常の現地調査または図面等調査で進める筆、無反応者向け手続を検討する筆、所在不明者向けの公告手続を検討する筆、関係行政機関との協議が必要な筆、資料が不足または矛盾して筆界案を合理的に作成できない筆に分けます。この区分は担当者一人の感覚で決めず、実施主体の責任者や関係担当が再確認できる形にします。
手順4 筆界案と公告等の制度手続へ進む
四つ目の手順は、整理した区分に応じて、筆界案の作成と所定の手続へ進むことです。ここで避けたいのは、「所有者が見つからないから現況線を筆界にする」「返事がないから隣接所有者の主張を採用する」といった処理です。筆界は、登記された一筆の土地を区画する線であり、現在の利用界や一方当事者の希望だけで自由に変更できるものではありません。
筆界の調査では、登記簿、登記所地図、登記簿の附属書類、筆界特定手続記録、地形や地物の状況、地域の慣習その他の筆界に関する情報を総合的に考慮します。図面等調査を行う場合は、筆界の現地における位置と推定される位置を図面等へ表示した筆界案を作成し、所有者等の確認を求めます。地籍情報ポータル
所有者等の一部だけ所在が明らかでない場合は、所在が明らかなほかの所有者等の確認を得て筆界案を作成し、筆界案を作成した旨を公告する手続が検討されます。公告期間中に所在不明所有者等から意見の申出がなければ、その人の確認を得ずに調査を進められる場合があります。共有者の一部が無反応で別の共有者が所在不明の場合には、無反応者についてみなし確認の要件を満たしたうえで、その確認を含む筆界案について所在不明者向けの公告手続へ進むことがあります。地籍情報ポータル+1
所有者その他の利害関係人およびこれらの代理人の所在がいずれも明らかでない場合は、所在が判明している人の確認を得ることができません。この場合は、法務局等の関係機関との協議を経て筆界案を作成し、その旨を公告する別の手順が検討されます。所有者等の一部が不明な場合と全員が不明な場合では筆界案を作る前提が異なるため、同じ手続として扱わないことが重要です。地籍情報ポータル
公告期間は20日間とされ、公告は地籍調査実施者が通常用いる公示方法により行われます。対象となる筆界案、公告期間、意見申出の方法などを規程に沿って整え、公告文、掲示または掲載の状況、開始日と終了日、意見申出の有無を記録します。公告を行ったという事実だけでなく、どの筆界案についてどの手続を行ったかが後から確認できる状態にします。
所在が明らかであるものの現地調査等の通知に反応しない人については、令和6年の準則改正で設けられた土地境界のみなし確認制度を検討できる場合があります。この制度では、図面等調査に関する所定の通知や資料提出の求めを行い、必要な応答がないことを確認したうえで筆界案を送付します。筆界案の到達日から20日を経過しても意見の申出がないときは、筆界案の確認があったものとみなして調査を進められる場合があります。地籍情報ポータル+1
この制度は、通知を一度送って返事がなければ直ちに使えるものではありません。所定の通知を行ったこと、到達を確認できる方法で必要な文書を送付したこと、必要な応答がないこと、筆界案が到達したこと、20日の期間を経過しても意見申出がないことを確認する必要があります。また、本人が積極的に地籍調査へ協力しない意思を示している場合や、通知または筆界案の到達を確認できない場合は、みなし確認の対象外とされています。地籍情報ポータル+1
筆界案に意見が出た場合は、申出人、対象筆、指摘内容、提出資料を確認し、従前資料との整合を再検討します。意見が出なかった場合も、筆界案が絶対に正しいと証明されたという意味ではありません。所定の手続を経て調査を進められる状態になったということであり、その後の成果作成、検査、閲覧を丁寧に行う必要があります。
地籍図と地籍簿の案を作成した後は、国土調査法に基づく調査結果の閲覧が行われます。通常の閲覧期間は20日間で、誤り等があると考える人は申出を行うことができます。所在不明者向けの公告や無反応者向けのみなし確認を経た筆であっても、この成果閲覧の工程は別に行われます。地籍情報ポータル
行方不明と無反応を混同しない
所有者対応で特に注意したいのは、「返事がない人」をすべて所在不明と扱わないことです。所在不明とは、必要な探索を行っても現在の所在を明らかにできない状態です。これに対し、無反応者向けのみなし確認で想定されるのは、所在が明らかで、必要な通知の到達を確認できるにもかかわらず、図面等調査に必要な報告や資料提出に応じず、送付された筆界案にも所定期間内に意見を申し出ない人です。
登記住所へ送った通知が宛先不明で返送された段階では、少なくともその住所へ到達していないことが分かるだけです。公的資料の確認により別住所が判明し、所定の通知と筆界案の到達が確認できた後も応答がなければ、無反応者向け手続を検討できる可能性があります。探索しても現在住所が分からなければ、所在不明者向け手続を検討します。
受取拒否や保管期間経過も、返戻封筒の表示だけで一律にみなし確認へ進めることはできません。通知の到達が確認できない場合は対象外であり、積極的に協力しない意思を示した人も制度の対象外とされています。返戻理由の評価に迷う場合は、実施主体の制度所管部署や法務担当へ確認し、現場担当者だけで結論を出さないことが安全です。
無反応を減らすには、通知の内容も重要です。調査の目的、対象筆、求める回答、回答期限、連絡先、現地立会いが難しい場合の代替方法を分かりやすく示します。専門用語だけの文書では、受取人が何を求められているか理解できず、結果として応答がない場合があります。
一方、近隣から「長年見かけない」と聞いただけで所在不明と判断することも避けます。遠方へ転居していても公的資料から住所が判明することがあります。現地情報は探索の手掛かりにはなりますが、運用基準に示された公的資料等による探索を置き換えるものではありません。
相続未登記や共有地で確認したい点
所有者が行方不明に見える土地の中には、登記名義人が死亡し、相続関係や現在住所の確認ができていないケースが含まれます。相続登記がされていない場合、登記記録だけでは現在の関係者を把握できません。実施主体の権限と必要性の範囲で、死亡の事実、相続関係、各関係者の所在確認状況を整理します。
地籍調査担当者が遺産分割を決める立場ではありません。親族の一人が「自分が相続した」と説明しても、それを裏付ける登記、遺産分割に関する資料、遺言その他の確認資料がなければ、ほかの関係者を当然に除外できるとは限りません。固定資産税の納付者、現地管理者、地域で所有者と認識されている人も、法的な権利関係と一致するとは限らないため、役割を分けて記録します。
相続人や共有者が多数の場合は、調査の趣旨、対象筆、筆界案、回答方法を統一した文書で案内すると説明のばらつきを抑えられます。ただし、ほかの相続人や共有者の住所、電話番号、戸籍関係情報を必要以上に共有しないようにします。連絡窓口を一本化する場合も、代表者にどこまで情報を提供できるかを個人情報の取扱基準に沿って判断します。
共有者の一部から、過去の境界確認書、売買時の図面、相続時の資料、現地写真などが提供されることがあります。これらは筆界案を検討する資料になり得ますが、作成者、作成目的、対象範囲、署名者、測量精度、現地復元性を確認します。私的な覚書や手書き図面だけで筆界を決めず、登記所資料や現地状況などとの整合を検討します。
代理人が対応する場合は、委任状の対象地番、委任者、委任事項を確認します。相続前の名義人が委任者になっている、共有者の一部しか委任していない、古い地番しか書かれていないといった不備があると、代理権の範囲を判断できません。
土地の管理や処分まで必要な案件では、地籍調査とは別に、裁判所が関与する財産管理制度や共有関係を整理する制度などが検討されることがあります。ただし、これらは地籍調査の筆界確認手続とは目的も要件も異なります。地籍調査で連絡が取れないという事実だけで当然に利用できるものではないため、必要に応じて法務担当や法律の専門家へつなぎます。
客観的資料から筆界案を組み立てる考え方
所有者等の所在が不明な筆で調査を進めるには、筆界案を支える資料の質が重要です。資料の数だけでなく、対象筆の筆界を現地で復元できるか、周辺筆との関係に矛盾がないか、作成経緯を説明できるかを確認します。
現地復元性を有する地積測量図、登記簿の附属書類、筆界特定手続記録、確定判決に関する資料、過去の地籍調査成果、公共用地の実測図、座標を伴う測量成果などは、有力な資料になり得ます。ただし、資料の名称だけで優劣を決めず、作成時期、目的、精度、座標系、基準点、署名または確認の経緯を確認します。
登記所地図や地図に準ずる図面、古い字図は、土地の配列や隣接関係を把握する手掛かりになります。しかし、現地の距離や角度をそのまま正確に示すとは限りません。古い図面を単純に拡大して現地へ当てはめるのではなく、分合筆の履歴、道路や水路との位置関係、測量成果、現地地物を組み合わせて検討します。
境界標が残っている場合も、その標識が設置された経緯を確認します。石杭、金属標、コンクリート杭などがあるからといって、必ず筆界点とは限りません。工事用の管理点、占有界の目印、後から置かれた仮杭の可能性もあります。種類、刻印、周辺地物との位置、既往図面との一致、測定値を写真とともに記録します。
塀、擁壁、側溝、道路端、法面、耕作界などの現況地物も、長期間維持された土地利用の境として参考になる場合があります。ただし、筆界から控えて設置された構造物や越境した構造物もあります。現況線をそのまま筆界とせず、設計図、工事記録、境界確認資料、測量図面と照合します。
隣接地の所有者等から得た説明は重要ですが、所在不明者側に不利な方向へ筆界を動かすような一方的主張を、そのまま採用することはできません。筆界案は関係者の希望を調整する線ではなく、筆界に関する情報を総合的に考慮して、本来の筆界位置を推定するものです。複数資料が異なる位置を示す場合は、採用した資料と採用しなかった資料、その理由を記録します。
資料を総合しても筆界位置を合理的に示せない場合は、無理に一本の線を作らないことが重要です。筆界未定として処理する可能性や、筆界特定その他の手段を検討する場面があります。公告やみなし確認の制度があることと、根拠の弱い筆界案でも調査を進められることは同じではありません。
実務担当者が残すべき記録
所有者の所在が分からない案件では、最終的な結論だけでなく、そこへ至る経過が重要です。担当者の異動後や成果検査の段階で、なぜ所在不明と判断したのか、なぜ無反応者向け手続を選んだのか、なぜその筆界案を採用したのかを説明できる記録を残します。
所有者探索の記録には、対象筆、登記名義人、登記住所、確認した資料、照会日、回答日、判明した住所、死亡の確認状況、相続関係の確認状況、法人の状態、関係者への照会結果を残します。該当がなかった照会や、資料を取得できなかった結果も、探索をどこまで行ったかを示す重要な記録です。
通知の記録には、文書名、発送日、宛先、送付方法、配達状況、返戻日、返戻理由、再送の有無、電話等の連絡履歴をまとめます。同じ相手へ複数種類の通知を送る場合は、通知本文と発送記録を対応付け、どの手続のために送った文書かを明確にします。
無反応者向けのみなし確認を検討する案件では、現地調査の通知、図面等調査に関する通知や資料提出の求め、再送記録、筆界案の送付、到達日、20日の期間、意見申出の有無を一続きで確認できるようにします。所在不明者向けの案件では、探索履歴、筆界案作成の前提、ほかの所有者等の確認状況または関係機関との協議、公告の方法と期間、意見申出の有無を整理します。
筆界案の記録には、使用した図面や測量成果、作成年月日、出所、座標系、精度、現地復元の方法、採用した境界点、採用しなかった資料と理由を残します。複数担当者で検討した場合は、協議日、参加者、論点、結論も記録します。「資料を総合して決定」とだけ書くのでは、後から再検証できません。
現地写真は、撮影対象だけでなく、撮影位置と方向が分かるように整理します。境界標の接写だけでは周囲との関係が分からないため、近景と遠景を組み合わせます。地区名、対象筆、点番号、撮影方向、撮影日を統一したルールで付けると、図面や調査票との対応を確認しやすくなります。
個人情報を含む資料は、業務上必要な人だけが扱える環境で保管します。住民記録、戸籍関係情報、電話番号、相続関係図などは、持出し、複製、共有、返却、廃棄の方法を定めます。一方、現地測量担当へ必要な情報が伝わらないと誤通知や再調査につながるため、役割に応じて必要最小限の情報を共有します。
管理表では、所在確認中、所在不明、無反応手続中、通常対応、相続関係確認中などの状態だけでなく、根拠資料、次の処理、期限、責任者を結び付けます。状態欄だけを更新する運用では、公告漏れや確認期間の数え違いを防げません。
地籍調査を止めないための連携
所有者の所在が分からない案件は、測量担当だけで完結しないことが多くあります。登記情報を扱う担当、住民記録や戸籍関係を扱う担当、固定資産関係情報を扱う担当、道路や河川など公共用地を管理する担当、法務担当、委託事業者が、それぞれ異なる資料や権限を持っています。適法かつ効率的に確認するには、照会窓口と回答方法をあらかじめ決めておくことが有効です。
事業開始時には、所在不明者や相続未登記の土地が出た後の処理まで工程へ組み込みます。現地立会いの直前に相続関係の確認を始めると、地区全体の工程へ影響しやすくなります。登記情報の整理段階で、古い住所、死亡が疑われる名義、共有者多数、閉鎖法人などを抽出し、早期に確認へ着手します。
委託事業者との役割分担では、公的資料の照会主体、通知の作成者と発送者、返戻郵便の受領者、筆界案の作成者、承認者、公告事務の担当を明確にします。責任分担が曖昧だと、実施主体と委託先の双方が相手方の作業済みと誤認し、探索や通知に空白が生じます。
道路、河川、水路、公園などの公共用地が関係する場合は、管理担当部署と早めに協議します。管理図面に線が描かれていても、それが登記上の筆界、管理区域、占用区域、工事施工範囲のどれを示すかは、図面の作成目的を確認しなければ分かりません。座標や基準点の有無も含めて現地復元性を確認します。
住民への説明では、所有者が所在不明でも行政が自由に筆界を決めるわけではないことを伝えます。筆界に関する資料を総合的に検討し、状況に応じて公告や成果閲覧など意見を申し出る機会が設けられること、地籍調査は所有権を移転したり土地を処分したりする手続ではないことを説明します。同時に、隣接所有者の希望どおりに線を決める制度でもないことを明確にします。
相続が数代にわたる、法人の承継が不明、国外在住者がいる、筆界に関する訴訟や筆界特定の記録がある、既往資料が大きく矛盾するなどの案件では、早めに制度所管部署や専門家へ相談します。相談時には、対象筆一覧、関係人整理表、探索履歴、通知履歴、筆界資料一覧をそろえると、論点を共有しやすくなります。
まとめ 現地記録を一筆ごとに整理する
地籍調査で所有者の所在が分からないときは、最初から一つの制度へ当てはめるのではなく、四つの手順で整理します。まず対象筆と登記情報を正確にそろえ、次に実施主体の権限と必要性の範囲で公的資料等を確認します。その後、連絡可能、立会い困難、無反応、所在不明、積極的拒否、相続関係確認中などの状態を分け、最後に客観的資料から筆界案を作成して、対象に応じた確認、送付、公告、協議、成果閲覧へ進みます。
特に重要なのは、所在不明者向けの手続と無反応者向けのみなし確認を混同しないことです。無反応者向け手続では、必要な通知と筆界案の到達確認が欠かせず、積極的な拒否や到達不明の案件は対象外です。所在不明者向け手続でも、所有者等の一部だけが不明なのか、全員が不明なのかによって筆界案作成の前提が異なります。
この流れを支えるのは、後から検証できる記録です。返戻された通知、探索した資料、境界標や現況地物の写真、測量成果、隣接地から提供された資料を、地区名、対象筆、点番号、日時、撮影方向と結び付けて保存します。写真やメモを端末ごとに散在させず、個人情報の取扱いを制限しながら一筆ごとの記録へ反映できる運用を整えることで、所有者の所在が分からない土地がある場合でも、説明可能で安全な地籍調査へつなげられます。