筆が分かれている土地で地籍調査前の確認が必要な理由
外から見ると一つの宅地、農地、駐車場、資材置場として使われていても、登記上は複数の筆に分かれている土地があります。舗装、塀、建物、植栽などが連続しているため、日常的には一つの敷地として認識されていても、登記記録上はそれぞれに異なる地番が付されている場合があります。
筆とは、登記上の土地を区画して数える単位です。同じ所有者が隣接する土地を一体的に利用していても、地番が異なれば原則として別の土地として記録されています。それぞれの筆について、所在、地番、地目、地積、所有者や登記された権利などの情報が管理されています。
地籍調査は、主に市町村などが一筆ごとの土地の所有者、地番、地目を調査し、境界の位置と面積を測量するものです。この記事でいう境界は、主として登記によって区画された土地の境界である筆界を指します。塀や舗装の端など、現在の利用範囲を示す線と筆界が常に一致するわけではありません。
筆が分かれた経緯は土地ごとに異なります。土地の一部を売却するために分筆した場合、道路拡幅や水路整備のために細長い部分を分けた場合、相続や交換に伴って区画した場合などが考えられます。宅地造成、土地改良、土地区画整理、公共事業などの手続きによって、従来の一筆が複数筆になっていることもあります。
分筆後に予定していた売却や工事が実施されず、そのまま一体利用が続くこともあります。このような土地では、現地に塀や段差がなく、敷地内部のどこに筆界があるのか分かりにくくなります。過去に境界標が設置されていても、舗装、盛土、建築工事、植栽などによって見えなくなっている可能性があります。
地籍調査では、同じ所有者が所有する隣接筆の間にある内部の筆界も確認対象になります。一体利用していることや所有者が同じであることだけで、筆界が消滅したり、複数筆が自動的に一筆へまとまったりするわけではありません。
調査の案内を受け取った段階で、敷地内に複数の地番があることを初めて知る所有者もいます。複数筆であることは知っていても、それぞれの位置や形状まで把握していない場合もあります。現地の見た目だけで判断すると、対象地番を取り違えたり、内部の筆界を確認し忘れたりするおそれがあります。
そのため、筆が分かれている土地では、登記事項証明書、登記所備付けの地図または地図に準ずる図面、地積測量図などの測量資料、地籍調査成果や自治体資料を照合することが重要です。各資料は作成目的、年代、精度、対象範囲が異なるため、一つの資料だけで筆界位置を断定せず、現地状況と合わせて確認します。
資料1 登記事項証明書で筆ごとの情報を確認する
最初に確認したい資料は、土地の登記事項証明書です。登記事項証明書では、土地の所在、地番、地目、地積、所有者、登記された権利などを確認できます。複数筆を一体利用している場合は、関係すると考えられるすべての地番について、最新の記録を確認することが基本です。
まず所在と地番を確認します。見た目には一つの敷地でも、地番が連続しているとは限りません。主となる地番に枝番が付いている場合もあれば、離れた番号が割り当てられている場合もあります。町名、大字、字などの境付近では、一体利用している範囲の中に異なる所在表示の土地が含まれていることもあります。
所有者の確認も欠かせません。複数筆を同じ家族が利用していても、登記名義がすべて同じとは限りません。一部が本人名義で、別の筆が親族名義のままになっている場合があります。夫婦がそれぞれ異なる筆を所有している場合や、兄弟姉妹などとの共有になっている場合もあります。
登記名義人が亡くなっている場合は、現在の相続関係や手続状況を整理します。土地を管理している人と登記名義人が異なる場合、立会いの連絡先、代理の方法、必要書類などについて地籍調査の実施主体へ確認が必要になることがあります。誰が筆界について説明し、誰の確認が必要になるかは個別事情によって異なるため、自己判断で進めないことが大切です。
共有名義の筆についても、参加者や代理人の扱いを確認します。共有者の一人が立ち会えば常に足りるとは限らず、調査方法や自治体の運用、委任の有無などによって必要な対応が変わります。案内書に記載された手続を読み、不明な点は早めに担当窓口へ照会します。
地目欄では、筆ごとに登記されている地目を確認します。一続きの敷地でも、一部が宅地、別の部分が田、畑、山林、雑種地などになっていることがあります。現在は全体を同じ用途で使っていても、登記上の地目が筆ごとに異なる場合があります。
地籍調査では地目も調査されますが、現在の利用状況だけを見て、所有者が任意に登記地目を決められるものではありません。地目の認定や登記記録への反映は、土地の客観的な利用状況、調査結果、関係手続などに基づいて扱われます。案内された調査結果に疑問がある場合は、閲覧時や担当窓口で確認します。
地積欄では、各筆の登記面積を確認します。ただし、登記地積と地籍調査による測量結果が一致しないことがあります。古い測量や図面に基づく土地、地図の精度が十分でない地域などでは、調査によって面積差が明らかになることがあります。
各筆の登記地積を合計し、現在利用している土地の概算面積と比べることは、筆の見落としに気付く手掛かりになります。ただし、面積が近いからといって、筆の配置や筆界位置まで正しいとは限りません。同じ面積でも異なる形状が成立するため、面積だけで判断しないことが重要です。
権利部の記録も筆ごとに確認します。一体利用している複数筆のうち、一部だけに抵当権、地役権などが登記されている場合があります。すべての筆に同じ権利関係があるとは限らないため、将来の合筆、売買、相続、建築、融資などを考える際にも確認が必要です。
登記事項証明書の内容は、地番ごとに整理します。確認日、所有者、共有者、地目、地積、主な権利関係を対応させておくと、他の図面との照合がしやすくなります。古い手元資料だけに頼らず、必要に応じて現在の登記記録を確認することが大切です。
資料2 地図や公図で筆の配置と隣接関係を確認する
二つ目に確認したいのは、登記所に備え付けられている地図、または地図に準ずる図面です。一般に公図と呼ばれるものは、法令上の正式名称では地図に準ずる図面に当たります。地域によって備え付けられている図面の種類や精度が異なるため、取得した図面がどの種類なのかを確認します。
登記事項証明書だけでは、それぞれの筆が現地のどこにあり、どの筆と接しているのかを把握しにくいため、図面による確認が必要です。対象地の地番、周辺の筆、道路状地、水路状地などの配置を見て、自分が所有していると認識する土地と図面上の筆を対応させます。
筆の分かれ方にはさまざまな形があります。敷地が左右や前後に分かれている場合、道路に接する部分だけが細長い別筆になっている場合、敷地の角に三角形の小さな筆がある場合、中央に別筆が残っている場合などがあります。建物、舗装、フェンスが連続していると、こうした筆の存在に気付きにくくなります。
一体利用している土地では、外周だけを境界として意識しがちです。しかし、図面を確認すると、敷地内部に複数の筆界が存在する場合があります。地籍調査では一筆ごとの確認が基本となるため、外周と内部の筆界を区別して整理しておくことが重要です。
隣接関係も確認します。現地では直接隣接しているように見えても、図面上では道路、水路、里道状の土地、細長い私有地などが間に入っていることがあります。角で接する筆や、極端に細い筆も見落とさないようにします。
道路として使われている場所が必ず公有地とは限りません。私有地が通路として利用されている場合や、道路敷の一部だけが別筆になっている場合があります。反対に、自分の敷地の一部として管理してきた場所が、登記上は道路や水路に関係する別の土地である可能性もあります。利用状況だけで所有関係を判断しないことが大切です。
図面を確認するときは、方位、縮尺、作成年代、図面の種類にも注意します。画面上で拡大すれば線は太く明瞭に見えますが、元資料の位置精度が高くなるわけではありません。図面上の線をそのまま現地の正確な筆界位置として当てはめることは避けます。
地図に準ずる図面は、筆の配置や隣接関係を確認する資料として有用ですが、現地の形状や辺長を正確に表していない場合があります。作成時期や作成方法によっては、土地が変形して描かれ、角度や距離が現況と合わないこともあります。
比較的新しい測量成果に基づく地図が備え付けられている地域では、位置や形状を詳しく確認できることがあります。それでも、図面の線だけを根拠に、所有者が独断で境界標を設置したり移動したりすることは適切ではありません。現地の境界標、測量資料、土地の履歴、関係者の確認などを総合して扱います。
建物や塀と筆の配置を比較することも大切です。一棟の建物が複数筆にまたがっている場合や、敷地内通路だけが別筆になっている場合があります。建物が建っていることや一体課税されているように見えることだけで、登記上の筆が一つになっているとは判断できません。
図面上では、対象筆、同一所有者の隣接筆、第三者所有地、道路や水路に関係する土地を区別して整理します。現地利用のまとまりと登記上の筆の区切りを分けて把握すると、立会い当日の地番取り違えを防ぎやすくなります。
資料3 地積測量図や過去の測量資料で分筆の経緯を確認する
三つ目に確認したいのは、地積測量図や過去の測量資料です。筆が分かれている土地では、いつ、どのような登記や事業によって筆が分かれたのかを確認すると、現在の形状や内部筆界を理解しやすくなります。
地積測量図は、一筆の土地について測量結果を示す図面で、主に分筆登記や地積更正登記などの申請に伴って提出されます。土地の形状、辺長、地積、境界点、座標値などが記載されている場合があり、地図や地図に準ずる図面より具体的な情報を得られることがあります。
ただし、すべての土地について地積測量図が備え付けられているわけではありません。古くから存在する筆では図面がない場合があり、複数筆のうち一部にしか図面がない場合もあります。対象筆の図面がないときでも、隣接筆や分筆元の土地に関する図面から接続関係を確認できることがあります。
大きな土地の一部を売却するために分筆した場合、分筆で生じた土地と残地の形状が同じ図面に示されていることがあります。道路拡幅用地や通路部分を分けた場合には、細長い筆が生まれた経緯を読み取れることがあります。
地積測量図を見るときは、作成年月と登記原因を確認します。図面の様式、測量方法、精度区分、境界点の表示方法は時期によって異なります。古い図面に数値が記載されていても、現在の測量成果と同じ条件で作成されたとは限りません。
座標値がある場合も、その座標系、基準点、測量時期、現地標識との対応を確認する必要があります。異なる時期に作成された複数の図面では、同じ場所に見える境界点でも点名や表現が異なる場合があります。数値だけを抜き出して現地へ再現しようとせず、測量の専門的判断が必要な場合は土地家屋調査士などへ相談します。
分筆前後の地番を調べることも重要です。現在の複数筆がもともと一筆から分かれたものか、当初から別々の筆であったかによって、探すべき資料が変わります。閉鎖された登記記録、過去の登記履歴、旧地番と新地番の対応資料などから経緯を追える場合があります。
所有者が保管している測量図、境界確認書、売買契約書の添付図面、造成図面、工事記録なども参考になります。過去にどの位置を境界として確認したのか、どの範囲を取引対象としたのか、なぜ分筆したのかを知る手掛かりになります。
境界確認書が残っている場合は、対象地番、隣接地番、作成日、確認した当事者、添付図面、境界標の種類を確認します。単に境界を確認した旨だけが記載され、対象範囲や位置が特定できない資料は、現在の筆界を示す根拠として慎重に扱います。
過去の写真も補助資料になります。現在は舗装下に隠れた境界標が、以前の写真に建物、側溝、電柱などと一緒に写っていれば、位置を検討する手掛かりになります。ただし、写真に写る杭が筆界標、工事用杭、測量時の仮杭、単なる目印のどれであるかは、写真だけでは判断できないことがあります。
建築確認用の配置図や造成工事図面に敷地境界線が描かれている場合も、図面の作成目的を確認します。建築や施工のための図面は、登記上の筆界を確定するために作成されたものとは限りません。記載された線の根拠が不明なときは、他の登記資料や測量資料と照合します。
複数の測量資料で数値や形状が一致しない場合は、すぐに一方を誤りと決めつけません。作成時期、対象範囲、分筆や合筆の有無、基準点、測量方法、工事による地形変化などを整理し、どの時点の土地を示す資料なのかを確認します。
資料4 地籍調査成果や自治体資料で地域の履歴を確認する
四つ目に確認したいのは、過去の地籍調査成果や自治体が保有する関連資料です。対象地域ですでに地籍調査が実施されている場合と、これから調査される場合では、確認できる資料や手続が異なります。
地籍調査では、調査と測量の結果を基に地籍図と地籍簿が作成されます。地籍図には土地の区画や地番などが示され、地籍簿には一筆ごとの所有者、地番、地目、地積などが整理されます。認証などの所定手続を経た成果の写しは登記所へ送付され、登記記録の修正や登記所備付地図の整備に利用されます。
ただし、過去の地籍調査後に分筆、合筆、所有権移転、地目変更などが行われていれば、当時の成果と現在の登記状況は異なります。古い地籍図だけで現在の地番や筆界を判断せず、その後の登記履歴や地積測量図と照合します。
地籍調査当時は一筆だった土地が、その後の売買、相続、道路整備などで複数筆に分かれていることがあります。この場合は、元となる地籍調査成果と、分筆時に作成された地積測量図を確認すると、現在の筆の成り立ちを把握しやすくなります。
反対に、地籍調査当時は複数筆だった土地が、その後に合筆されている場合もあります。古い成果には現在存在しない地番が記載されていることがあるため、資料の作成年月と現在の登記記録を対応させます。
現在進行中の地籍調査では、現地調査の案内や調査用図面などが示されることがあります。案内に記載された地番と、自分が所有していると認識する地番が一致しているかを確認します。同じ敷地内に複数筆があるのに一部しか記載されていない場合は、調査区域や年度が異なる可能性もあるため、担当窓口へ確認します。
自治体が管理する道路、水路、河川、土地改良、土地区画整理、換地、公共用地取得などの資料が参考になる場合もあります。対象地の一部が細長く分かれているときは、過去の道路拡幅、用排水路整備、換地処分などに伴って分筆された可能性があります。
道路台帳、施設管理図、工事図面などに示された線が、登記上の筆界と一致するとは限りません。これらは施設の管理や工事を目的に作成された資料であり、筆界を公証するための図面ではない場合があります。資料の名称だけで判断せず、作成目的と対象範囲を確認します。
農地では、土地改良事業や換地処分に関する図面が残っている場合があります。整然と区画された土地でも、農道、用水路、排水路、施設敷などに沿って細かく筆が分かれていることがあります。現在は一体耕作されていても、登記上は複数筆のままということがあります。
宅地造成や土地区画整理が行われた地域では、換地図、確定図、旧新地番対照資料などが参考になる場合があります。旧地番と新地番の対応が分かれば、筆の形状や位置が変わった経緯を理解しやすくなります。
自治体へ照会するときは、現在の地番だけでなく、所在、旧地番、調査地区、事業名、事業年度などを分かる範囲で伝えます。資料の保存期間や公開範囲、閲覧方法は自治体や資料の種類によって異なり、希望する資料が必ず残っているとは限りません。
地籍調査成果や自治体資料は、個別筆だけでなく周辺地域の変化を把握するためにも役立ちます。道路、水路、事業区域との関係を確認することで、登記事項証明書や公図だけでは分からない分筆理由が見えてくることがあります。
4資料を照合する実務的な進め方
4資料を確認するときは、入手した順に個別で読むのではなく、同じ筆の情報を横断的に照合します。最初に地図または地図に準ずる図面で、現在利用している敷地を構成する可能性がある地番を洗い出します。
所有者が日常的に使用している地番だけでなく、敷地中央、道路沿い、建物の下、通路部分、角地、側溝沿いなどに別筆がないかを確認します。対象地に接する筆も整理し、同一所有者の土地、第三者所有地、公共施設に関係する土地を区別します。
次に、洗い出した地番ごとに登記事項証明書を確認します。所有者、共有者、地目、地積、登記された権利などを整理し、立会いに関係する可能性がある人を把握します。
同じ所有者の土地であっても、筆ごとに情報が異なることがあります。名義人の住所、共有状態、地目、権利関係などに違いがあれば、地籍調査担当者へ説明できるようにします。相続や共有が関係する筆は、他の筆と分けて注意事項を整理します。
その後、地積測量図や過去の測量資料を確認します。地図上の筆の形と測量図の形を比較し、辺のつながりや境界点の配置を見ます。隣接筆の図面がある場合は、共通する辺や境界点の表現が整合するかを確認します。
資料ごとに方位、縮尺、地番表記、作成時点が異なる場合があります。図面の向きをそろえ、旧地番と現地番を対応させてから比較します。拡大率を合わせただけで精度が同じになるわけではないため、重ね合わせ結果を過信しないことも重要です。
地籍調査成果や自治体資料がある場合は、作成年月と現在の登記情報を比較します。成果作成後に分筆、合筆、換地、道路整備などが行われていないかを確認し、土地の変化を時系列で整理します。
資料間で内容が一致しない場合は、相違点をそのまま記録します。地図と地積測量図の形が違う、登記地積と図面記載面積が異なる、過去資料にある境界標が現地で見つからないといった事項を整理しておけば、立会い時に確認すべき点が明確になります。
資料の優先順位を所有者だけで決めるのではなく、作成目的、作成年月、測量方法、登記履歴、現地標識などを含めて調査担当者へ提示します。筆界の復元や登記手続に専門的判断が必要な場合は、土地家屋調査士などへの相談を検討します。
原本に直接書き込むのではなく、確認用の写しを用意してメモを加えると安全です。対象筆、外周筆界、内部筆界、道路や水路との境、確認できない場所を区別しておくと、現地で説明しやすくなります。
筆が分かれている土地で起こりやすい見落とし
筆が分かれている土地で起こりやすい見落としは、敷地の外周だけを確認し、内部の筆界を確認しないことです。所有者が同じで現地も一体利用されていると、内部筆界を意識する機会が少なくなります。
しかし、登記上複数筆が存在する限り、一体利用だけを理由に筆界がなくなるわけではありません。内部に境界標が見当たらなくても、資料上の位置や分筆経緯を確認し、地籍調査でどのように扱われるかを担当者へ確かめる必要があります。
すべての筆が同じ名義だと思い込むことも見落としにつながります。一部だけが以前の所有者名義で残っている場合や、相続登記が未了である場合があります。実際に土地を管理している人と登記名義人が異なることもあります。
面積の小さな筆も見落とされやすいものです。道路沿いの細長い土地、敷地角の三角形の土地、通路、用排水路沿いの土地などは、日常的に大きな敷地の一部として使われ、地番の存在が忘れられていることがあります。
建物が複数筆にまたがっている場合にも注意します。建物の外壁や基礎は筆界を示すものではありません。一棟の建物が複数筆の上に建っていても、土地は登記上それぞれ別筆のまま残っていることがあります。
塀、擁壁、側溝、舗装の継ぎ目、植栽列などを筆界と決めつけることも避けます。これらは施工、排水、管理、利用の都合で設けられたものであり、筆界と一致しない場合があります。構造物の中心、内側、外側のどこを境とするかも、資料を確認しなければ分かりません。
古い境界標らしいものを見つけた場合も、その標識だけで判断しないことが重要です。分筆前の標識、工事用杭、測量時の仮杭、別の区画を示す目印などが残っている可能性があります。標識を動かさず、図面や周辺の境界点との関係を確認します。
公図の線と現地構造物が一致しないとき、公図が誤っていると即断することも適切ではありません。地図に準ずる図面は位置精度に限界がある場合でも、筆の配置や隣接関係を検討する資料になります。
反対に、公図の線を縮尺どおりに現地へ当てはめれば筆界が決まると考えることも危険です。筆界の確認には、地図、地積測量図、境界標、登記履歴、土地の変遷、関係者の確認などを総合して扱う必要があります。
登記地積の合計と現地の概算面積が近いことを理由に、対象筆がすべてそろっていると判断することにも注意します。小さな別筆が含まれていても、古い地積の誤差や概算測定の差に隠れて気付きにくい場合があります。
地籍調査の案内に記載された地番だけを見て、同じ敷地内の他の筆を確認しないことも見落としの原因です。別年度や別地区の調査対象である可能性もあるため、土地全体の筆配置を把握したうえで、今回の対象範囲を確認します。
現地立会い前に準備しておきたい内容
現地立会い前には、対象となる地番と概ねの位置を説明できるように準備します。どの筆が今回の調査対象なのか、同じ敷地内に何筆あるのか、外周と内部の筆界がどこにあると考えられるのかを資料上で整理します。
登記事項証明書、地図または地図に準ずる図面、地積測量図、過去の境界資料などは、現地で確認しやすいように地番ごとにまとめます。資料の作成年月と対象範囲も記載し、別の土地の図面や古い地番と混同しないようにします。
現地に境界標がある場合は、位置、形状、刻印、周辺状況、破損の有無などを記録します。ただし、所有者だけで境界標を動かしたり、抜いたり、別の杭へ交換したりしないことが重要です。埋没している可能性があっても、無断で深く掘り進めず、担当者へ相談します。
境界標が見つからない場合は、過去に見た記憶があるか、舗装、盛土、造成、塀の新設などで隠れた可能性があるかを整理します。過去の写真、工事記録、施工前図面があれば、補助資料として準備します。
土地の利用履歴も説明できるようにします。いつから一体利用しているのか、以前は筆ごとに使い分けていたのか、売買、相続、贈与、造成、道路工事、土地改良などがあったのかを時系列で整理します。
複数筆の名義が異なる場合は、立会いに関係する人へ早めに連絡します。共有者や相続関係者がいる場合には、誰が参加するのか、代理が認められる場合に何が必要かを担当窓口へ確認します。
隣接所有者との間で境界認識に違いがある場合は、相違点と根拠を整理します。自分がどの線を筆界と考えているのか、相手の認識はどこか、どの資料が関係するかをまとめます。立会い前に当事者だけで境界標を移動し、既成事実を作ることは避けます。
現地へ入るための通路や安全面も確認します。農地、山林、斜面、藪、崩れやすい場所などでは、境界点へ安全に近づけない場合があります。危険箇所や立入条件を事前に担当者へ伝え、無理のない方法で確認します。
地籍調査当日に確認すべきポイント
立会い当日は、どの地番について、どの境界点や境界線を確認しているのかを意識します。複数筆が隣接している場合、敷地外周の筆界なのか、同一所有者の土地同士を分ける内部筆界なのかによって意味が異なります。
担当者が示す地番と図面を確認し、自分が用意した資料と対応しているかを見ます。枝番が多い場合、旧地番と現地番が混在する場合、似た形の筆が並ぶ場合は、対象を取り違えないようにします。
現地に塀や擁壁があっても、それが筆界そのものとは限りません。構造物の中心、外側、内側など、どの位置が資料上の筆界に対応すると考えられているかを確認します。使用範囲の境と登記上の筆界を混同しないことが大切です。
境界標が見つかった場合は、種類、位置、図面上の点との対応について説明を受けます。標識が存在するだけで直ちに正しい筆界点と決まるわけではないため、周辺の点、測量資料、設置経緯との関係を確認します。
内部筆界に現地の目印がない場合は、どの資料や測量結果を基に位置を検討しているのかを確認します。その場で判断できない点は不明事項として明確にし、追加資料の提出や後日の確認が必要かを担当者へ尋ねます。
隣接所有者の説明と自分の認識が異なる場合は、感情的に結論を急がず、それぞれの根拠を確認します。地籍調査の立会いは、通行、越境、使用貸借、所有権の主張など、土地利用をめぐるすべての問題をその場で解決する手続とは限りません。
現在管理している範囲と、筆界として確認する範囲も分けて考えます。長年草刈りや舗装管理をしてきたことは事情の一つになり得ますが、それだけで筆界位置が確定するとは限りません。
説明を受けても判断できない場合は、分からない点をそのまま伝えます。資料を確認する時間が必要な場合、共有者、相続関係者、専門家への確認が必要な場合は、その旨を相談します。内容を十分に理解しないまま確認したことにしないことが重要です。
立会い後は、確認した地番、境界点、説明内容、未確認事項を記録します。写真を撮る場合は、どの地番のどの点かが後から分かるように、図面上の点名や周辺構造物との対応を残します。
地籍調査後の土地管理と手続きを考える
地籍調査で複数筆の筆界や地積が確認されても、複数の筆が自動的に一筆へまとめられるわけではありません。現地で一体利用していても、別途合筆登記などをしない限り、登記上は複数筆の状態が続くことがあります。
管理しやすくするために合筆を考える場合は、不動産登記上の要件を個別に確認します。土地が接続していること、所有者や地目が同じであること、登記された権利の状態などが関係し、条件によっては合筆できません。地籍調査が完了したことと、合筆要件を満たすことは別の問題です。
一部の筆だけに抵当権などが登記されている場合、所有者が異なる場合、地目が異なる場合などは、そのまま合筆できない可能性があります。具体的な可否や必要手続は、登記所または土地家屋調査士へ確認します。
複数筆のまま残すことが適している場合もあります。将来一部だけを売却する予定がある場合、用途別に管理したい場合、相続時の分け方を検討している場合などは、筆を分けた状態に実務上の意味があることもあります。
土地を売却するときは、対象となるすべての地番を確認します。主要な宅地や農地だけでなく、通路、道路沿いの細長い筆、排水路付近の小さな筆などを契約や登記の対象から漏らさないようにします。
相続時にも、小さな筆や利用上目立たない筆が見落とされることがあります。登記資料、公図、固定資産に関する資料などを照合し、被相続人が所有していた土地を確認します。ただし、固定資産に関する資料と登記記録の内容が常に同一とは限らないため、複数資料で確認します。
建築や造成を予定している場合は、筆界が確認できたことだけで準備が完了するわけではありません。建築上の敷地範囲、道路への接し方、排水経路、越境物、農地転用、都市計画や建築関係法令など、計画に応じた確認が別途必要です。
地籍調査では、作成された地籍図と地籍簿について通常20日間の閲覧期間が設けられ、調査結果を確認する機会があります。対象となったすべての筆について、地番、地目、地積、筆界などが立会い時の説明や資料と対応しているかを確認し、誤りがあると考える場合は期間内に担当窓口へ申し出ます。
複数筆の資料は、調査後も地番ごとに整理して保存します。登記事項証明書、地図、地積測量図、立会い時の記録、閲覧時の確認内容、現地写真などを対応させておけば、将来の売却、相続、建築、再測量の際に経緯を説明しやすくなります。
まとめ
地籍調査の対象となる土地が複数の筆に分かれている場合は、現地で一体利用していることだけを基準に判断しないことが重要です。登記上は一筆ごとに所在、地番、地目、地積、所有者、登記された権利などが管理され、地籍調査でも一筆ごとの確認が基本になります。
最初に確認したいのは登記事項証明書です。対象地を構成する各筆について、地番、所有者、共有状態、地目、地積、権利関係を確認します。名義の違い、共有、相続未了などがある場合は、立会いに関係する人や必要手続を早めに整理します。
次に、登記所備付けの地図または地図に準ずる図面を確認し、筆の配置、内部筆界、隣接筆、道路や水路との関係を把握します。地図に準ずる図面は位置や形状の精度に限界がある場合があるため、図面上の線だけで現地の筆界を決めないことが大切です。
地積測量図や過去の測量資料からは、分筆の時期や経緯、辺長、境界点などを確認します。古い図面、建築図面、工事図面は作成目的や測量条件が異なるため、現在の登記記録や現地状況と照合して利用します。
地籍調査成果や自治体資料では、過去の調査、道路整備、土地改良、土地区画整理、換地などの履歴を確認します。現在の筆がどのような事業や登記によって分かれたのかを理解する手掛かりになります。
4資料を照合するときは、どれか一つを絶対的な根拠とせず、作成年月、対象範囲、作成目的、精度、現地状況を比較します。資料間に違いがある場合は相違点を記録し、地籍調査の担当者や、必要に応じて土地家屋調査士などへ確認します。
立会い前には、外周だけでなく内部の筆界も確認し、対象地番を取り違えないよう準備します。塀、擁壁、舗装の継ぎ目、境界標らしい杭などを、根拠なく筆界と決めつけたり、所有者だけで動かしたりしないことも重要です。
地籍調査後は、閲覧期間に各筆の調査結果を確認し、合筆、売却、相続、建築など将来の土地利用も見据えて資料を管理します。どの地番のどの境界点を確認した記録なのかを明確にし、図面、写真、メモを対応させて保存しておくと、後の手続や関係者への引継ぎに役立ちます。